Правовое регулирование аренды земельных участков

   собственности  и другие вещные права на  землю»), допускающей оборот земель

   в различных  формах, аналогичных норм ЗК РФ (общие принципы оборота земель

   изложены  в гл. 14), Федерального закона «Об  обороте земель

   сельскохозяйственного  назначения», а также правил  других законов и иных

   нормативных  актов, предусматривающих юридически  защищенную возможность

   произвести  отчуждение земельного участка,  сдать его в аренду и т.п. 

   В этой  связи в науке возник спор  относительно соотношения норм  земельного

   и гражданского  права, самостоятельности земельного  права как отрасли и о

   пределах  вмешательства норм гражданского права в земельные правоотношения.

   Спектр  мнений по поводу соотношения  гражданского и земельного права  в

   регулировании  отношений, где объектом выступает  земля, достаточно широк.

   Некоторые  авторы отрицают существование  земельного права как отрасли и

   полагают, что с включением земли в  гражданский оборот  «земельные

   отношения  распались на регулируемые гражданским  и административным

   правом».  Представители данной точки зрения  считают, что земельное право

   как самостоятельная отрасль утратила свое значение, земля, являясь

   объектом  экономического оборота, попала  в сферу действия гражданского

   права.  Схожее мнение высказал М.И.  Брагинский, полагающий, что «самые

   разнообразные  тенденции в развитии современной  экономики и права

   подтверждают  стремление к слиянию земельного  права с правом гражданским  и

   воссозданию  единого частного гражданского  права»  . 

   С резкой  критикой подобного умаления  роли земельного права в регулировании

   земельных  отношений выступают В.В. Петров, Н.Н. Осокин, Г.В. Чубуков и ряд

   других  авторов. Они доказывают самостоятельность  земельного права и его

   невозможность  стать частью гражданского права,  отстаивают идею, что все

   отношения,  связанные с землей, должны регулироваться  только нормами

   земельного  права. 

   Ряд авторов,  признавая наличие проблемы соотношения  норм гражданского и

   земельного  права, отдают приоритет нормам  земельного права. Так, Ю.Г.

   Жариков  отмечает, что «соотношение норм  гражданского и земельного права

   проявляется  как отношение общего к частному, где общей является норма

   гражданского  права, а специальной — норма  земельного права», и заявляет  о

   «приоритете  норм земельного законодательства, когда  речь идет о

   регулировании  земельных отношений, родственных с гражданскими

   правоотношениями».  Установление приоритета земельного  законодательств

   перед  гражданским Н.И. Краснов связывает  с необходимостью государственного

   регулирования  в области использования и  охраны земель, а также с тем,  что

   цели  и задачи земельного и гражданского  права здесь находятся в

   определенном  противоречии. 

   Пытаясь  выработать компромиссное решение,  многие исследователи видят

   необходимым  точно разграничить сферы ведения  этих двух отраслей. Так, Е.А.

   Суханов к институтам гражданского (частного) права отнес право

   собственности  и другие вещные права на  землю, сделки с земельными

   участками  и наследование земельных участков, а к земельным - ограничение

   размеров  земельных участков, находящихся  в частной собственности,

   обеспечение  целевого назначения и рационального  использования земельных

   участков, определение категорий земель  и их учет. 

   И.А. Иконицкая,  определяя ниши для земельного  и гражданского

   законодательства  в регулировании земельных отношений, проводит в этих

   целях  специальный анализ статей ГК  РФ. Ссылаясь на нормы ст.ст. 129 и 209

   ГК РФ, гл. 17 ГК РФ, она делает вывод  о том, что «нормы гражданского

   законодательства  применительно к регулированию  земельных отношений носят

  общий характер ... в земельном законодательстве должна найти свое

   отражение  специфика правового регулирования  земельных отношений». 

   Таким  образом, в оценке соотношения  норм земельного и гражданского  права

   важно  признать, что «гражданское право  и земельное право в регулировании

   земельных  отношений имеют свой предмет  ведения. Каждый из них регулирует

   эти отношения  в пределах своей компетенции». Полагаем, именно такой взгляд

   на сложившуюся  ситуацию в сфере регулирования  земельных отношений в

   наибольшей  степени отвечает потребностям  правовой регламентации социальных

   связей, корректен и юридически сбалансирован. 

   Тем не  менее, остается проблема взаимоувязки  действия норм различных

   отраслей (прежде всего — гражданского  и земельного) применительно к

   конкретным  случаям и конкретным правоотношениям. 

   Для целей  настоящего исследования следует  оценить взаимодействие этих  норм

   относительно  следующих аспектов. С принятием  нового ЗК РФ вопрос о

   соотношении  норм данных отраслей законодательства остался открытым прежде

   всего  с точки зрения приоритета  одного закона над другим. Некоторые  нормы

   ЗК РФ  противоречат нормам ГК РФ  и, если в отношении некоторых  сделок с

   землей, например аренды, приоритет специальных  законов (в данном случае -

   ЗК РФ), закреплен в ГК РФ (ст. 607), то  в отношении других сделок  или

   отдельных  моментов взаимодействия сторон  в ГК РФ такого указания  нет.

   Кроме  того, с введением в действие  ЗК РФ вступили в действие  и статьи гл.

   17 ГК РФ  «Право собственности и другие вещные права на землю», некоторые

   из которых,  в частности, закрепляющие нормы  о распоряжении земельным

   участком, противоречат ЗК РФ. Земельный  кодекс устанавливает отличные  от

   ГК РФ  правила о переходе прав на  земельный участок при отчуждении объектов

   недвижимости, расположенных на нем. 

   Представляется, что при коллизии ЗК РФ и  ГК РФ применению приоритетно

   подлежат  нормы ЗК РФ. В пользу этого  говорит и норма части третьей  ст. 3

   ЗК РФ, устанавливающая, что имущественные отношения по владению,

   пользованию  и распоряжению земельными участками,  а также по совершению

   сделок  с ними регулируются гражданским  законодательством, если иное  не

   предусмотрено  земельным, лесным, водным законодательством,

   законодательством  о недрах, об охране окружающей среды, специальными

   федеральными  законами. В сущности, перед нами  хорошо известный в

   современной  цивилистике законодательный прием:  изначально применяются

   специальные  нормы, а в части, ими не  урегулированной, действуют общие

   правила. 

   При регулировании  земельных отношений встает вопрос  не только о

   соотношении  норм в отраслевом аспекте,  но и о соотношении норм  в

   вертикальном  аспекте, т.е. дифференциация и  взаимодействие федерального

   законодательства  с нормативными правовыми актами субъектов федерации.

   Данный  вопрос непосредственно связан  с проблемой разграничения полномочий

   РФ и  субъектов РФ в сфере регулирования  земельных отношений. Приоритет

   федерального  законодательства предполагает, во-первых, соответствие

   законодательства  субъекта РФ федеральному законодательству, во-вторых,

   действие  федерального закона в случае  противоречия между законом субъекта

   и федеральным. 

   Таким  образом, следует дифференцировать  сами фактические отношения: те из

   них, которые  складываются по поводу планирования, организации земельных

   ресурсов, контролю за ними и т.п. - это  сфера действия норм земельного

   права.  Отношения же имущественные, эквивалентно-возмездные, в том числе

   возникающие  при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми.

   И если  в первом случае нормы ГК  РФ применению не подлежат, то  во втором

   случае  они применяются субсидиарно. 

   Статья 2 ЗК РФ определяет, что земельное  законодательство состоит из

   Земельного  кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с

   ними  законов субъектов РФ. Нормы земельного  права, содержащиеся в других

   законах  должны соответствовать Земельному  кодексу. Проблема соотношения

   норм  федерального земельного законодательства и земельного

   законодательства  субъектов РФ сейчас особенно  актуальна, т.к. федеральное

   земельное  законодательство изобилует пробелами  и в силу этого многие

   субъекты  РФ приняли свои собственные  законы о земле; однако региональное

   земельное  законодательство часто повторяет федеральное, не отразив

   специфику  земли региона, либо противоречит  ему. 

   Представляется, что многочисленные нормативные  правовые акты субъектов РФ,

   принятые  в период «неполноценного» федерального  правового регулирования

   земельных  отношений, в значительной степени  выходили за рамки

   предоставленных  им полномочий; в этой связи  сохраняется проблема

   приведения  содержания этих актов в соответствие  с федеральным земельным

   законодательством.  Действующий ЗК РФ (ст. 9-11), в отличие от

   предшествующего,  достаточно четко (не детально, а с точки критериев

   отграничения) определил полномочия РФ, субъектов  РФ, а также органов

   местного  самоуправления в области земельных  отношений. Но следует

   специально  отметить, что отношения, связанные с оборотом земли,

   регулируются  только федеральным законодательством,  т.к. данные отношения

   лежат  в сфере регулирования гражданского  законодательства. А последнее