Аренда земельных участков

В пунктах 15, 16 Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых  вопросах, связанных с применением  земельного законодательства" <13> указано на то, что поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают  возможность установления законом  или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены  Кодексом, постольку при применении п. 5 и 6 ст. 22 Кодекса достаточно уведомления  собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Уведомление  должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения сделки с третьим  лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать  сведениями о получении уведомления  адресатом. Если уведомление арендатором  в разумный срок не направлено, то арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи  с этим убытков.

Земельный участок может  быть передан в аренду для государственных  или муниципальных нужд либо для  проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При  этом арендатор земельного участка  в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок  в состояние, пригодное для его  использования в соответствии с  разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором  аренды земельного участка

Пунктом 8 ст. 22 Кодекса установлено  общее правило о наличии у  арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, в случае продажи  такого участка преимущественного права его покупки. Указанное общее правило не применяется в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 36 Кодекса. Из общего правила п. 8 ст. 22 Кодекса следует, что при продаже земельного участка арендатор имеет преимущественное право его покупки по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи участка с публичных торгов (см. ст. 250 ГК РФ).

Положения п. 9 ст. 22 Кодекса  расширяют перечень прав арендаторов  по долгосрочным договорам аренды земельных  участков, заключенным на срок более  чем пять лет: при аренде земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор  земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому  договору третьему лицу, в том числе  права и обязанности, указанные  в п. 5 и 6 ст. 22 Кодекса, без согласия собственника земельного участка при  условии его уведомления. Изменение  условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных  договором аренды земельного участка  прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании  решения суда при существенном нарушении  договора аренды земельного участка  его арендатором.

Указанные нормы следует  рассматривать в качестве специальных  по отношению к общим правилам, установленным в п. 4 - 6 ст. 22 Кодекса. Следует обратить внимание на то, что  положения п. 9 ст. 22 Кодекса действуют  только в тех случаях, когда предметом  договора аренды является земельный  участок, находящийся в государственной  или муниципальной собственности. В Постановлении Пленума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных  с применением земельного законодательства" определено, что в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей достаточно уведомления об этом арендодателя. Если в договоре аренды земельного участка, заключенном до введения в действие Кодекса, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, то стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положениями п. 9 ст. 22 Кодекса (ст. 422 ГК РФ). Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, заключенного после введения в действие Кодекса, следует исходить из того, что права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Договор аренды не может предусматривать условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

¹ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм.и доп. от  08.05.2010 N 83-ФЗ )// СЗ РФ.1996. N 5.Ст. 410; 2010. №19. Ст.2291.Ст.606.

²См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.,2000.С.243.

³См.: Там же.

⁴ См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч.С.241.

⁵ См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С.242.

⁶ См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.,2000.С.9.

⁷ См.: Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 2003.С.112.

⁸ См.: там же.

⁹ См.: Гражданское право. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. Указ. соч.С.114.

¹⁰ Земельный кодекс Российской Федерации  от 25.10.2001 N136-ФЗ  (с изм. и доп. от 22.07.2010 N 167-ФЗ)// СЗ РФ.2001. N 44. Ст. 4147; 2010. №30. Ст.3998.Ст.42.

¹¹ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (с изм. и доп. от 30.11.2010 N 328-ФЗ)//СЗ РФ.1997. N 30.Ст. 3594; 2010. № 49. Ст.6424.

¹² См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.2007. С. 47.

¹³ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ(с изм. и доп. от 27.07.2010 N 194-ФЗ )// СЗ РФ.1994. N 32. Ст. 3301; 2010.№ 31. Ст.4163.С.2.

¹⁴ О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (с изм. и доп. от 04.06.2011. № 129-ФЗ) // СЗ РФ .2007. N 31.Ст. 4017;2011.№23.Ст.3269.

 

¹⁵   См.: Земельное право/ под ред. С.А.Боголюбова. М.,2009.С.146.

¹⁶ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм.и доп. от  08.05.2010 N 83-ФЗ )// СЗ РФ.1996. N 5.Ст. 410; 2010. №19. Ст.2291. П. 2 ст. 614.

¹⁷ Земельный кодекс Российской Федерации  от 25.10.2001 N136-ФЗ  (с изм. и доп. от 22.07.2010 N 167-ФЗ)// СЗ РФ.2001. N 44. Ст. 4147; 2010. №30. Ст.3998. П. 3 ст. 65.

¹⁸ См.: Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие.2006.С.69.

¹⁹ Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66// Вестник ВАС РФ. N 3. 2002.П.11.

²⁰ См.: Корнеев А.Л.Указ. соч.С.69.

²¹ Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66// Вестник ВАС РФ. N 3. 2002.П.12.

²² См.: Корнеев А.Л.Указ. соч.С.70.

²³ Об особых экономических зонах в Российской Федерации: Федеральный закон от 22.07.2005.№ 116-ФЗ (с изм. и доп. от 25.12.2009 № 340-ФЗ)//СЗ РФ.2005. N 30 (ч. II).Ст. 3127;2009.№52.Ст.6416.Ст.35.