Государственная регистрация прав на землю

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

В условиях перехода России к рыночным отношениям, вместе с  изменениями общественных отношений между людьми, менялось и право, регулирующее их. Изменению подверглись все сферы общественной жизни,  которые регулирует право. Не осталась в стороне и такая важная отрасль юридической науки, как земельное право, регулирующее общественные отношения (земельные отношения) в сфере купли, продажи, предоставлении и охране земли и земельных ресурсов.

Любое государство с  рыночной системой экономики стремится  к эффективному вовлечению земель в  экономический оборот, соблюдая при  этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация. «Главное сегодня - не мешать развитию рынка земли там, где он уже есть. Закрепить в Кодексе самые современные представления о формах и методах регулирования земельных отношений»  (из ежегодного послания президента РФ В.В. Путина Федеральному собранию РФ от 03.04.2001 г.) ¹

Новый этап земельно-правовой реформы пробудил широкий интерес  в силу того, что принятие ЗК РФ 25 октября 2001 г. стало значительным событием для российского экологического, земельного, гражданского и других отраслей права. Созданию ЗК РФ предшествовал долгий период времени. Необходимость в новом ЗК РФ появилась уже достаточно давно, ЗК РФ кодифицировал и систематизировал многие указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, иные земельно-правовые нормы. При этом ЗК РФ содержит значительное число отсылочных норм

В ЗК РФ вошло много  новаций, в том числе в нем  просматривается сокращение числа  титулов на землю: постоянное (бессрочное) пользование земельными участками в соответствии со ст. 20, ч. 3 ЗК РФ предоставляется только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Также земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения впредь не предоставляются (ст. 20 и 21 ЗК РФ), но и пресекательных норм тоже нет — переоформление земельного участка возможно в любое время. Некоторые изменения коснулись и порядка предоставления земельных участков в аренду (ст. 22 ЗК РФ). Так, например, арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Таким образом, права арендатора значительно расширяются.

В целом, за последние 10 лет в России практически созданы основы нового земельного строя: ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм собственности, проведена бесплатная передача земли от государства гражданам, введено платное землепользование, основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность, земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли находятся в государственной собственности, выполнены значительные объемы земельно-кадастровых работ, созданы объективные условия для оборота земли. Однако, в настоящее время состояние гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения, нельзя признать удовлетворительным в части правового регулирования вещных и иных прав на землю, а также особенностей их государственной регистрации. Поэтому актуальность данной темы не вызывает сомнения, так как многообразие прав на землю порождает проблему неэффективного и недостаточно быстрого оборота земель. Земельный кодекс, вмешиваясь в гражданско-правовое регулирование оборота земельных участков, делает шаг к исключению из правового обихода ограниченных вещных прав. Гражданское законодательство объективно развивает институт ограниченных вещных прав, на земельные участки, учитывая особенности данного объекта недвижимого имущества. Таким образом, данная проблема еще больше усугубляет противоречия, существующие на рынке земли.

Теоретической основой  данной работы послужили основные положения  основ гражданского и земельного законодательства (проанализированы Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации, иные нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в сфере вещных и иных прав на землю), научные работы о гражданском, земельном законодательстве и праве, современные труды ученых-правоведов России.

Целью данной работы является раскрытие основ возникновения прав на землю, а также особенности их правового регулирования.

Указанная цель конкретизируется в ряде задач:

1. Определить землю как специфический объект прав;
2. Обозначить виды и содержание основных прав на землю;
3. Раскрыть основные основания возникновения прав на землю;
4. Рассмотреть особенности документального оформления вышеуказанных прав.

1. Земельные права в Российской Федерации

1. Земля как объект прав

В соответствии с ч.1 ст.9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации  как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Определение земельного участка как объекта земельных отношений приведено в ст. 6 ЗК РФ: объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный  объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных  участков.

Действующий ЗК РФ, определяя  объекты земельных отношений, первостепенное значение придает земле, как природному объекту, а затем уже и природному ресурсу. Природный объект, как правовая категория, порожден природоохранным (а затем и экологическим) законодательством. В Федеральном Законе «Об охране окружающей среды» природный объект определен как естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства². Принципиальное отличие земли как природного ресурса выражается в наличии экономической ее оценки (стоимости), в зависимости от качественного состояния определяется и кадастровая и рыночная стоимость каждого отдельно взятого участка земельной территории.

Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство). Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства, помимо ст. 68, 69 Земельного Кодекса, осуществляется ФЗ «О землеустройстве», другими федеральными и иными нормативными правовыми актами субъектов Федерации. Для того чтобы участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских прав, он должен пройти государственный кадастровый учет по правилам ст. 70 ЗК РФ. Это касается любых земельных участков, в том числе лесных участков. Ряд норм, регулирующих земельное законодательство также содержится в ГК РФ. Так согласно ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам, или, иными словами, недвижимому имуществу, недвижимости. Это влечет особый порядок регистрации прав на них (ст. 131 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ), предусмотренный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земельный участок обладает свойством оборотоспособности. Статья 129 ГК РФ указывает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены Земельным кодексом РФ. В п. 4 ст. 27 ЗК РФ приводится перечень земельных участков, изъятых из оборота, в п. 5 той же статьи — земельных участков, ограниченных в обороте; оборот земель сельскохозяйственного назначения будет урегулирован в специальном законе

Ряд норм, регулирующих земельное  законодательство также содержится в ГК РФ. Так второй абзац п.2 ст. 6 ЗК РФ основывается на положениях гражданского законодательства. Как и иные вещи в гражданско-правовом смысле земельный участок может быть делимым и неделимым. В соответствии с ГК РФ неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее целевого назначения³. Все остальные вещи являются делимыми. Земельный кодекс уточняет признаки делимости вещи по отношению к земельному участку: участок является делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами). Это имеет значение, в частности, для выдела доли в общей собственности на земельный участок: если данный участок является неделимым, сособственнику не может быть выделена причитающаяся ему часть участка в натуре, а выплачивается денежная компенсация. Информация о возможности или невозможности разделения земельного участка на несколько земельных участков, согласно ГрК РФ⁴,  может включаться в состав градостроительного плана земельного участка.

2. Виды и содержание прав на землю, предусмотренные законодательством

Как уже отмечалось, в  России наряду с Земельным кодексом действует глава 17 Гражданского кодекса  «Право собственности и другие вещные права на землю». Кроме того, в других разделах ГК также содержится ряд норм, которые применимы к регулированию земельных отношений. Гражданское законодательство устанавливает основания возникновения и прекращения права собственности, что с определенной корректировкой и детализацией воспроизводится и земельным законодательством. В гражданском законодательстве содержится детальное регулирование договорных отношений, которые применимы также к отношениям, объектом которых является земля.

Необходимо подчеркнуть, что Земельным кодексом регулируются имущественные отношения, объектом которых является земля, и прежде всего определяются основания возникновения и порядок осуществления права собственности и иных вещных прав, которые одновременно являются и предметом регулирования Гражданского кодекса. В одном из комментариев к ЗК справедливо говорится о том, что «к сожалению, общепринятого теоретичского подхода к разграничению норм гражданского и земельного законодательства в доктрине сегодня нет. Не случайно, обозначив сам принцип (то есть признав наличие проблемы), законодатель не определил его содержание».

Земельный кодекс различает  собственность на землю (ст. 15-19), постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ст. 20), пожизненное наследуемое  владение земельными участками (ст. 21), аренду земельных участков (ст. 22), право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23), безвозмездное срочное пользование земельными участками (ст. 24).

В Гражданском кодексе (гл. 17) регулируются и иные вещные права: право собственности на землю (ст. 260-264), владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 216, 269-270), владение и пользование землей на праве пожизненного наследуемого владения (ст. ст. 216, 265 - 267), в ст. ст. 274 - 277 говорится о праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуте).

Право собственности - это одно из основных вещных прав. Выступая в качестве объекта права собственности, земля приобретает особенные правовые черты: она становится «имуществом» или «вещью» - тем предметом гражданского, а теперь и земельного права, который отличают особые юридические признаки. Особенностью права собственности на землю в России является то, что виды прав на землю определены в законодательстве «по субъектам». Конституцией РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности⁵. Таким образом, определен круг субъектов, обладающих правом собственности и имущество, а также установлено, что в зависимости от субъекта, обладающего правами на землю, устанавливается объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права собственности на землю. В соответствии с ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, владение, пользование и распоряжение - это неотъемлемые составляющие (или правомочия) одного права - права собственности. Основной смысл каждого из этих правомочий является общим для всех видов имущества, а значит, и для имущества земельного. Земельное законодательство ввело нормы, определяющие специфику реализации этих правомочий в земельных отношениях.

Правомочие владения дает возможность обладать землей на основании закона: т.е. числить ее и на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства. Кроме того, собственник на основании этого права может требовать возврата земли из любого незаконного владения. Например, это может быть арендодатель, которому арендатор не возвращает земельный участок после истечения срока аренды.

С правомочием владения тесно связано другое правомочие - пользование. Пользование дает возможность извлекать из земли ее полезные свойства. И в отличие от иных видов имущества, возможные варианты, использования которых определяют сами собственники, пользование земельным участком, точнее сказать, виды пользования перечислены земельным законодательством. Существует и еще одно условие при использовании земельного участка, находящегося в собственности. Дело в том, что собственник может использовать землю так, как посчитает нужным, но в рамках целевого назначения земельного участка. Самовольно собственник земли изменить целевое назначение использования не имеет права.

Правомочие распоряжения проявляется в том, что собственник  по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный участок, т.е. на основании и в порядке, предусмотренном законом, определить его судьбу.

С введением в действие ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам местного самоуправления. Все остальные юридические лица, владеющие участками на указанном титуле, обязаны по своему усмотрению или переоформить свое право аренды, или приобрести участки в собственность.

Гражданам земельные  участки после введения в действие ЗК в постоянное (бессрочное) пользование  не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного Кодекса РФ сохраняется. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования имуществом переходит в порядке правопреемства. Также граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования в первоначальной редакции Кодекса имели право приобрести земельные участки в собственность до 01.09.2006 г., однако далее были внесены изменения и сейчас оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. (п. 3 ст. 3 «О введении в действие ЗК РФ» № 137-ФЗ от 25.10.2001 г.)