Правовое регулирование аренды земельных участков

   пункте (п. 2 ст. 22) подчеркивается, что предоставление  участков в аренду

   производится  в соответствии с гражданским  законодательством, т.е.

   подчеркивается  приоритет в регулировании данных  отношений именно норм

   гражданского  права. Поэтому есть основания  считать, что перед нами просто

   редакционная (техническая) ошибка. 

   Согласно  п. 1 ст. 267 ГК РФ право передавать  земельный участок в аренду

   или безвозмездное  срочное пользование принадлежит  также его владельцу. Но

   норма  п. 2 ст. 21 ЗК РФ устанавливает,  что распоряжение земельным

   участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения не

   допускается,  за исключением перехода прав  на земельный участок по

   наследству. Сдача имущества в аренду —  один из способов осуществления

   принадлежащего  арендодателю правомочия распоряжения  имуществом. Можно

   предположить, что в данном случае норма  ЗК РФ сформулирована некорректно:

   не допускается  не распоряжение, а отчуждение  земельного участка,

   находящегося  на праве пожизненного наследуемого  владения. В таком случае

   противоречия  между нормами земельного и гражданского законодательства нет.

   Иначе  не ясен смысл запрета, сформулированного  в ЗК РФ: право сдавать

   участок  в аренду предоставлено не  только собственникам земельного  участка,

   но и  его арендаторам (п. 6 ст. 22 ЗК РФ), и ограничение прав лиц, имеющих

   земельный  участок на пожизненном наследуемом  владении, представляется

   необоснованным  и алогичным. 

   Во всяком  случае, следует признать, что имеющаяся  редакция п. 2 ст. 22 ЗК

   РФ требует  изменения. Не случайно Е.В.  Ельникова, проводя сходный анализ,

   пришла  к выводу, что ЗК РФ содержит  запрет для всяких несобственников

   распоряжаться  земельным участком. Поэтому было  бы правильным п. 2 ст. 22

   ЗК РФ  изложить в следующей редакции: «2. Земельные участки, за исключением

   изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду собственниками, а также

   иными  лицами, в соответствии с гражданским  законодательством».  

   Арендатор  - это лицо, заинтересованное в  получении имущества в

   пользование.  Круг арендаторов земельных участков законодательством

   практически  не ограничен. 

   Законодатель  отказался учесть многочисленные  предложения о том, чтобы

   арендатором  земель сельскохозяйственного назначения  были лишь определенные

   субъекты, прежде всего — имеющие сельскохозяйственное или иное специальное

   образование  (либо организации, имеющие в  своем штате таких работников).

   Однако  во многих странах к арендаторам  сельскохозяйственных земель

   предъявляют  повышенные требования, установлены  также преимущества в

   приобретении земель в аренду для фермеров и т. д. 

   Земельный  кодекс РФ (п.1 ст. 22) отдельно устанавливает,  что арендаторами

   земельных  участков на территории РФ  могут быть иностранцы и лица  без

   гражданства,  за исключением случаев установленных  кодексом. Как указывает

   Н.А.Сыродоев, данная норма является излишней, поскольку это правило

   вытекает  из ст. 62 Конституции РФ, а в  федеральном законе отсутствует

   запрет  на аренду земли для иностранцев.  ЗК РФ восемь раз упоминает  о

   правах  иностранцев на землю, два раза этот вопрос затрагивается в Законе о

   введении  в действие ЗК, что говорит  о «низком юридико-техническом  уровне»

   кодекса:  при правильном подходе достаточно  было бы перечислить ограничения

   прав  иностранцев на землю. 

   Интерес  представляют договоры аренды с множественностью лиц на стороне

   арендодателей  или арендаторов. Нормативной  базы по данному вопросу явно

   недостаточно. Роскомземом 16 мая 1996 г. был  утвержден Примерный договор

   аренды  земельной доли с множественностью  лиц на стороне арендодателей,

   который  носит рекомендательный характер; неотъемлемой частью такого

   договора  является список арендодателей;  конкретные формы выплаты арендной

   платы  определяются дополнительным соглашением,  заключаемым между каждым

   арендодателем и арендатором. Но сама по себе земельная доля (как объект

   правоотношений) представляет лишь обязательственное  право и поэтому такого

   рода  соглашения договором аренды  в действительности не являются. 

   Весьма  противоречиво правовое регулирование договоров аренды земельных

   участков  с множественностью лиц в городах  и иных поселениях; прежде всего

   это касается  земельных участков, на которых  расположены здания и

   сооружения. Так, если здание, расположенное  на неделимом земельном

   участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, или

   помещения  в здании принадлежат одним  лицам на праве собственности,  другим

   — на  праве хозяйственного ведения  или всем лицам на праве  хозяйственного

   ведения,  эти лица имеют право на  приобретение данного земельного участка в

   аренду  с множественностью лиц на  стороне арендатора, если иное  не

   предусмотрено  ЗК РФ или федеральными законами. При этом законодатель

   разрешает  заключать договор аренды с  условием согласия сторон на

   вступление  в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

   Правомерность  данного договора вызывает сомнение. Во-первых, возможность

   существования  такого условия в договоре  аренды не предусмотрена ГК  РФ.

   Если  говорить о том, что здесь  можно обратиться к п. 3. ст. 421 ГК РФ,

   согласно  которой стороны могут заключить  и договор, как предусмотренный,

   так и  не предусмотренный законодательством,  то указанный договор будет

   представлять  собой новый договор, и не  будет более являться договором

   аренды, что вряд ли обосновано. Кроме того, существенным условием любого

   договора, согласно ст. п. 1 ст. 432 ГК РФ, является  его предмет, в

   частности,  в договоре аренды (п. 3 ст. 697 ГК  РФ) должны быть указаны

   данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче

   арендатору  в качестве объекта аренды  — в данном случае должны  быть указаны

   как его  стороны - арендаторы, так и размеры  долей в земельном участке,

   иначе  договор будет считаться незаключенным. 

   Практические  проблемы возникают и при передаче части земельного участка в

   субаренду  одному лицу несколькими соарендаторами, передачи земельного

   участка  в общую субаренду нескольким  субъектам одним арендатором,  а также

   при переходе  права аренды от одного арендатора к нескольким соарендатором

   по наследству  и т.д. 

   В связи  с изложенным, представляется актуальной  разработка общих принципов

   определения  порядка пользования земельными  участками, находящимися на

   праве  общей аренды, общего постоянного  пользования, общего пожизненного

   наследуемого  владения с учетом пространственных  особенностей объектов

   недвижимости (в том числе указанных выше  «вертикальных и горизонтальных

   особенностей»). В данном случае, по-видимому, более  применимо

   регулирование  посредством диспозитивных норм, оставляющих определенную

   самостоятельность  сторонам договора о порядке  пользования общим земельным

   участком. 

   Представляется  совершенно необходимым восполнить  значительный пробел

   существующего  правового регулирования в отношении общих прав на землю в

   городах,  возникающих у сособственников,  совладельцев, соарендаторов

   земельных  участков с учетом законодательства, предусматривающего различный

   целевой  режим использования участков. 

   Далее  рассмотрим существенные условия договора аренды земельных участков.

   В договоре  аренды земельных участков три  условия следует считать

   существенными:  объект, срок и арендную плату.  Характеристика объекта -

   земельного  участка - нами уже дана. Договор  должен содержать сведения о

   местоположении  участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие

   сведения, позволяющие точно идентифицировать  земельный участок,

   передаваемый  в аренду. К договору аренды  должен быть приложен план

   земельного  участка. 

   Договор  аренды может быть заключен как на определенный, так и на

   неопределенный  срок (бессрочно). В соответствии  со ст. 610 ГК РФ законом

   могут  устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для

   отдельных  видов аренды, а также для аренды  отдельных видов имущества. В

   этих  случаях, если срок аренды в  договоре не определен и ни  одна из сторон

   не отказалась  от договора до истечения предельного  срока, договор по

   истечении  предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на

   срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный

   предельному. 

   Частным  случаем этого правила является  норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте

   земель  сельскохозяйственного назначения»,  предусматривающая предельный

   срок  аренды сельскохозяйственных земель в 49 лет. Таким образом, в отличие

   от ранее  действовавшего Земельного кодекса  1991 г., новый ЗК РФ не

   устанавливает  определенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь

   аренду  сроком до одного года для  государственных или муниципальных нужд и

   аренду  земель сельскохозяйственного назначения. 

   Одной  из достаточно острых проблем  является определение срока аренды

   земельных  участков, когда действие договора  ограничено «началом

   рекультивации»  либо «моментом освоения в  целях посевных работ» либо иным