Аренда и субаренда земельных участков

Реферат

 

 

Дисциплина	Земельное право
Тема	Аренда и субаренда земельных участков

 

 

 

 

 

 

 

 

Оглавление:

 

 

	Введение	3
1	Понятие и правовая природа аренды земельных участков	5
2	Нормативно-правовое регулирование договора аренды земельных участков	9
2	Договор аренды земельных участков	11
2.1	Условия договора аренды земельных участков	11
2.2	Порядок расторжения и прекращения договора аренды земельных участков	15
	Заключение	19
	Список используемых источников	21

 

Введение

 

Земля обладает ценностью, которая отличает её от любого другого материального объекта. Как отмечается, роль, которую играет земля в экономике каждой страны, не всегда очевидна, но имеет огромное значение. Без надежно защищенных прав на землю невозможно обеспечить устойчивое развитие, поскольку у инвестора едва ли появится желание делать долгосрочные капиталовложения.

Ценность земли, как ресурса, заключается в том, что земля может использоваться как средство производства, как объект сделок с недвижимостью, как основа жизни и деятельности.

Глава 4 Земельного кодекса РФ (далее-ЗК РФ) посвящена земельно-правовым отношениям, связанным с пользованием земельными участками.

Здесь предусматривается пять форм правового использования земли:

• постоянное (бессрочное) пользование;
• пожизненное наследуемое владение земельными участками;
• аренда земельных участков;
• ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут);
• безвозмездное срочное пользование земельными участками.

Институт аренды земельных участков является самым широко распространенным из всех возможных форм ограниченного пользования землей, так как аренда имеет более широкий круг субъектов, которые осуществляют пользование земельными участками.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды земельного участка арендодатель обязуется за плату предоставить арендатору земельный участок во временное владение и пользование или во временное пользование.

Упоминание об аренде присутствовало в Основах законодательства ССР и союзных республик о земле 1990 г., где назывались такие субъекты права аренды, как граждане, колхозы и совхозы, другие государственные, кооперативные, общественные предприятия, учреждения и организации, совместные предприятия, иностранные государства, иностранные юридические лица и граждане и т. п.

В некоторых случаях действующим российским законодательством установлены повышенные требования к лицам, желающим стать арендаторами. Так, одним из постановлений Правительства Российской Федерации (от 3 августа 1996 г.) установлено, что земельные участки на территориях национальных парков, которые предполагается использовать для регулируемого туризма и отдыха, предоставляются в аренду только при наличии соответствующей лицензии.

Владение, пользование и распоряжение землями без учета их целевого назначения и разрешенного использования признается нарушением законодательства, которое может повлечь за собой прекращение прав на землю.

 

1. Понятие и правовая природа аренды земельных участков

 

Земля вовлечена в общественные отношения как объект правовых отношений, а потому воспринимается правом и как вещь – недвижимая вещь, и как природный объект. Вовлечение земли (земельных участков) в оборот не умаляет ее значения как природного объекта, территории, на которой расположены иные природные объекты, места жизни человечества. Поэтому земля не может считаться таким же имуществом, как, например, здания, строения, иные вещи, созданные по воле людей, их руками. В современных условиях земельное право не отказывается от выработанного им собственного отношения к земле как к объекту права. Это отношение основано на том, что земля, являясь предметом общественных отношений, в то же время остается объектом природы. Она обладает собственным предназначением, не ограниченным потребностями людей.

Согласно статье 35 ЗК РФ земля в целом может выступать в качестве объекта земельных отношений. Имеются в виду, прежде всего, отношения, связанные с охраной земли, с контролем за соблюдением земельного законодательства.

Законодательством выставляется несколько существенных требований по оформлению земельного участка, с тем, чтобы он мог быть полноценным объектом правоотношений. Земельный участок, как объект отношений, должен быть индивидуально определен. Это означает, что он должен иметь определенные в соответствии с законодательством и закрепленные в правоустанавливающих и иных документах границы.     
О земельном участке также должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование. Действия по формированию земельных участков составляют основу землеустроительной деятельности, урегулированной как нормами ЗК РФ (ст. 68, 69), так и Федеральным законом от 18 июня 2001 г. «О землеустройстве». Данные о земельных участках учитываются в соответствии с установленными требованиями о ведении земельного кадастра (ст. 70 ЗК РФ и Федеральный закон от 2 января 2001 г. «О государственном земельном кадастре»).

Понятие земельного участка, данное ЗК РФ, следует считать основным для включения земельного участка в земельно-правовые отношения. Определения земельного участка, содержащиеся в иных нормативных актах, в том числе в федеральных законах, должны быть приведены в соответствие с данным понятием.

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Обладание правом собственности на землю, в его полном, завершенном виде, издревле являлось редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо в древний период развития цивилизации обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания. Чаще всего такие участки считались арендованными у государства, но не в смысле обычного договора аренды, а как полученные на основе особого вещного права; дело в том, что заслужившие это право лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда. Достаточно было платить арендную плату, часто символическую.

В дореволюционный период в России не сложилось единых правил об аренде земли, равно как не было и стройной системы вовлечения земель в оборот в целом. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за соответствующими князьями, исходя из так называемой лествичной системы наследования, прочие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система «кормления»). Известно, что отдельные участки земли, а также сады, покосы и иные угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая – «исполу» и пр.), но это были не частые случаи, ограниченные административным характером предшествующего землепользования. Тем более нельзя отнести к аренде оброк и барщину, основанные вовсе не на гражданско-правовых (диспозитивных) началах.

Вплоть до революции 1917 года отсутствовал ясный перечень прав на землю; одновременно с обычной собственностью существовали и другие вещные права: различного рода сервитуты, так называемые «права угодий в чужих имениях», право пожизненного владения с совершенно различными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.) и др. При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенных регионов либо для определенных сословий, национальностей, местные обычаи, которые не совпадали в общими установками.

Особо следует сказать о чиншевом праве; под ним понималось вещное право владения и пользования чужой землей за определенное вознаграждение с возможностью наследования. Чиншевое право появилось исторически на землях в западных губерниях России как квази-собственность в целях определения статуса фактических владельцев земли, признаваемой государственной.

В советский период одной из особенностей правового регулирования аренды стало сравнительное обилие норм имущественного найма, предусмотренных не только нормами гражданского кодекса, но и различными положениями, правилами и типовыми договорами. Однако в отношении земли единого типового (примерного) договора так и не было разработано.

Уже первый советский Земельный кодекс ввел существенные ограничения для аренды земли; допускалась только так называемая «трудовая аренда», сдача земли в наем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете и лишь при наличии исключительных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.), обработка земли могла осуществляться только лично, сдача в наем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам аренды и т.д.

Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них отсутствовало. Здесь нет ничего удивительного, ибо договоры аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а постановлением ЦИК и СНК СССР от 04.07.1937 г. были и вовсе строжайше (под угрозой уголовного преследования) запрещены. Дело в том, что общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была такова: если гражданин или социалистическая организация нуждаются в известном участке земли, то удовлетворение их потребности решалось путем акта наделения этой землей в рамках соответствующего административного решения; те редкие случаи, когда земля предоставлялась первичным землепользователем другому лицу, либо не оформлялись вообще, либо оформлялись опять же по акту органа местной власти. Проще говоря – земля просто была изъята из оборота.

Со временем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможность временного пользования землей была все-таки предусмотрена, но в результате не соглашения сторон, а административного распорядительного акта. Что же касается аренды вообще, то ясно стал прослеживался ее вещно-правовой характер (титульное владение): «Передаваемое в наем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования. Без всяких оговорок действует правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу, договор сохраняет силу для нового собственника».

Известно также, что в советский период возникла идея использовать институт аренды в качестве способа хозяйствования не только в экономическом, но и в юридическом смысле. Имеются в виду усилия власти в конце 80-х годов создать дополнительные стимулы в работе производственных коллективов путем перевода их в особый статус «организаций арендаторов», а в последующем – в «арендное предприятие», и придания аренде по существу значения организационно-правовой формы.  
С цивилистической точки зрения использование договора аренды для изменения правового статуса не мыслимо и в дальнейшем эти меры по «реанимации» экономики и соответствующие акты утратили всякое правовое значение.

 

2. Нормативно-правовое регулирование  договора аренды земельных участков

 

Основу правового регулирования аренды земли составляют нормы гражданского и земельного законодательства Российской Федерации. ГК РФ содержит общие положения об аренде. В частности, в главе 34 ГК РФ урегулированы важнейшие отношения, связанные с содержанием договора аренды, его формой, условиями исполнения и др. Особенности аренды земли установлены нормами ЗК РФ, ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Особенно важное практическое значение имеет форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, утвержденная распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 02.09.2002 г. N 3070-р.

При анализе соотношения норм ГК РФ и ЗК РФ, определении правовой модели аренды земельных участков необходимо учитывать принципы гражданского и земельного законодательства, положенные в основу построения норм отраслей права и характеризующие предмет отрасли. Для сферы гражданского права определяющим является частный интерес, основанный на признании равенства участников, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. В свою очередь, в земельном праве доминирует публичный интерес. Нормы последнего формируются под влиянием иных принципов, носящих, в большинстве своём, публичный, административный характер. Подобный метод правового регулирования имел место и в советской правовой доктрине, где также господствовала идея того, что регулирование земельных отношений должно осуществляться в рамках жестких административных предписаний.