Аренда земельных участков

Введение

Становление рыночной экономики  в России и введение права частной  собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося  инструментом и одновременно гарантией  реализации конституционного права  собственности на землю.

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное  назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным  правом, а также гражданским законодательством  с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический  статус.

Актуальность темы работы обусловлена важностью и необходимостью нормативного, правового и договорного  регулирования аренды земли. Земля  обладает ценностью, которая отличает её от любого другого материального  объекта.

Ценность земли как  ресурса, заключается в том, что  земля может использоваться как  средство производства, как объект сделок с недвижимостью, как основа жизни и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории, как  определенная территория.

Одним из возможных способов пользования землей, приобретающим  в последнее время всё большую  актуальность, является обладание земельным  участком на праве аренды.

Объектом  исследования является  аренда земельных участков. Предмет  исследования — специфика правового  регулирования аренды земельных  участков как разновидности договора аренды имущества.

 Цель работы — охарактеризовать  современное нормативное регулирование  договора аренды земельных участков. Исходя из данной цели задачами  курсовой являются:

1. рассмотреть аренду земли как институт гражданского права;
2. изучить особенности договора аренды земельных участков;
3. исследовать правовое регулирование аренды земельных участков;
4. охарактеризовать государственную регистрацию договора аренды.

Вопросы аренды вообще и  земельных участков, в частности, общетеоретические вопросы по названной  теме нашли свое отражение в трудах учёных: Г.Ф. Шершеневича, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, Г.А. Волкова, Е.А. Галиновской, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, О.М. Козырь, Н.И. Краснова, Э.И. Павловой, Г. Шапкиной, Л.Т. Кокоевой, О.П. Скребковой, В.А. Хохлова, С.Н. Мызрова.

Тем не менее, большинство  из указанных выше работ разрабатывались  в отсутствие имеющихся на сегодняшний  день нормативных правовых актов, составляющих единое земельное законодательство, что вызывает необходимость комплексного исследования института аренды земельных  участков на территории Российской Федерации  с учётом особенностей реализации принятых нормативных правовых актов.

Для решения поставленных задач в курсовой работе использовались следующие методы исследования:

1. анализ

2. обобщение

3.описание.

                 Глава I. Понятие и структура договора аренды.

§1. Понятие договора аренды в гражданском праве

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество  во временное владение и пользование  или во временное пользование, а  арендатор должен уплачивать за это  арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования  арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью¹.

В Гражданском кодексе  Российской Федерации (далее – ГК РФ) договору аренды посвящена отдельная  глава (гл. 34), в которой излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а также  специальные правила, относящиеся  только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

     Указанные  виды договора аренды и договоры  аренды отдельных видов имущества  регулируются следующим образом:  общие положения об аренде  применяются к ним субсидиарно,  т.е. только в том случае, если  специальными правилами (также  предусмотренными ГК РФ) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным  с момента достижения сторонами  соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного  имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому  в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.²

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества  во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное  предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого  договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником  другой стороны в том, что обязана  сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет  право от нее требовать. Более  того, в договоре аренды имеют место  две встречные обязанности, одинаково  существенные и важные: обязанность  арендодателя передать арендатору имущество  во владение и пользование и обязанность  арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают  друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому  договор аренды является договором  синаллагматическим.³

Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что  на стороне арендатора во всех случаях  лежит встречное исполнение его  обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы  обусловлено исполнением арендодателем  своих обязательств по передаче имущества  во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

Возвращаясь к понятию  договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие  рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско - правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую  принадлежность договора аренды - он относится  к категории гражданско - правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права  собственности на это имущество  к арендатору (нанимателю); последний  получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить  верным признаком, отличающим договор  аренды от таких договоров, как, например, купля - продажа, мена, заем.

Обращает на себя внимание также то, что в отличие от дореволюционного российского гражданского законодательства арендатор  наделяется не только правом пользования полученным в аренду имуществом, - ему по общему правилу  принадлежит и право владения указанным имуществом. Иными словами, он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного  имущества, но и обладать им, быть его  титульным владельцем.⁴

 Наделение арендатора  статусом титульного владельца  позволяет оптимальным образом  решить проблему защиты его  прав и законных интересов,  связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление  ему как титульному владельцу  вещно - правовых способов защиты  от посягательств со стороны  третьих лиц на арендованное  имущество. Такая возможность  вытекает из ст. 305 ГК РФ, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило  законодателю также дополнительно  обеспечить его права путем использования  другого элемента вещно - правовых отношений, а именно права следования. Эта  идея реализована путем включения  в ГК специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права  собственности на арендованное имущество. Переход права собственности  или иного ограниченного вещного  права на сданное в аренду имущество  к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения  договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Во-вторых, в ГК обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное  и непосредственное регулирование  договора аренды, во всяком случае  тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и  для его отдельных видов. В  этих целях объединены в § 1 ("Общие  положения об аренде") гл. 34 правила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация  арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере  принципа свободы договора. Большинство  норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они  действуют в том случае, если стороны  не урегулировали соответствующие  вопросы в договоре.⁵ Таким образом, регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества и др.

В-третьих, выделение отдельных  видов договора аренды (за исключением  проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК РФ не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

Итак, договор аренды –  тип договора, который регулирует обязательства по передаче имущества. Он является консенсуальным, возмездным, двусторонним, синаллагматическим. Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование.

§2. Стороны и  другие элементы договора аренды.

Под элементами договора обычно понимаются: субъекты договора, его  предмет, форма договора, содержание договора (права и обязанности  сторон).⁶

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. ⁷Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления  принадлежащего арендодателю права  собственности, а именно входящего  в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей  иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в  аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника⁸. Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.

Предмет договора – любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.⁹

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте – сдаются при условии соблюдения установленных ограничений.

Законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому – необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение¹⁰.