Недвижимость в гражданском праве

     О.Ю. Скворцов считает, что в основе законодательной  дефиниции недвижимости должно быть отражено фундаментальное качество таких специфических объектов, как  земля (земельные участки) и неразрывно связанные с ней недвижимые вещи; принципиальная невозможность их перемещения, фиксированность местонахождения  с точки зрения существования  человека. «Именно объективные естественные свойства недвижимостей в глазах человеческого сообщества предопределяют дифференциацию движимых и недвижимых вещей и, как следствие, необходимость  различного правового регулирования  их оборота, их разный правовой режим  в существующем правопорядке»[12,стр. 193].

     С данным мнением можно согласиться  при условии, что это не означает недооценки юридического критерия определения  недвижимости - государственной регистрации  прав на нее. В этом случае следует  говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критерия, при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объект гражданского права.

     Таким образом, в основе законодательной  дефиниции недвижимости отражено фундаментальное  качество таких специфических объектов, как земля (земельные участки) и  неразрывно связанные с ней недвижимые вещи: принципиальная невозможность  их перемещения, фиксированность местонахождения  с точки зрения существования  человеческого общества. Именно объективные  естественные свойства определяют дифференциацию движимых и недвижимых вещей и, как  следствие, необходимость различного правового регулирования их оборота, разного правового режима их в  существующем правопорядке. Это, конечно, не означает недооценки юридического критерия определения недвижимости - государственной регистрации прав на нее. Однако в этом случае следует  говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критериев, при помощи которых недвижимое имущество  определяется как специфический  объект гражданского права. При этом, как отметил С.А. Степанов, «не  право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой  в силу природных свойств или  указания закона, требует регистрации  права на нее». В то же время различные  виды недвижимого имущества имеют  разнообразные правовые режимы, неодинаковые условия гражданско-правового оборота. 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Правовой режим отдельных категорий объектов недвижимости    
 

2.1. Природные и производные объекты недвижимости 

     К недвижимости, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, относятся объекты естественного  происхождения или так называемые «природные объекты».

     Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ. До 1990 г. определяющим в содержании и  развитии земельного законодательства было существование института исключительной государственной собственности  на землю. Следствием этого был прямой запрет на совершение сделок с землей. Совершение таковых признавалось юридически (в том числе уголовно) наказуемым деянием.

     При разработке Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную  перспективу (2002-2004 гг.), утвержденной распоряжением  Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р, была сформулирована идеолого-юридическая задача реформирования правоотношений в земельной сфере и в области иных объектов недвижимости. В частности, в качестве одной из главных своих целей правительство видит «законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка» (п. 3.1.7 Программы).

     Реализация  этой идеи началась с принятия Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 упомянутого кодекса земельное  законодательство основывается, помимо прочего, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В то же время российский законодатель оказался непоследовательным в реализации указанного принципа. Это проявилось в установлении запрета на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Помимо того, предусмотрено и преимущественное право лица, обладающего правом собственности на здание, на приобретение земельного участка (п. 3 и 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

     Таким образом, несмотря на провозглашенный  принцип главенства земельного участка, законодатель не преодолел противоположного положения, согласно которому юридическая  судьба здания определяет юридическую  судьбу земельного участка, на котором  оно расположено. При этом «практика  предшествующего периода развития гражданского оборота создала целый  ряд причин, препятствующих реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем  недвижимого имущества.

     К таким причинам авторы публикаций относят  следующие обстоятельства: значительное количество случаев несоответствия правовых режимов собственников зданий и собственников земельных участков; значительное количество случаев, когда собственники жилых и нежилых помещений не обладают какими-либо правами на земельные участки; значительное количество случаев, когда принадлежащие собственникам объекты недвижимости расположены на земельных участках, изъятых из гражданского оборота либо ограниченных в обороте, и др. Указанные причины стали основанием для выводов о том, что «исходя из современных экономических и правовых реалий, представляется невозможным воплотить концепцию «единого объекта недвижимости» в законодательстве сколь-нибудь последовательно».

     К числу объектов поземельной недвижимости относятся и иные объекты, не являющиеся земельными участками. Вместе с тем  эти объекты обладают свойствами недвижимого имущества в силу своих естественных качеств - неразрывной  связи с землей, стационарности, невозможности перемещения без  несоразмерного причинения ущерба предназначению.

     К числу таких объектов поземельной  недвижимости относятся следующие  объекты: участки недр; части участков недр (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

     Под участком недр понимается геометрически  определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного  отвода - геометризованного блока  недр (ст. 7 Закона о недрах). Основываясь на соответствующих конституционных нормах, ч. 1 ст. 1.2 Закона о недрах устанавливает, что недра в границах территории России, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью и что вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении России и субъектов РФ.

     К природным объектам недвижимости относятся  также обособленные водные объекты. Под водным объектом понимается природный  или искусственный водоем, водоток  либо иной объект, постоянное или временное  сосредоточение вод в котором  имеет характерные формы и  признаки водного режима (п.4 ст.1 Водного  кодекса Российской Федерации, далее - ВК РФ). Для полного раскрытия  содержания этого определения уточним, что в соответствии с п. 2 ст. 1 ВК РФ водные ресурсы представляют собой  поверхностные и подземные воды, которые находятся в водных объектах и используются или могут быть использованы. А из пункта 5 ст. 1 ВК РФ следует, что водный режим - изменение  во времени уровней, расхода и  объема воды в водном объекте. При  этом водопользователем признается физическое или юридическое лицо, которым предоставлено право  пользоваться водным объектом.

     Также к природным объектам недвижимости относится лес. Леса как объект недвижимости занимают центральное место в  составе элементов лесного фонда. Согласно Конституции РФ, леса могут  быть в собственности государственной, муниципальной и частной.

     Леса  располагаются на землях лесного  фонда и землях иных категорий. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов  осуществляются в соответствии с  целевым назначением земель, на которых  эти леса располагаются. Лесные участки  в составе земель лесного фонда  находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки  в составе земель иных категорий  определяются в соответствии с земельным  законодательством (ст. 8 ЛК РФ).

     Под производными (или рукотворными, антропогенными) объектами недвижимости понимаются такие недвижимые вещи, которые созданы  в процессе деятельности человека.

     К числу таких объектов относятся прежде всего здания и сооружения (в законодательстве и в литературе используется и термин «строения», которым фактически охватываются два указанных понятия). Кроме того, к числу этих объектов относятся помещения (жилые и нежилые), находящиеся в зданиях и сооружениях, но тем не менее выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

     Приведенные определения не основываются в полной мере на понятии недвижимости, сформулированном в  ГК РФ. В частности, они не содержат указания на такие существенные для  недвижимости признаки, как неразрывная  связь с земельным участком, неперемещаемость. Понятие зданий и сооружений формулируется через указание на цели их использования, что может рассматриваться как факультативный признак, при помощи которого эти понятия отграничиваются от смежных объектов недвижимости[2,стр.145].

     Более совершенным представляется определение  здания, предлагаемое авторами Концепции  развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под зданием  в Концепции «понимается сооружение (созданное заново или приспособленное), укрепленное на поверхности земли  или в ее недрах, признанное в  установленном законом порядке  пригодным для использования  в соответствии с тем или иным назначением». Как видим, разработчики Концепции отказались от противопоставления понятий здания и сооружения и  определяют одно понятие через другое.

     Среди признаков зданий и сооружений следует  выделять такой признак, как их отдельное  расположение. Этот признак приобретает  значение при сопоставлении таких  объектов, как здания и сооружения, с одной стороны, и помещения, с другой стороны. Очевидно, что помещения  не могут быть охарактеризованы как  «отдельно стоящие». Строго говоря, помещения не являются отдельными вещами. Это составные части других индивидуально-определенных объектов, каковыми являются здания и  сооружения.

     Вместе  с тем, несмотря на во многом справедливую критику, признание помещений самостоятельными объектами права стало фактом гражданского оборота и сформировавшегося в России права недвижимости. Для того, чтобы изменить правовое регулирование в этой области, необходимы серьезные, но вместе с тем осторожные и продуманные законотворческие решения. Видимо, именно поэтому при разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указанная критика была проигнорирована. Разработчики Концепции объяснили необходимость включения в перечень недвижимых вещей жилых и нежилых помещений «не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим.

     В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие «нежилое помещение». Вместе с тем это понятие может  быть сформулировано через противопоставление и соотнесение с другой легальной дефиницией – «жилое помещение». Под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Отталкиваясь от этого определения можно сформулировать понятие нежилого помещения - таковым является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении. 

2.2. Недвижимость как юридическая фикция. 

     Юридическая фикция - это способ правового регулирования, при котором законодатель придает  объекту правового регулирования  те свойства, которыми данный объект не обладает. В самом общем виде использование  правовых фикций освобождает от необходимости  объяснять многие положения права; упрощает процедуру регулирования; будучи особым приемом, оптимизирует нормативную  систему; исключает избыточность правового  регулирования.

     Кроме того, фикция как юридико-технический  прием имеет многовековую традицию. Данный прием известен со времен римского права. Особое распространение фикции получили с активизацией деятельности преторов. Как известно, преторское право являлось источником урегулирования отношений, которые не были регламентированы либо урегулирование которых иными источниками права не соответствовало понятиям справедливости. Преторы использовали юридическую фикцию в том случае, если не находили норм, при помощи которых можно было бы разрешить спор.