Правовое регулирование сделок с недвижимостью

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Собственность…………………………………………………………………5
2. Недвижимость как объект гражданского права……………………………..8

   2.1 Общая характеристика объектов  гражданского права………………….8

2.2 Недвижимость как объект гражданского права, классификация  объектов недвижимости……………………………………………………..11

   2.3 Субъекты недвижимости………………………………………………...15

3. Правовое  регулирование сделок с недвижимостью………………………...17

   3.1 Переход прав собственности при  сделках с недвижимостью…………17

   3.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним………………………………………………………………………………19

4. Земельные  отношения………………………………………………………...23

Заключение……………………………………………………………………….28

Список  используемой литературы……………………………………………...30 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

      Трудно  переоценить значимость недвижимого  имущества для политической, экономической  и правовой системы любого организованного  общества. Как для товаропроизводительных отношений, так и для правового  регулирования имущественного оборота  исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности. Для публичного права земля, ее поверхность, в том числе покрытая лесом или водой, земля, отчасти даже разделенная на условные участки с относительно различным правовым положением (режимом), всегда является территорией государства. "Территория не только существеннейший производительный капитал нации; она - место для ее жизни, она в подлинном смысле "дом" нации, дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования".

      В наши дни правовая экспертиза недвижимости - это обязательный этап сделки купли-продажи, который нужен покупателю для того, чтобы избежать возможные проблемы и претензии прежних собственников. Не исключено, что некогда нарушенные права собственников могут принести неприятности и денежные потери.

        Для чего нужна правовая экспертиза?

        Цель правовой экспертизы – это получение подтверждения чистоты объекта недвижимости еще до приобретения и выявление рисков, связанных с утратой прав собственности.

        Для того чтобы собственники приобретаемых объектов недвижимости были уверены в выборе квартиры или другого объекта недвижимости, независимые юристы проводят специальную проверку пакета документов, предоставляемого на регистрацию сделки.

      Для этого юристом, специализирующимся по вопросам недвижимости, совершаются следующие действия перед сделкой:

• проверяется подлинность и действительность предоставляемых документов;
• устанавливается основание для регистрации прав собственности;
• анализируются риски утраты права собственности;
• проверяется вероятность признания сделки недействительной;
• устанавливается наличие или отсутствие притязаний третьих лиц, наличие обременений;
• подготавливается отчет по совершаемой сделке.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Собственность

 

      Термин  «собственность» нередко употребляется в самых разнообразных значениях. В одних случаях его используют как синоним, эквивалент понятий «имущество» или «вещи», говоря, например, о «передаче собственности» или о «приобретении собственности». В других случаях считают, что речь идет о сугубо экономическом отношении, а иногда, напротив, это понятие отождествляют с чисто юридической категорией - правом собственности и т. д. В результате этой путаницы складываются ошибочные представления и стереотипы относительно собственности, в частности распространенное мнение о том, что экономические отношения собственности юридически всегда оформляются только с помощью права собственности.

    В понятие «собственность» русский  ученый И.А. Ильин включал:

• Власть – полное господство непосредственно над вещами, а непосредственно над людьми;
• Свобода означает, что собственнику разрешают все, что не запрещено законом;
• Право не только юридическое, но и нравственно-социальное, патриотическое.

    Поэтому отождествление собственности с  материальными вещами или недвижимостью в действительности не соответствует содержанию. Имущество (вещи) сами по себе не являются собственностью, они являются носителями права собственности.

    Собственность – это отношение людей к  объектам материального мира, которое  проявляется в экономических  и производственных отношениях, распределении, обмене и потреблении различных благ, юридических нормах, а также в форме правил и морали.

    Если  обращаться к переводу с латинского слова «собственность», то оно означает правовое господство лица над материальной вещью (не физическое).

    В понятии «собственность» различают форму и содержание:

• материально-вещественная форма показывает, какие вещи по форме (объекту) присваиваются людьми;
• содержание – это социально-экономическая сущность, которая отражает отношения между людьми по поводу присвоения и использования недвижимых вещей.

    В экономическом смысле собственность  – это форма отношения людей  по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и др.

    Собственность же в юридическом понимании показывает, как реальные имущественные связи оформляются и закрепляются в правовых нормах и законах, которые устанавливает государство в обязательном порядке для всех граждан.

    Собственность — это определенный вид общественных отношений, выражающийся в том, что  одни лица свободно господствуют над  тем или иным объектом, и вмешательство в это господство иных лиц не допускается.

      Определяя содержание права собственности  в субъективном смысле, ст. 209 Гражданского кодекса РФ (ГК) устанавливает, что  собственнику принадлежат права  владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

       Право по владению, пользованию и распоряжению, как и субъективное право собственности в целом, представляют собой юридически обеспеченные возможности поведения собственника. Они принадлежат ему до тех пор, пока он остается собственником. В тех случаях, когда собственник не в состоянии эти правомочия реально осуществить (например, когда имущество арестовано), он не лишается ни самих правомочий, ни права собственности в целом. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Недвижимость как  объект гражданского  права 

      Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Например, ГК 1922 г. с отменой частной собственности на землю (ст. 21) упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).

    К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения и т.д. Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются. 

2.1. Общая характеристика объектов гражданского права 

    К объектам гражданских прав относятся  вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

    В соответствии со статьей 129 Федерального закона от 18.12.2006 N 231-ФЗ необходимо отметить, что:

    1. Объекты гражданских прав могут  свободно отчуждаться или переходить  от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

    2. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте  не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

    Виды  объектов гражданских прав, которые  могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается  по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.

    3. Земля и другие природные ресурсы  могут отчуждаться или переходить  от одного лица к другому  иными способами в той мере, в какой их оборот допускается  законами о земле и других  природных ресурсах.

    4. Результаты интеллектуальной деятельности  и приравненные к ним средства  индивидуализации (статья 1225) не могут отчуждаться или иными способами переходить от одного лица к другому. Однако права на такие результаты и средства, а также материальные носители, в которых выражены соответствующие результаты или средства, могут отчуждаться или иными способами переходить от одного лица к другому в случаях и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом (п. 4 введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 231-ФЗ).

      По  своим свойствам указанные объекты  различны. Одни существуют в материальной форме (вещи), другие представляют собой  действия человека (работы), третьи могут  быть восприняты лишь на уровне осознания (нематериальные блага).

      С учетом этого объекты гражданских прав подразделяются на материальные и нематериальные (идеальные). К первой группе относят: вещи; работы и услуги, а также их результаты, имеющие овеществленный либо иной материальный эффект (например, ремонтные работы, услуги по хранению вещей); имущественные права требования (такие, как денежные средства на банковском счете, доля в уставном капитале). Ко второй группе причисляют: результаты творческой деятельности (изобретения, произведения искусства); способы индивидуализации товаров и их производителей (товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования и т.д.); личные неимущественные права (право на имя, право на защиту чести и достоинства, право на личную неприкосновенность и др.).

      Признак оборотоспособности объектов гражданских прав влечет за собой их классификацию на полностью оборотоспособные, ограниченные в обороте и изъятые из оборота (ст.129 ГК РФ).

      Большинство объектов гражданских прав являются полностью оборотоспособными: они могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому на основании сделок либо в порядке правопреемства (например, при реорганизации юридического лица, в порядке наследования).

Ограниченно оборотоспособными являются объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо находиться в обороте по специальному разрешению или с соблюдением предусмотренных законом условий. Например, лишь на основании специальных разрешений осуществляется оборот оружия и боеприпасов, наркотических средств и психотропных веществ.