Аренда земельных участков

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь.

Этот вывод вытекает также  из п. 3 ст. 611 ГК РФ. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его природы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам, как транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

По общему правилу, предмет  договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор – незаключенным. В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень существенных условий еще шире.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ ¹¹.

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности  соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим  обязанности арендодателя, обычно относят  условия: об арендованном имуществе, о  порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования  арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.

   Итак, элементами  договора аренды являются стороны,  предмет, форма и содержание. Предмет  договора аренды является единственным  его существенным условием.

 

§3. Земельный участок  как объект договора аренды

В соответствии с ч.1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации  как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории. Поэтому в подп. 1 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее  – ЗК РФ) земля рассматривается  как природный объект (составная  часть природы) и одновременно как  природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека. В  этом качестве земля и связанные  с ней общественные отношения  являются объектом правового регулирования  природоохранного, и прежде всего  земельного, законодательства.¹²

Подпункт 2 п. 1 ст. 6 ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений называет земельный участок. Одновременно такой участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле. Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, может быть предметом аренды, купли-продажи и других сделок, в результате которых возникают, переходят и прекращаются вещные и иные права на землю. В этом качестве он является объектом не только земельных (связанных с использованием и охраной земель), но и множества гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных.¹³

Объектом земельных (и  в определенных случаях гражданско-правовых) отношений может быть также часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть отграничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане.

Земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды: в соответствии со ст. 666 ГК РФ они не могут выступать в таком качестве в договоре финансовой аренды (лизинга).

Для того чтобы земельный  участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских  прав (в том числе арендных), он должен пройти государственный кадастровый учет, который осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 N 221-ФЗ ¹⁴.

 В гражданском же законодательстве кроме аренды собственно земельного участка земельный участок попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.¹⁵

Итак, земля может рассматриваться  в трех значениях: как природный  объект, природный ресурс и как  недвижимое имущество. Для того чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть отграничен в натуре, его границы должны быть отражены на плане, а также он должен пройти государственный кадастровый учет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава II. Порядок заключения и расторжения договора аренды земельного участка

§1.Особенности заключения договора аренды земельных участков

Арендные отношения по поводу земельного участка между  арендодателем и арендатором  регулируются договором аренды, заключаемым  по правилам Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не является заключенным. В связи с этим следует обратить внимание на то, что только в результате государственного кадастрового учета (п. 2 ст. 70 ЗК РФ) каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Право сдачи имущества, в  том числе земельного участка, в  аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также  лица, управомоченные законом или  собственником сдавать имущество  в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и  на неопределенный срок (п. 2 той же статьи). Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества (в нашем случае земельного участка) – за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Статья 22 ЗК РФ содержит нормы, определяющие земельно-правовые особенности аренды земельных участков, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к общим нормам ГК РФ об аренде имущества. Согласно п. 1 указанной статьи, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Указанные ограничения установлены, например, в п. 5 ст. 35, где сказано, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица-собственники объектов недвижимости, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право аренды земельного участка, однако Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

 Кроме того, по общему  правилу п. 11 ст. 22 ЗК РФ не могут предоставляться в аренду российским и иностранным гражданам, лицам без гражданства земельные участки, которые изъяты из гражданского оборота. Следует обратить внимание на то, что буквальное толкование положений п. 1 ст. 22 ЗК РФ не позволяет применить установленные в нем правила в отношении иностранных юридических лиц.

По истечении срока  договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды такого участка. Данное правило п. 3 ст. 22 ЗК основывается на диспозитивной норме, содержащейся в п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не установлено законом или договором аренды.

На практике полезно иметь  в виду императивное ограничение  срока аренды зарезервированных  в установленном порядке земель. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности  и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных  или муниципальных нужд, заключается  на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст. 22 ЗК РФ).

Согласно ст. 22 ЗК РФ и  ст. 614 ГК РФ использование арендованных земельных участков является платным. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Гражданский кодекс РФ не определяет размер арендной платы в числе основных условий договора. Но в п. 3 ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы прямо назван как существенное условие договора аренды земельных участков.

Арендная плата может  быть установлена как в денежной, так и в материальной форме. Она вносится согласно условиям договора периодически или единовременно. В качестве арендной платы могут выступать доли полученных в результате использования арендованного имущества: продукции, плодов, доходов (от предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и т.д.)¹⁶

В ЗК РФ установлены различные  принципы регулирования арендной платы  за частные земли, с одной стороны, и государственные и муниципальные  земли - с другой.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ на договорных условиях арендная плата определяется при передаче в аренду земель, находящихся в частной собственности.

Порядок определения размера  арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, условия и сроки ее внесения устанавливаются  соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов  РФ, органами местного самоуправления.¹⁷

Анализ практики рассмотрения споров об арендной плате позволяет  сделать следующие выводы:

1) если иное не предусмотрено  договором аренды земельного  участка, обязанность платить  земельный налог лежит на арендодателе;¹⁸

2) на аренду земельных участков распространяется общее правило о том, что размер арендной платы может измениться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В судебной практике выработаны определенные уточнения этого правила; в частности, сформулировано положение о том, что "в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления";¹⁹

     3) факт уплаты земельного налога не заменяет уплаты арендной платы;²⁰

     4) в состав суммы, подлежащей уплате как арендная плата, могут входить не только средства, представляющие собой собственно арендную плату, но и другие составляющие (например, плата за пользование социальной инфраструктурой и т.п.); однако в любом случае компоненты арендной платы, общий порядок ее расчета и изменения должны быть заранее известны сторонам. Не входят в арендную плату и расходы арендатора по содержанию объекта аренды, в том числе по оплате услуг землеустроительных, архитектурных, иных сервисных организаций²¹.

5) обязанность арендного платежа может возникнуть не только в силу заключения договора аренды земли, но и из факта приобретения здания, сооружения, расположенного на земельном участке;²²

Согласно п. 5 и 6 ст. 22 ЗК установлено общее правило, согласно которому арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Указанное общее правило  не применяется:

1) если его применение  исключено специальными условиями  соответствующего договора аренды;

2) в отношении арендаторов, являющихся резидентами особых экономических зон.

Резидент особой экономической  зоны - арендатор земельного участка, находящегося в государственной  и (или) муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права  и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять  земельный участок в безвозмездное  срочное пользование, а также  отдавать арендные права в залог  и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных  товариществ и обществ или  паевого взноса в производственный кооператив²³.