Правовое регулирование аренды земельных участков

   исходя  из так называемой лествичной  системы наследования, прочие лица

   обладали  землями исключительно в силу  служения князю либо иной

   административной зависимости (система «кормления»). Известно, что

   отдельные  участки земли, а также сады, покосы и иные угодья могли

   сдаваться  во временное пользование (с  натуральной системой оплаты  долей

   урожая  — «исполу» и пр.), но это  были не частые случаи, ограниченные

   административным  характером предшествующего землепользования. Тем более

   нельзя  отнести к аренде оброк и  барщину, основанные вовсе не  на

   гражданско-правовых (диспозитивных) началах. 

   Вплоть  до революции 1917 года отсутствовал ясный перечень прав на землю;

   одновременно  с обычной собственностью существовали  и другие вещные права:

   различного  рода сервитуты, так называемые  «права угодий в чужих имениях»,

   право  пожизненного владения с совершенно  различными по природе основаниями

   (в силу  выслуги, потомственное и пр.) и др. При этом продолжали

   применяться  и правила, характерные только  для определенных регионов либо

   для определенных  сословий, национальностей, местные  обычаи, которые не

   совпадали  в общими установками. 

   Особо  следует сказать о чиншевом  праве; под ним понималось вещное  право

   владения  и пользования чужой землей  за определенное вознаграждение  с

   возможностью  наследования. Чиншевое право появилось  исторически на землях

   в западных  губерниях России как квази-собственность в целях определения

   статуса  фактических владельцев земли,  признаваемой государственной. Именно

   это обстоятельство, по авторитетному утверждению  В.И. Синайского,

   позволяло  считать допустимым не только  пользование как самостоятельное

   права  на чужие вещи, но и владение  ими; вряд ли надо специально

   доказывать, что подобное приводило к смешению  вещных и арендных прав. Не

   случайно  К.П. Победоносцев был вынужден  поставить вопрос об их

   разграничении:  «Особенные условия общественной экономии в России породили

   множество  случаев, в которых от лица  правительства сдаются частным  лицам

   казенные  земли во владение и пользование,  и в разнообразии всех этих

   случаев  нередко возникает недоумение: что  следует отнести в системе

   вотчинных  прав и что к системе договоров». 

   Общая  формула аренды (платность, срочность,  непотребляемость объекта)

   охватывала  самые различные случаи арендных  отношений. Единство аренды было

   несколько  поколеблено попыткой разделить  найм и аренду при подготовке

   проекта  Гражданского уложения; «Редакционной  комиссией, подготовившей

   проект  Гражданского Уложения Российской  империи, отмечалось, что в

   современном  законодательстве делается различие  между наймом в собственном

   смысле  и арендой. Различие усматривалось в том, что при найме

   предоставляется  нанимателю пользоваться нанятым  имуществом для своих нужд,

   аренда  же дает пользование всеми  производительными качествами нанятого

   имущества  с присвоением нанимателю полученных  плодов и доходов». Однако

   эта идея  не получила развития ни в  теории цивилистики, ни на практике. 

   В советский  период одной из особенностей  правового регулирования аренды

   стало  сравнительное обилие норм имущественного  найма, предусмотренных не

   только нормами гражданского кодекса, но и различными положениями,

   правилами  и типовыми договорами. Однако  в отношении земли единого  типового

   (примерного) договора так и не было разработано. 

   Уже первый  советский Земельный кодекс ввел  существенные ограничения для

   аренды  земли; допускалась только так  называемая «трудовая аренда»,  сдача

   земли  в наем производилась после  регистрации в волостном или  местном

   сельском  Совете и лишь при наличии  исключительных условий (например, когда

   семья  арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.), обработка

   земли  могла осуществляться только  лично, сдача в наем запрещалась,  если

   арендодатель  прекращал ведение собственного  хозяйства, были введены

   существенные  ограничения по срокам аренды  и т.д. 

   Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе

   возможных  объектов аренды, то в ГК РСФСР  1964 г. указание на них

   отсутствовало.  Здесь нет ничего удивительного,  ибо договоры аренды

   земельных  участков были ограничены изначально рядом актов, а

   постановлением  ЦИК и СНК СССР от 04.07.1937 г.  были и вовсе строжайше (под

   угрозой  уголовного преследования) запрещены.  Дело в том, что общая

   концепция  появления каких-либо земельных  прав в тот период была такова:

   если  гражданин или социалистическая организация нуждаются в известном

   участке  земли, то удовлетворение их  потребности решалось путем акта

   наделения  этой землей в рамках соответствующего  административного решения;

   те редкие  случаи, когда земля предоставлялась первичным землепользователем

   другому  лицу, либо не оформлялись вообще, либо оформлялись опять же  по

   акту  органа местной власти. Проще  говоря - земля просто была изъята  из

   оборота. 

   Со временем (после Великой Отечественной  войны) ограниченная возможность

   временного  пользования землей была все-таки  предусмотрена, но в результате

   не соглашения  сторон, а административного распорядительного  акта. Что же

   касается  аренды вообще, то ясно стал  прослеживался ее вещно-правовой

   характер (титульное владение): «Передаваемое в наем имущество обременяется

   правом  нанимателя, которое приобретает  значение права следования. Без

   всяких  оговорок действует правило, согласно  которому при переходе права

   собственности  на имущество от наймодателя  к другому лицу, договор

   сохраняет  силу для нового собственника». 

   Известно  также, что в советский период  возникла идея использовать институт

   аренды  в качестве способа хозяйствования  не только в экономическом,  но и в

   юридическом  смысле. Имеются в виду усилия власти в конце 80-х годов

   создать  дополнительные стимулы в работе  производственных коллективов путем

   перевода  их в особый статус «организаций  арендаторов», а в последующем  - в

   «арендное  предприятие», и придания аренде  по существу значения

   организационно-правовой  формы. С цивилистической точки  зрения

   использование  договора аренды для изменения  правового статуса не мыслимо  и

   в дальнейшем  эти меры по «реанимации» экономики  и соответствующие акты

   утратили  всякое правовое значение. 

   §2. Источники  правового регулирования аренды  земельных  участков: система,

                               структура и анализ 

   В Российской  Федерации виды обязательственных  прав на земельные участки,  а

   также  особенности приобретения, реализации  и прекращения этих прав

   установлены  следующими основными федеральными  нормативными правовыми

   актами: 

     * Конституцией РФ; 

     * Земельным кодексом РФ; 

     * Федеральным законом «О введении  в действие Земельного кодекса

       Российской Федерации»  от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ; 

     * Гражданским кодексом РФ, частями  первой, второй и третьей; 

     * Федеральным законом «О разграничении  государственной собственности  на

       землю»   от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ ; 

     * Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного

       назначения»  от 24.07.2002 г. №  101-ФЗ ; 

     * Федеральным законом «О садоводческих,  огороднических и дачных

       некоммерческих объединениях граждан»  от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ ; 

     * Лесным кодексом РФ; 

     * Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального

       имущества»  от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ ; 

     * Федеральным законом «Об ипотеке  (залоге недвижимости)»  от 16.07.1998

       г. № 102-ФЗ ; 

     * Федеральным законом «Об иностранных инвестициях в Российской

       Федерации»  от 9.07.1999 г. № 160-ФЗ ; 

     * Федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое

       имущество и сделок с ним»  от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ ; 

     * Федеральным законом «О государственном земельном кадастре»  от

       2.01.2000 г. № 28-ФЗ ; 

     * Федеральным законом «О землеустройстве»  от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ ; 

     * Постановлением Правительства РФ  «О порядке распоряжения земельными

       участками, находящимися в государственной собственности, до

       разграничения государственной  собственности на землю»  от 7.08.02 №

       576 ; 

     * Постановлением Правительства РФ  «Об организации и проведении  торгов по

       продаже находящихся в государственной  или муниципальной собственности

       земельных участков или права  на заключение договоров аренды  таких

       земельных участков»  от 11.11.2002 г. № 808 и т д. 

   Включение  земли в сферу гражданского  оборота и введение частной

   собственности  на землю вызвало необходимость использования

   гражданско-правовых  элементов при регулировании  земельных отношений. В

   законодательном  плане это привело к появлению  гл. 17 ГК РФ («Право