Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью: проблемы правоприменения

К особым случаям, которые  укладываются в рамки данного  основания, можно отнести:

• принятие бесхозяйных недвижимых вещей на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (основанием является заявление органа местного самоуправления, на территории которого находится бесхозяйная вещь, - ст.225 ГК РФ);
• решение об изъятии имущества у собственника в виде реквизиции, т.е.  обстоятельства, которые носят чрезвычайный характер, в интересах общества по решению государственных органов в порядке и на условиях, установленных законом, в частности, с непременной выплатой стоимости имущества (ст.242 ГК РФ) или в виде конфискации (ст.243 ГК РФ). [17; 147]

К числу иных актов  передачи прав на недвижимое имущество  и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя, предусмотренных ст.18 Закона о государственной регистрации, относятся самые различные акты, соответствующие действовавшему в месте передачи и на момент совершения передачи законодательству.

К этим актам в настоящее время можно отнести такие основания для государственной регистрации прав, как внесение физическими и юридическими лицами вклада в виде недвижимости в учреждаемое ими хозяйственное общество (товарищество), наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений и др.[17; 148]

Следует отдельно заметить, что Законом о государственной  регистрации не указывается еще одно основание для государственной регистрации на недвижимое имущество – справка правления потребительского кооператива о полной выплате пая. В соответствии со ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Поскольку все вышеперечисленное имущество относится к недвижимости, возникшее право подлежит регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации.

Обязательным приложением  к документам, необходимым для государственной регистрации, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Некоторыми статьями главы 4 Закона о государственной регистрации могут быть предусмотрены дополнительные документы, предоставление которых необходимо для государственной регистрации. Так, например, в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество, к заявлению о государственной регистрации со стороны других сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверен. Отсутствие такого согласия может служить основанием для приостановления государственной регистрации (ст.24 Закона о государственной регистрации).

При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. Наиболее подробный перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.95 г. с последующими изменениями и дополнениями. К ним относятся:

1. паспорт;

2. свидетельство о рождении – для лиц, не достигших 16 лет;

3. заграничный паспорт – для постоянно проживающих за границей граждан, которые временно находятся на территории РФ;
4. удостоверение личности – для военнослужащих;
5. военный билет – для солдат, матросов, сержантов и старшин, проходящих военную службу по призыву или по контракту;
6. справка об освобождении из мест лишения свободы – для лиц, освободившихся из мест лишения свободы.

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Также для государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

Максимальные размеры платы за государственную регистрацию составляют:

• для физических лиц - 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда;
• для юридических лиц - 50-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда;
• за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним - 200-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда; максимальные размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (далее - информация о зарегистрированных правах) составляют:
• для физических лиц - 25 процентов установленного законом минимального размера оплаты труда;
• для юридических лиц - установленный законом минимальный размер оплаты труда;
• за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс - 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов [17]. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их представления.

Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество[17; 114].

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 Закона о государственной регистрации.

В ней говорится, что  документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Хотелось бы остановиться на некоторых особых требованиях к содержанию правоустанавливающих документов и документов технического учета, необходимых в случае регистрации прав и сделок с землей. Одним из правоустанавливающих документов в данном случае является решение (постановление) местной администрации. Оно должно содержать следующие данные:

1. Месторасположение земельного участка, его площадь и целевое назначение.
2. Фамилию, имя, отчество лица, которому предоставляется земельный участок.
3. Право (собственность, пожизненно наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование и др.), на котором данный земельный участок предоставляется.
4. Список членов крестьянско-фермерского хозяйства.
5. Список членов садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения граждан (при предоставлении для вышеуказанных целей).
6. Список граждан, в соответствии с действующим законом имеющих право на получение земельной доли при реорганизации сельскохозяйственного предприятия.

Если в тексте постановления (решения) местной администрации имеются записи о приложениях, списках и т.д., то данные списки, приложения должны быть предоставлены вместе с копией постановления (решения) и являются неотъемлемой его частью [17; 155-156].

Документы, необходимые для государственной регистрации представляются в подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных органов) с приложением копий, предназначенных для хранения в делах учреждения юстиции. Копия, заверенная в установленном законом порядке, то есть нотариально или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник.

На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:

1. стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;
2. волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;
3. представители сторон имеют надлежащие полномочия;
4. имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;
5. договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида);
6. соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.[17; 113]

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям законодательства, является ничтожной, если законом не установлена, что она является оспоримой. Следовательно, существует необходимость составления перечня оспоримых, по действующему законодательству, сделок. Это сделки:

1. юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности (ст.173 ГК РФ);
2. совершенные с превышением полномочий (ст.74 ГК РФ);
3. совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ);
4. совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечителя (ст.176 ГК РФ);
5. совершенными гражданами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ);
6. под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы (ст.179 ГК РФ);
7. требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ);
8. заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется заинтересованность (ст.84 ФЗ «Об акционерных обществах»);
9. приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением положений ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ст.29 этого Закона).[17; 114-115]

Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п.

Следует отметить, что  учреждение юстиции обязано проверить законность всех сделок с недвижимым имуществом.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в ЕГРП. В случае установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации.

Ст.19 Закона о государственной регистрации устанавливает три основания для приостановления государственной регистрации:

1. приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. Такое приостановление возможно не более чем на месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления государственной регистрации по этому основанию регистратор обязан письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения, а в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись.
2. на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины будут признаны уважительными: например, длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех месяцев, таким образом, общий срок регистрации не может превышать четырех месяцев.

3. наличие определения или решения суда, вынесенного в соответствии с законодательством. Существуют следующие виды определений или решений, предусматривающих приостановление государственной регистрации: