В третьем прогнозе(сценарии) несмотря на объявленные властями решения (еще не перешедшие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке – сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных ресурсов и т.д. В результате упадет платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Начнется масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. Наше экспертное предсказание: при реализации такого сценария цены на жилье упадут в течение года на 40-50%, а рост начнется за пределами 2010 года.

     И последний четвертый катастрофический сценарий: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими  странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени. Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использование региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие.

     Наша экспертная оценка вероятности реализации каждого сценария: сценарий №1 – 0, сценарий №2 – 75%, сценарий №3 – 20%, сценарий №4 – 5% [3].

     Рисунок  3 - Сценарный прогноз динамики цен на жилье в Москве 

     На  основании этих оценок определены средневзвешенные параметры динамики цен на рынке жилья, составившие сценарий №5 – наиболее вероятный: с учетом своевременных и технологично осуществленных мер поддержки финансовой системы, принятых властями, девелоперский кризис возможен, но вероятность его невелика. Это будет не системный кризис, а кризис отдельных (как мелких, так и крупных) компаний. По результатам расчетов, проведенных на основании принятых оценок, снижение цен будет продолжаться около года, и относительно сентября с.г. составит в среднем до 20% (т.е. вернется примерно к уровню декабря 2007 года).

     Темпы роста объемов ввода жилья сначала снизятся (а в 2011-2012 году объемы снизятся и в абсолютном значении). Произойдет изменение структуры жилого строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования в регионах) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, а жилье эконом-класса получит статус муниципального и не выйдет на открытый рынок. В этих условиях стратегия властей дожна быть направлена не на поддержку отдельных компаний-застройщиков, а на поддержку рынка через повышение платежеспособного спроса населения. К началу 2011 года, в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, начнется новый цикл восстановления рынка и повышения цен на жилье до уровня, обеспечивающего рентабельность девелопмента.

     Средняя доходность строительного бизнеса снизится на ближайшие год-полтора и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.

Заключение

     Для успешного формирования цивилизованного  рынка жилья и недвижимости необходимо проделать большую работу. Основными вопросами, которые надо решить, являются: осуществление лицензирование организаций, работающих на рынке недвижимости, развитие института оценщиков, недостаточно высокой платежностью граждан, инвестиционным потенциалом юридических лиц и формирование единого банка данных стране.

     Завершение  периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в начале 2000-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна  только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что с 2005-2008 года была характерна умеренная степень конкуренции, то в 2009 году она стала высокой и сохранится таковой.

     Последовательное  развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования  инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д., являющихся по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах.

     Внутренняя  ситуация в стране является той средой, которая непосредственно влияет на  все рынки, в том числе  и на рынок  недвижимости.

     Экономически  целесообразно отменить налог на добавленную стоимость (НДС) в сфере  жилищного строительства. Законодательство, стимулируюшее привлечение, в том числе ипотечного капитала, создание зон экономического благоприятствования, увеличение рабочих мест, усиление защиты частных инвестиций – вот неполный перечень возможностей правительства для стимулирования рынка недвижимости.

     Определяющим  фактором внутренней ситуации является позиция правительства, в руках  которого находится, в том числе  и налоговый рычаг, позволяющий  регулировать распределение денежных потоков в национальной экономике.

     Ситуация  на местном рынке ещё в большей степени влияет на развитие локального рынка недвижимости, определяя в конечном итоге перспективы развития. Плодородие земли, особенности рельефа и климата, инженерное оборудование и ухоженность ландшафта, наличие средств связи и коммуникаций, стиль жизни и привычки населения, потенциал для развития собственности – эти и многие другие факторы могут повлиять на решение инвестора.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Список  использованной литературы

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости/А.Н. Асаул. – СПб.: СПбГАСУ, 2007. – 384 с.
2. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости / И.Т. Балабанов. – СПб.: Питер, 2006. – 208 с.
3. Батяев, А.А. Справочник риэлтора/А.А. Батяев. – Ростов н/Дон.: Феникс, 2006. – 318 с.
4. Без брокера как без кредита// Дайджест российской и зарубежной недвижимости, 2009.
5. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости/В.А. Горемыкин. – М.: Высшее образование, 2007. – 656 с.
6. Горемыкин, В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет/В.А. Горемыкин. – М.: КноРус, 2006. – 672 с.
7. Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости/под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2008.
8. Дубровская, И.А. Справочник риэлтора/ И.А. Дубровская. – М.: Юстицинформ, 2006. – 344 с.
9. Марченко, А.В. Экономика и управление недвижимостью/А.В. Марченко. – Ростов н/Дон.: Феникс, 2007. – 448 с.
10. Маховикова, Г.А. Экономика недвижимости/Г.А. Маховикова. – М.: Вектор, 2006. – 192 с.
11. Недвижимость: первичный рынок жилья [Электронный ресурс]. – М.: Бизнес-Олимп, 2005.
12. Новиков, Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России /Б.Д. Новиков. – М.: Экзамен, 2006.
13. Тарасевич, Е.И. Экономика недвижимости/Е.И. Тарасевич. – М.: МКС, 2007. – 584 с.
14. Портал www.irn.ru  «Индикаторы рынка недвижимости»
15. www.komentari.ru