Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью: проблемы правоприменения

4. Аналогичным случаем  является возникновение права  залога в силу закона по  договору ренты. В данном случае правоустанавливающим документом будет служить нотариально заверенный договор ренты (ст.584 ГК), а моментом возникновения права залога – момент передачи недвижимости плательщику ренты. Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя.

Согласно п.5 ст.2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодательством. При этом не следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки.

Следует отметить, что с введением в действие Закона о государственной регистрации одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его применению является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В соответствии со ст.7 Вводного закона к Части второй ГК РФ правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК сохраняли силу впредь до введения в действие Закона о государственной регистрации. Следовательно, начиная с 31 января 1998 г. стороны по договорам продажи, дарения недвижимости, продажи предприятий не обязаны придавать этим сделкам нотариальную форму, хотя и вправе сделать это по соглашению сторон.

С другой стороны, согласно ст.163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок является обязательным в случаях, указанных в законе: договор ипотеки (п.2 ст.339 и ст.349 ГК РФ), договор ренты (ст.584 ГК), специальный случай уступки права требования (ст.389 ГК) и др.[20]

1.2. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ст.5 Закона о государственной регистрации говорит, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

На мой взгляд, в рамках данной работы нет необходимости подробно останавливаться на собственниках и обладателях иных, требующих обязательной государственной регистрации прав на недвижимость. Следует остановиться только на некоторых моментах, предусмотренных в законодательстве.

Так, например, в ст.4 Закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» предусмотрено, что государственная программ приватизации государственного имущества в РФ содержит, среди прочего, указание на имущество, которое приватизируется с установлением запрета на участие в приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов РФ, имеющих в составе учредителей (участников) или аффинированных иностранных физических и юридических лиц.

Согласно ст. 212 Гражданского кодекса РФ существуют определенные виды имущества, которые могут быть собственностью только Российской Федерации (например, лесной фонд и расположенные на землях обороны леса (ст.19 Лесного кодекса)).

Правовые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов осуществляют органы государственной власти, а от имени муниципального образования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе совершать соответствующие действия.

Порядок создания и принципы размещения учреждений юстиции по регистрации прав относятся к компетенции субъекта РФ.

Так, в соответствии с Положением «Об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Регистрационной палаты Чувашской Республики”, утвержденным постановлением Кабинета Министров ЧР от 15.01.2001 № 1, с последующими изменениями, в Чувашской Республике создано учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Регистрационная палата ЧР.

Основными задачами Регистрационной  палаты являются:

• государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, независимо от их места жительства, российских и иностранных юридических лиц, независимо от формы собственности и места регистрации, международных организаций Российской Федерации, Чувашской Республики, иных субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, иностранных государств;
• государственная регистрация ограничений (обременений) прав собственности и иных вещных прав;
• ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, дел правоустанавливающих документов, книг учета документов и организация их бессрочного хранения;
• выдача информации о зарегистрированных правах.

Регистрационная палата в целях реализации возложенных на нее задач осуществляет:

1. прием документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2. проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
3. проверку наличия ранее зарегистрированных или заявленных прав, правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, на предмет их соответствия законодательству Российской Федерации и проверку законности сделки;
4. установление наличия оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав;
5. направление запросов юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
6. выдачу свидетельства о государственной регистрации;
7. совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделки;
8. внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
9. выдачу информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним;
10. принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 225 ГК РФ;
11. ведение делопроизводства при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
12. формирование единого банка данных о правах на недвижимое имущество и сделках с ним;
13. обеспечение технического обслуживания и сопровождения программно-аппаратных средств сетей ЭВМ и банков данных;
14. обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, книг учета и дел правоустанавливающих документов;
15. разработку и принятие инструктивных указаний по вопросам регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для структурных подразделений (управлений).

  1.3. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), как гласит ст.12 Закона о государственной регистрации, «содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях».

Фактически ЕГРП состоит  из трех основных составляющих:

1. книги учета документов;

2. непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях;

3. дела правоустанавливающих документов.

Учреждение юстиции  по регистрации прав в обязательном порядке ведет книгу учета документов, принятых на государственную регистрацию. Именно с даты внесения в нее записи о поступившем заявлении о регистрации права на объект недвижимого имущества, ограничения права или сделки начинается государственная регистрация. При внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации права, его ограничения или сделки.

Так же учреждение юстиции должно иметь книгу учета выданной информации из Единого государственного реестра прав. Эта книга содержит данные обо всех поступивших запросах на получение информации из ЕГРП, а также учитывает выдачу выписок, справок и иных документов из ЕГРП.

Учреждение юстиции по регистрации прав может вести и иные книги учета, необходимые для его работы.

Сам ЕГРП состоит из отдельных  разделов – на каждый объект недвижимого имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел ЕГРП, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра.

Как уже говорилось выше, каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым номером, соответствующему кадастровому номеру объекта. Его отсутствие не является основанием для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта осуществляется по условному номеру, который присваивается учреждением юстиции по регистрации прав и определение структуры и порядка присвоения которого отнесено к компетенции субъекта Российской Федерации.

Ст.12 Закона о государственной регистрации устанавливает, что каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов, в которые вносится строго определенная информация.

Подраздел I содержит краткое  описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа.

Существует 4 формы подраздела I: для земельного участка, здания или сооружения, жилого, нежилого помещения и прочих составляющих здания или сооружения, участка лесного фонда.

В данном подразделе присутствуют следующие графы:

• «кадастровый номер»;
• «условный номер»;
• «адрес (местоположение)»;
• «наименование» (например: Театр оперы и балета);
• «назначение» (жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п.; для земельных участков – категория земель; для участков лесного фонда – группа лесов и т.д.);
• «площадь»;
• «инвентарный номер»; «литер» (если они есть);
• «этажность»; «подземная этажность» (для зданий и сооружений);
• «этаж»;
• «номера на поэтажном плане» (только в том случае, если регистрируется право на помещения, не имеющих никаких других номеров, кроме номеров на поэтажном плане здания и сооружения);
• «документы-основания» (указываются реквизиты документов, на основании которых внесены данные об объекте).

Если объект прекращает свое существование (например, в связи со слиянием объектов), то связанный с ним раздел ЕГРП закрывается, а в графу “Запись о ликвидации (преобразовании) объекта” заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела.

Подраздел II формируется из записей  о праве собственности и об иных

вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах.

В данном подразделе присутствуют следующие графы:

• «номер регистрации» - формируется при приеме документов на государственную регистрацию прав на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов; записывается следующим образом: номер субъекта Российской Федерации – номер регистрационного округа – номер книги учета входящих документов – порядковый номер записи в книге учета входящих документов (например, 18-01.26-13/2000 - 12);
• «вид права» (указывается право собственности или иные вещные права);
• «доля» (заполняется, если объект находится в общей долевой собственности);
• «правообладатель» – в этой графе, если владельцем права является физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства; если же владельцем права является юридическое лицо, то указываются его полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения;
• «документы-основания» (указываются основные реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации).