Аренда и субаренда земельных участков

Необходимо исходить из того, что аренда имущества - категория только гражданского права. ГК РФ воспринимает земельный участок в качестве объекта гражданского оборота, являющегося специфическим видом имущества. ЗК РФ исходит из учёта значения земли как основы жизни и деятельности человека, в качестве природного объекта и ресурса, используемого как средство производства, основы осуществления хозяйственной и иной деятельности, допуская применение принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

ЗК РФ выделяет две группы самостоятельных отношений:

по использованию и охране земель, имущественные отношения по владению,

пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними.

Отношения, связанные с арендой земельных участков, находящихся в частной собственности, и имеющие частно-правовую природу, должны подпадать в полном объёме под правовое регулирование норм гражданского законодательства.

В свою очередь, аренда государственного и муниципального земельного участка носит публично-правовой характер, и должна, в первую очередь, являться предметом регулирования норм земельного законодательства. В данном случае нормы ГК РФ должны регулировать названные отношения в той мере, в какой их применение допускается нормами ЗК РФ.

2. Договор аренды земельных участков

2.1 Условия договора аренды земельных участков

Договор аренды земель является одной из наиболее распространенных гражданско-правовых сделок, предметом которой является земельный участок. Аренда земли выражается в предоставлении земельного участка во временное владение и пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из наиболее эффективных форм пользования земли в Российской Федерации.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, земельные участки могут быть предметом договора аренды. В то же время, п. 2 ст. 607 предусматривает, что закон может установить особенности сдачи земли в аренду. Так, в соответствии с п. 1 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством. Такие случаи указаны в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

В договоре необходимо четко указывать предмет аренды, а именно: местоположение арендуемого земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Поэтому выступать в качестве арендодателей могут как граждане, так и юридические лица. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. 209, 260, 608 ГК РФ). Земельные участки, находящиеся в общей совместной и общей долевой собственности граждан и (или) юридических лиц могут быть переданы в аренду только с согласия всех сособственников. В то же время, согласно ст. ст. 267 и 270 ГК РФ, арендодателями могут выступать лица, которым земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования.

Статья 609 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора аренды как в письменной, так и в устной форме. Устно могут заключаться договоры аренды на срок не более одного года, если его сторонами являются физические лица. В случае, когда хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, то, независимо от срока, договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Как правило, договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Исключение составляют договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, которые не подлежат государственной регистрации, если иное не установлено федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Государственная регистрация договора аренды осуществляется в соответствии со ст. ст. 131, 164 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» учреждениями юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения земельного участка в Едином государственном реестре прав.

ГК РФ предусматривает особую форму договора аренды в случае последующего выкупа земельного участка арендатором (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Такой договор должен заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи земельного участка, для которого предусмотрена (ст. 550 ГК РФ) обязательная письменная форма с последующей государственной регистрацией. При наличии на стороне арендодателей нескольких лиц договор заключается в письменной форме и подписывается всеми его участниками (при общей совместной и долевой собственности на земельный участок).

По общему правилу (ст. 610 ГК РФ), договор аренды земельного участка заключается на срок, определяемый сторонами, однако законом могут устанавливаться предельные сроки аренды земли.

Так, в соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный данным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку. Статья 22 (п. 3) ЗК РФ устанавливает, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Аналогичная норма содержится в ст. 621 ГК РФ.

При отсутствии в договоре условия о сроке аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ), однако стороны вправе установить и другой срок для такого предупреждения при заключении договора. Если же ни одна из сторон не отказалась от договора (при отсутствии условия о сроке аренды), то договор считается заключенным на срок, равный предельному, и прекращает свое действие по истечении этого срока. При фактическом продолжении арендных отношений по истечении срока договора договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. При этом необходимо отсутствие возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязан передать арендатору земельный участок за плату, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить оговоренную сумму. Даже если договором аренды сумма не предусмотрена, арендодатель вправе требовать плату за предоставление земельного участка во владение и пользование. Размер арендной платы определяется договором аренды. В договоре аренды может быть предусмотрена наиболее удобная для сторон форма внесения арендной платы. ГК РФ (п. 2 ст. 614) предусматривает несколько вариантов оплаты. Согласно указанной статье, арендная плата может вноситься в виде установленных в твердой сумме платежей, уплачиваемых периодически или единовременно. Арендная плата может также состоять в передаче арендатором арендодателю установленной доли продукции, плодов (в натуре), полученных от использования земельного участка, а также в процентном отношении от полученных арендатором доходов.

ГК РФ (ст. 614) предусматривает в качестве формы оплаты аренды передачу определенной договором вещи в собственность или в аренду арендодателю. Возможны и такие формы оплаты, как предоставление арендодателю определенных услуг (например, за пользование земельным участком арендатор расплачивается путем строительства за свой счет здания или сооружения для арендодателя); возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка (например, осушение участка, выкорчевывание деревьев и т.п.).

Установление размера арендной платы зависит от многих факторов, в частности, от размера участка, его местоположения, кадастровой оценки, наличия значимых для хозяйственной деятельности природных объектов (родник, пруд ит. п.), целевого назначения участка и др. ГК РФ в п. 3 ст. 614 предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пункт 5 статьи 22 ЗК РФ предусматривает право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. В то же время, согласно ст. 615 ГК РФ, арендатор земельного участка обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с основным целевым назначением земельного участка.

Арендатор также вправе с согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованный участок в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

2.2 Порядок расторжения и прекращения договора аренды земельных участков

Изменение сторон в договоре аренды в результате перехода права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения ит. п.) на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае первоначальный арендодатель заменяется новым.

В случае смерти гражданина-арендатора (арендодателя), его права и обязанности переходят к наследникам, если законом или договором не предусмотрено иное. В обоих случаях наследник является новой стороной в арендных отношениях, что влечет необходимость заключения нового договора аренды.

Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения, договор, может быть, расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Признаком существенного нарушения договора считается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст. 619 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор:

1. использует земельный участок не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче;

2. существенно нарушает условия  договора аренды;

3. несвоевременно вносит арендные  платежи;

4. в иных случаях, предусмотренных  договором аренды.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства. Арендатор должен ответить на такое предупреждение в срок, указанный арендодателем, либо в срок, определенный в договоре. Если же такой срок не согласован сторонами при заключении договора, для дачи ответа ст. 452 ГК РФ устанавливается 30-дневный срок. После получения отказа либо неполучения ответа арендатора на предложение расторгнуть договор арендодатель вправе предъявить в суд требование о расторжении договора.

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут по следующим основаниям:

1. непредоставление арендатору  земельного участка в пользование;

2. создание арендодателем препятствий для пользования земельным участком;

3. по иным основаниям, предусмотренным  договором, т.е. перечень оснований  для досрочного расторжения договора  может быть расширен по соглашению  сторон.

Расторжение договора аренды земельного участка оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора (п. 1 ст. 452 ГКРФ). Обязательства по договору прекращаются с момента заключения указанного соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.