Недвижимость в гражданском праве

Оглавление 
 

Введение _________________________________________________________3

Глава 1. Общие  положения о недвижимости в гражданском  праве _________5

1.1 Место объектов  недвижимости в системе объектов  гражданского права _5

1.2 Содержание  понятия недвижимости и сущностные  и формально-юридические признаки  недвижимого имущества________________________7

Глава 2. Правовой режим отдельных категорий объектов недвижимости ____12

2.1 Природные  и производные объекты недвижимости  ___________________12

2.2 Недвижимость  как юридическая фикция ____________________________17

Заключение ________________________________________________________21

Список литературы__________________________________________________23

                            
 
 
 
 
 
 

Введение 
 

     В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового  регулирования оборота недвижимого  имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в  России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к  чему пришла правовая мысль в области  оборота недвижимого имущества.

     Рассматриваемые в курсовой работе вопросы являются давно разработанными законодательством  стран с романо-германской правовой системой. Деление вещей на движимые и недвижимые образовалось исторически и изначально было связано с особым значением земли, сделки с которой составляли большинство всех сделок, совершаемых с недвижимостью. Римское право, большинство категорий которого переняло современное российское гражданское законодательство, создало весьма разветвленные правовые конструкции недвижимости. Так же, как и в современный период, классификация вещей в римском праве строилась на противопоставлении движимых (res mobiles) и недвижимых (res immobiles) вещей. В то же время в юридической науке по сей день ведутся дискуссии по поводу того, является ли понятие недвижимости чисто юридическим, либо фактическим, приемлемы ли юридические фикции по отношению к объектам недвижимости, относятся ли лес, многолетние насаждения и водные объекты к недвижимому имуществу, и т.п. Исходя из этого, тему, выбранную нами можно считать актуальной.

     Объект  ом являются правоотношения, регулирующие вопросы недвижимости в отечественном  гражданском праве.

     Предметом исследования являются правовые нормы  и научные концепции, связанные  с правовым режимом недвижимости.

     Гипотеза  – можно предположить, что изучение правовых норм и научных концепций, связаных с правовым режимом недвижимости поможет развитию в этой области.

     Цель  работы: охарактеризовать современное  состояние правового режима недвижимого  имущества в современном отечественном  гражданском праве на основании.

     Задачи:

•          изучение содержания понятия недвижимости в историческом аспекте, в современной  науке и в действующем законодательстве;

•          анализирование основных признаков отдельных категорий и объектов недвижимости в гражданском праве РФ;

•          выявление проблемных моментов, связанных  с правовым режимом недвижимости в российском законодательстве;

     Методологической  основой исследования являются сравнительно-правовой метод; анализ правовых норм, литературных источников и судебной практики; а  также методы аналогии, синтеза и  обобщения. 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Общие  положения о недвижимости в гражданском  праве 
 

1.1 Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права 

     Под объектом гражданских прав понимаются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права  вступают между собой в правовые отношения. Недвижимые вещи являются объектами  гражданских прав, и их правовой режим, а также условия оборота  подчиняются особым правилам, установленным  законодательством.

     Вместе  с тем сформировавшая практика гражданского оборота позволяет выделить наиболее важные объекты недвижимости. Перечислим их по возможности полнее:

1) земельные  участки;

2) части земельных  участков (ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 Земельного  кодекса Российской Федерации  (далее - ЗК РФ), ст. 26 Федерального  закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним» (далее - Закон  о госрегистрации прав на недвижимость);

3) участки недр;

4) части участков  недр (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);

5) обособленные  водные объекты;

6) объекты, прочно  связанные с землей, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно;

7) леса;

8) многолетние  насаждения;

9) здания;

10) сооружения;

11) жилые помещения  (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната  - ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской  Федерации (далее - ЖК РФ);

12) нежилые помещения;

13) части помещений  (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);

14) воздушные  суда;

15) морские суда;

16) суда внутреннего  плавания;

17) космические  объекты;

18) предприятия  как имущественные комплексы;

19) части предприятий  как имущественных комплексов;

20) иные имущественные  комплексы;

21) объекты незавершенного  строительства.

     Выясним, что же общего имеется во всех группах  этих объектов, что позволяет отнести  их к недвижимости. Сам законодатель не высказывается относительно того, почему недвижимостью признаются эти, а не иные объекты. Одним из наиболее частых доктринальных объяснений этого  является утверждение об особой значимости указанных объектов для экономики, их высокой стоимости и, как следствие, необходимости публичного интереса в повышении надежности правил их гражданского оборота[2,стр.18].

     При новейшей кодификации гражданского законодательства российский законодатель посчитал необходимым распространить правовой режим недвижимости на ряд транспортных средств, обладающих повышенной значимостью для жизнедеятельности государства. «Кроме того, в силу закона к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество, контроль за оборотом которого законодатель посчитает необходимым осуществлять в более жестком режиме», - пишет О.М. Козырь[10,стр 123]. 

1.2 Содержание  понятия недвижимости 

     Включение недвижимости в сферу жизнедеятельности  человека произошло при переходе человека к оседлому образу жизни. Необходимость  обработки земли, сбора урожая заставляла человека оставаться на одном месте, строить сооружения, которые использовались для проживания и защиты от неблагоприятных  внешних условий. В этот период появились  первые представления о собственности  на недвижимые вещи, включенные в сферу  влияния конкретного человека, его  семьи, рода и т.д.

     Исторически юридическое разделение вещей на движимые и недвижимые возникло в  период установления государственной  власти и формирования правовых систем. Затем под действием конкретных исторических ситуаций, потребностей общества ценностные приоритеты гражданского оборота изменялись, соответственно менялся правовой режим движимых и недвижимых вещей, понимание и  определение законодателем нюансов  при формулировании этих понятий. По этому поводу О.С. Скворцов пишет, что  «необходимо различать экономическое  содержание и соответствующие ему  юридические конструкции недвижимости»[12,стр.68].

     Следующий этап расширения понятия недвижимости - это включение в него домов, зданий и прочих долговременных сооружений, возводимых руками людей (то есть рукотворных  объектов недвижимости). Указанные  объекты также обладают вышеперечисленными качествами, которые позволяют им быть надежным объектом гражданско-правовых отношений. От земельных участков здания и сооружения отличаются тем, что  являются искусственно возведенными объектами  и имеют ограниченный срок службы, т.к. способны утрачивать свою целостность  на протяжении относительно небольших  сроков человеческой жизнедеятельности. В принципе, в зависимости от целого ряда обстоятельств, такие объекты  усилиями людей могут быть уничтожены или разрушены до такой степени, что потеряют свою функциональную или  потребительскую ценность.

     Выяснив, что понятие недвижимости является фундаментальной гражданско-правовой категорией, можно сделать вывод, что оно лежит в основе всей системы права недвижимости, правового  регулирования сделок с недвижимым имуществом. К сущностным признакам  недвижимого имущества, которые  должны найти отражение в его  легальном определении, О.Ю. Скворцов считает необходимым отнести  следующие[12,стр.98].

     Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической  точки зрения недвижимое имущество  неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как  следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его  «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую  собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности  на эту недвижимую вещь.

     Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации прав на недвижимость)[32], однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам)[1,стр.36].

     В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать  как такую прикрепленность объекта  недвижимости к земле, утрата которой  влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена  к одному месту. Указанный признак  расценивается исследователями  в качестве общего системного признака недвижимой вещи.

     Помимо  проблемы, что является недвижимостью, весьма значимой практической проблемой  оказывается и проблема того, кто  определяет, что такое недвижимость. Если на органы юстиции возложена  обязанность по регистрации прав и сделок с недвижимостью, то определение  перечня объектов недвижимости не является обязанностью этих органов. Между тем, очевидно, что без определения  самого объекта невозможно зарегистрировать права на этот объект и сделки с  этим объектом. Определение объектов недвижимости возложено на органы технического и кадастрового учета. Работа по определению  объектов недвижимости имеет два  аспекта - технический и юридический. На первом этапе происходит вычленение признаков объекта недвижимости, в результате чего становится возможным  индивидуализировать данный объект. В дальнейшем дается оценка этому  объекту с точки зрения наличия  у него признаков, предусмотренных  законом по отношению к недвижимому имуществу, то есть определение гражданско-правового режима данной вещи с учетом существующего разделения объектов гражданского права на движимые и недвижимые.

     Если  оценка земельных участков как объектов недвижимости не вызывает проблем, то классификация различного рода сооружений, имеющих некоторую связь с  землей, представляет определенную сложность. Современные технологические возможности  позволяют достаточно мобильно использовать различные сборно-разборные сооружения с перемещением их в пространстве. Практика свидетельствует о трудностях оценки различными учреждениями технической инвентаризации указанных объектов с точки зрения отнесения их к движимым либо к недвижимым вещам.