Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью: проблемы правоприменения

российский государственный социальный университет

Филиал в  г. Чебоксары  

Специальность «Юриспруденция» 
Кафедра гражданского права

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по  дисциплине: Гражданское право 

на тему: Государственная  регистрация прав и сделок с недвижимостью: проблемы правоприменения

 

 

 

Работу выполнил

студент 3 курса

очного отделения 

юридического  факультета

группы ДЮ-31-08

Назарова  С.И.

 

Руководитель:

к.э.н., доцент

Петровский С.В.

 

 

Рег. № 22

Дата: 22.11.10

 

Чебоксары, 2010

 

Оглавление

 

Введение

Представленная работа посвящена теме "Государственная  регистрация прав и сделок с недвижимостью: проблемы правоприменения".

Актуальность настоящей работы обусловлена большим интересом к теме "Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: проблемы правоприменения" в современной науке. Рассмотрение вопросов связанных с данной тематикой носит как теоретическую, так и практическую значимость.

Теоретическое значение изучения проблемы заключается в  том, что избранная для рассмотрения проблематика находится на стыке сразу нескольких научных дисциплин.

Объектом данного исследования является анализ условий государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом. При этом предметом исследования является рассмотрение отдельных вопросов, сформулированных в качестве задач данного исследования.

Целью данной работы является подробное рассмотрение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его понятий, участников, а также сам порядок государственной регистрации и проблемы, возникающие при регистрации прав и сделок с недвижимостью. В рамках достижения поставленной цели мною были поставлены для решения следующие задачи:

1. раскрыть  понятие государственной регистрации и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2. рассмотреть порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из 2 глав, заключение и список использованной литературы.

Во введении обоснована актуальность выбора темы, поставлены цель и задачи исследования, обозначены предмет и объект исследования, указаны источники информации.

В главе первой раскрываются общие вопросы, определяются основные понятия, обуславливается актуальность звучание вопросов "Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: проблемы правоприменения".

В главе второй более подробно рассмотрены содержание, регистрация и современные проблемы "Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: проблемы правоприменения".

По результатам исследования был вскрыт ряд проблем, имеющих отношение к рассматриваемой теме, и сделаны выводы о необходимости дальнейшего изучения вопроса.

Таким образом, актуальность данной проблемы определила выбор темы работы "Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: проблемы правоприменения", круг вопросов и логическую схему ее построения.

Теоретической и методологической основой проведения исследования явились  законодательные акты, нормативные документы по теме работы. Источниками информации для написания работы по теме "Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: проблемы правоприменения" послужили базовая учебная литература, статьи и обзоры в специализированных и периодических изданиях, посвященных тематике "Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: проблемы правоприменения", справочная литература, прочие актуальные источники информации.

 

 

Глава 1. Понятие государственной регистрации и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с  ним (далее – государственная   регистрация), согласно ст. 2 Закона о государственной регистрации - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также предприятие как имущественный комплекс. Дело в том, что недвижимость – юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации:

1. земельные участки;
2. участки недр;
3. обособленные водные объекты;
4. леса, многолетние насаждения;
5. здания, части зданий;
6. сооружения; сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства;
7. сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;
8. нежилые помещения; части помещений;
9. предприятия как имущественный комплекс;
10. жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями;
11. жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;
12. квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
13. комнаты;
14. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;
15. жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках;
16. некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;
17. кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;
18. объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.[18; 15-16]

В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях предусмотренных законодательством. Некоторые статьи Гражданского кодекса и Закона о государственной регистрации указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительное управление и др.).

Но существуют и некоторые исключения из правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество, хотя они и редки. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл.35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года (ст.651 ГК РФ). Впрочем, в последнем случае возникают некоторые проблемы, связанные с применением Закона о государственной регистрации на практике.

Так, многие частные предприниматели, приехавшие из других регионов в Москву для торговли, были привлечены к ответственности за то, что не зарегистрировали в Мосрегистрации договоры аренды торгового места на рынках города, заключенные ими на срок от пяти дней до нескольких месяцев (не более одного года).

Заслуженный юрист России, доктор юридических наук, В.И. Сергеев считает по этому поводу следующее: договор аренды здания или сооружения (а равно помещения или его части) подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (ст.651 ГК РФ). А одновременно с его регистрацией осуществляется и регистрация права аренды. Однако введения в Закон о государственной регистрации нового, по сравнению с ГК РФ, понятия – «регистрация права», очевидно, ввело в заблуждение не только многих руководителей административных органов, но и органы юстиции, осуществляющие регистрацию прав, а также различные инспекции и контролирующие органы. Видимо, они посчитали, что право аренды подлежит регистрации в любом случае. Но такие требования противоречат и основным началам гражданского законодательства (ст.1 ГК РФ), и общим принципам свободы предпринимательства. Применение Закона о государственной регистрации ко всем сделкам независимо от срока аренды создает для предпринимательской деятельности препятствия, что связано с громоздким процессом регистрации прав. Фактически вводится дополнительный, и притом не малый, налог на рыночную торговлю – «регистрационный сбор»[19].

Теперь вернемся к  самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Легальное определение этого понятия дает нам основание сделать соответствующие выводы и назвать ряд отличительных черт регистрации.

Во-первых, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями Гражданского кодекса.

Во-вторых, это акт  признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Государственная регистрация носит публичный характер. С одной стороны, государство проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой – соблюдается открытость как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.

В-третьих, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом государственную регистрацию, проводимую учреждениями юстиции, необходимо отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним. По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания. Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору.

Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:

1) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения или предприятия;

2) регистрация договора  и перехода права собственности  по договору мены жилых помещений и предприятий.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав [4] (п.3 ст.2 Закона о государственной регистрации).

Следовательно, эта дата является:

1. датой заключения договора, предметом которого является недвижимость, если законом не предусмотрено иное (п.3 ст.433 ГК РФ);
2. датой возникновения права собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда данное право требует государственной регистрации и в случаях, когда иное не предусмотрено законом (п.2 ст.223 ГК РФ);
3. датой возникновения права собственности, возникшего не из сделки, а также иного права, подлежащего государственной регистрации (ст.219 ГК РФ, ст.25 Закона о государственной регистрации);
4. датой прекращения прав на недвижимость, возникших ранее.

Существуют случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев несколько:

1. Право собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая. Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.

2. В случае смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя). Подтверждением возникновения права в данном случае является выдаваемое нотариусом свидетельство о праве на наследство.

3. В соответствии с Гражданским  кодексом РФ (п.5 ст.488, п.3 ст.489) при  продаже недвижимого имущества  в кредит или в рассрочку,  если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. К сожалению, ни в Гражданском кодексе, ни в Законе о государственной регистрации, ни в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нет прямых указаний на то, каким образом следует проводить государственную регистрацию ипотеки в этом случае и какие правовые последствия повлечет за собой отсутствие данной регистрации. С учетом содержания п.3 ст.334 ГК РФ и п.2 ст.1 Закона «Об ипотеке» есть основания полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной государственной регистрации. Что касается последствий отсутствия регистрации такой ипотеки в установленном порядке,, ссылаясь на вышеперечисленные законы, можно отметить что, если ни продавец, ни покупатель как заинтересованные лица не произвели регистрацию залога недвижимости, проданной в кредит или в рассрочку, он должен быть признан недействительным, и, как следствие, в случае возникновения спора продавец не может ссылаться на него[11].