Проблемы рынка недвижимости в России

БРЯНСКАЯ  ГОСУДАРСТВЕННАЯ ИНЖЕНЕРНО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ  АКАДЕМИЯ 
 
 

Кафедра Экономики и менеджмента 
 
 
 

Реферат

по дисциплине «Экономика строительства»

на тему: «Проблемы рынка недвижимости в  России» 
 
 
 

                                                                          
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Брянск 2010 
СОДЕРЖАНИЕ 

Введение………………………………….……………………………………….31 Понятие недвижимости, ее виды и особенности..…...……...………..……...5

2 Состояние и развитие рынка недвижимости……......……………………....11

3 Российский прогноз развития рынка недвижимости……..…...…………...16

Заключение…………………………..………………………………………….22

Список  использованной литературы…………………………………………..24 

                         

 

      Введение 

     Реформы, направленные на преодоление экономического и социального кризиса в стране, затронули все сферы общественной жизни. Развитие рынка является главной проблемой проводимых реформ, и особенно важное значение имеет становление рынка недвижимости. Раньше возможность получить новое жилье зависела от темпов строительства, от нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий. Приобрести жилье на возмездной основе модно было только лишь по линии ЖК, ЖСК и путем обменов с доплатой, которые представляли собой завуалированную форму купли-продажи. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

     Принятие  Закона  о собственности в РСФСР 1990 г. и Закона о приватизации жилищного  фонда в РСФСР 1991 г. положило начало рынку жилья в России. Согласно ч.1 ст.10 Закона о собственности, гражданин может иметь в собственности жилой дом, квартиру. Количество жилья, находящего в собственности одного лица, законом не ограничивается. За несколько лет было принято около 20 законодательных документов, регулирующих жилищные вопросы. Большую часть составляют документы, принятые на уровне Москвы — решения Моссовета, постановления правительства, распоряжения мэра, инструкции Департамента муниципального жилья. С развитием рынка недвижимости появилась новая сфера бизнеса — риэлторская деятельность .

     На  сегодняшний день в России существуют более двух десятков тысяч фирм, занимающихся куплей-продажей квартир. Время частных маклеров в этом бизнесе подходит к концу, так как серьезная торговля недвижимого имущества требует широкого развития инфраструктур — рекламной, компьютерно - информационной, экспертной, юридической служб. Во всем мире вложения средств в недвижимость становится наиболее выгодным способом помещения денег. Рынок жилья и недвижимости вообще носит стихийный, неорганизованный, а часто и криминальный характер. Несмотря на это, количество сделок с жильем возрастает. В целом за 1993 год гражданами России было приватизировано 7 миллионов квартир, одновременно успешно продолжалось становление вторичного рынка жилья. Данная тенденция показывает желание населения избежать негативных последствий инфляции путем закрепления за собой права собственности на жилые помещения.

     Целью работы, прежде всего, является задача выявить особенности анализа  рынка недвижимости в современной  России, определить само понятие недвижимости, выявление острых проблем присущих рынку недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Понятие недвижимости, ее виды и особенности

 
 

     Термин  «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного  определения. Согласно Гражданскому кодексу  РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты [1].

     Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

     К экономическим характеристикам  недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено) [3].

     Недвижимость  распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения. 

       В зависимости от характера  использования недвижимость  распределяется  на используемую для жилья  (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

     К основным особенностям рынка недвижимости относятся: [5]

     - рыночные сделки с недвижимостью  затрагивают имущественные права  собственников недвижимости в  широком спектре, которые могут  меняться в зависимости от  конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью  включает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов;

     - финансирование сделок с недвижимостью  может жестко ограничивать свободное  конкурентное функционирование  рынка недвижимости;

     - информация о состоянии рынка  недвижимости характеризуется недостаточностью  степени достоверности и своевременности,  неполнотой объема, что существенно  увеличивает риски инвесторов  и вызывает снижение их активности;

     - недвижимость в отличие от другого рыночного объекта практически невозможно корректно стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие, покупать и продавать по образцам;

     - операции на рынке недвижимости  связаны со значительными операционными  издержками.

     Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих факторов:

     - экономический рост (спад) или ожидание  такого роста (спада);

     - финансовые возможности для приобретения  недвижимости, которые, в свою  очередь, зависят от степени  и стадии экономического развития региона (кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих мест и структуры занятости;

     - взаимосвязь между стоимостью  недвижимости и экономической  перспективой того или иного  региона.

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. [2].

     Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

     Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

     - создание новых объектов недвижимости;

     - передачу прав на недвижимость;

     - установление равновесных цен  на объекты недвижимости;

     - эксплуатацию (управление) объекта  недвижимости;

     - распределение пространства между  конкурирующими вариантами землепользования;

     - инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом: со сменой собственника:

     - куплю-продажу объектов недвижимости;

     - наследование;

     - дарение;

     - мену;

     - обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных  или арестованных объектов недвижимости); с частичным или полным изменением состава собственников:

     - приватизацию;

     - национализацию;

     - изменение состава собственников,  в том числе с разделом имущества;

     - внесение в уставный капитал;

     - банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников); без смены собственника:

     - инвестирование в недвижимость;

     - развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

     - изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

     - управление, эксплуатация;

     - залог;

     - аренду;

     - передачу в хозяйственное ведение  или оперативное управление, в  безвозмездное пользование;

     - регулярно получаемый доход от  владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

     - ренту;

     - пожизненное содержание с иждивением;

     - передачу в доверительное управление;

     - введение (снятие) сервитутов и иных  обременении;

     - страхование различных форм и  различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

     Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости. Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:- низкой ликвидностью;- цикличным характером; [4].

     Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

     

 
Рисунок 1 - Цикличность развития рынка недвижимости: 

     

1. спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 - поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 - новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 - насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.