Недвижимость в гражданском праве

     Юридическая фикция со времен римского права как  юридико-технический прием прочно вошла в правовую традицию и активно  используется законодателем. Известна она и современному российскому  праву, применяющему этот правовой инструмент для самых разнообразных нужд. Используется юридическая фикция в  различных отраслях права для  того, чтобы оптимизировать правовое регулирование сходных между  собой отношений.

     В теории гражданского права известно использование фикций при объяснении правовой природы таких феноменов  как юридическое лицо, безналичные  деньги, бездокументарные ценные бумаги, представительство, товарораспрядительные документы. Известно использование правовых фикций и в гражданском процессуальном праве, в наследственном праве, в вексельном праве, в международном праве, в патентном законодательстве, в налоговом праве и т.д.

     Примерами фикции являются и случаи придания вновь принимаемым нормам законодательства обратной силы. В этом случае «законодатель  вымышляет, что введенная в действие новая норма существовала и ранее, а значит, применялась к соответствующим  отношениям всегда, в том числе  и до введения ее в действие».

     Анализ  приведенной легальной дефиниции  недвижимости показывает, что законодатель в ее определении использовал  два критерия: экономический (земля, связь с землей, то есть учет естественных свойств классифицируемого объекта) и юридический (наделение статусом недвижимости в силу закона).

     Отчуждение  предприятия с точки зрения российского  законодателя возможно на вещно-правовой основе. Это объясняется тем, что, как заметил К.И. Скловский, «когда права требования рассматриваются как объекты права (res incorporales), становится возможным применение к этим правам, считая их за вещи, режима вещного права». Таким образом, включенные в состав предприятия обязательственные и исключительные права циркулируют в гражданском обороте по правилам, установленным для оборота вещных прав. «При этом по соображениям юридической техники игнорируется их обязательственно-правовая природа, которая предполагает иные принципы их передачи»[13,стр.87].

     Специфика правового режима недвижимого имущества  обусловлена прежде всего тем, что права на это имущество, а также совершаемые с ним сделки в установленных законом случаях подлежат государственной регистрации. Однако этим не исчерпываются особенности правового режима недвижимого имущества. Кроме указанного, существуют особенности возникновения, перехода и прекращения прав на это имущество, совершения с ним сделок. В ряде случаев оборотоспособность недвижимых вещей более ограничена, чем использование в гражданском обороте движимых вещей. В некоторых случаях законодатель устанавливает полный запрет на оборот недвижимых вещей. Например, в соответствии с п. 2 ст. 12 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации (далее - КТМ РФ) суда с ядерными энергетическими установками могут находиться исключительно в собственности государства.

     Таким образом, обоснование необходимости  наделения статусом недвижимости морских, речных и воздушных судов с  точки зрения стремления законодателя к экономии нормативного материала  в виде соподчинения институту государственной  регистрации, по мнению многих исследователей данного вопроса, не оправдывается  существующими различными юридико-техническими способами государственной регистрации, установленными для регистрации  различных недвижимых вещей: с одной  стороны, поземельной недвижимости, с другой стороны - недвижимых вещей, являющихся таковыми в силу закона (или, другими словами, на основании  юридической фикции). 
 

Заключение 
 

     Исходя  из изложенного были сделаны следующие выводы.

     Правовой  режим недвижимого имущества  определяется установлением его  принципов, особенностями возникновения, изменения и прекращения прав в отношении него, законодательно установленным объемом правомочий и несением обязанностей, связанных  с недвижимым имуществом и реализуемых  при совершении сделок с ним, а  также установлением юридических  гарантий в отношении недвижимости.

     Специфика правового режима недвижимого имущества  обусловлена прежде всего тем, что права на это имущество, а также совершаемые с ним сделки в установленных законом случаях подлежат государственной регистрации. Однако этим не исчерпываются особенности правового режима недвижимого имущества. Кроме указанного, существуют особенности возникновения, перехода и прекращения прав на это имущество, совершения с ним сделок. В ряде случаев оборотоспособность недвижимых вещей более ограничена, чем использование в гражданском обороте движимых вещей. В некоторых случаях законодатель даже устанавливает полный запрет на оборот недвижимых вещей (например, суда с ядерными энергетическими установками могут находиться исключительно в собственности государства).

     Из  всего изложенного был сделан вывод, что правовой режим недвижимости непрерывно эволюционирует. Принятие какого-либо закона, которым устанавливаются  особенности оборота объектов недвижимости, или отдельных его видов, изменяет правовой режим недвижимых вещей. При этом основные фундаментальные характеристики недвижимости, такие как понятие, определение объектов недвижимости, требования о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью (особенно тех из них, которые отражают экономические аспекты недвижимости как социального института, то есть характеристики, определяемые объективными признаками) в целом остаются неизменными, хотя при определенных обстоятельствах и могут быть изменены волей законодателя (например, в случае, если будут определены новые виды объектов недвижимости и пр.). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список литературы 
 

1.         Конституция Российской Федерации  (принята на всенародном голосовании  12 декабря 1993 г.) (с поправками) // СПС  ГАРАНТ-Максимум Платформа F1 Эксперт,  версия от 07.04.2009г.

2.         Часть первая Гражданского кодекса  Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-Ф3 (с последующими изм.  и доп.) // СПС ГАРАНТ-Максимум Платформа  F1 Эксперт, версия от 07.04.2009г.

3.         Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность. // Северокавказский 4.         Александров А.А. Противоречия в правовом режиме недвижимости: Права собственников строения и земельного участка//Коммерческое право. 2001. N 6.

4.         Алексеев В.А. Регистрация прав  на недвижимость. - М.: Проспект, 2001.

5.         Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Ежегодник российского права. 1999. М.: ИНФРА-М, 2000.

6.      Дозорцев В.А. Принципиальные  черты права собственности в  Гражданском кодексе // Гражданский  кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв.  ред. А.Л. Маковский. М., 1998.

7.      Дикусар В.М., Храпова Е.В. Недвижимое имущество как объект гражданских прав //, "Жилищное право", N 1, январь 2009.

8.      Ем В.С. Договор продажи предприятия  как форма отчуждения и приобретения  бизнеса // Законодательство. 1999. N 11.

9.      Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М.: БЕК, 1997.

10.      Козырь О.М. Недвижимость в  новом гражданском кодексе России//Гражданский  кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Под ред. А.Л. Маковского. М. 1998.

11.      Савиньи Ф.К. Обязательственное право. СПб.: Юридический Центр Пресс, 2004.

12.      Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью  в коммерческом обороте (учебно-практическое  пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006.

13.      Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М.: Дело, 2000.