Государственная регистрация прав на землю

Согласно Закону о введении в действие ЗК РФ не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций (ст. 6).

Лицо, которому земельный  участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка (ст. 270 ГК). Таким образом, если ГК допускает ограниченное распоряжение земельными участками (например, возможность передачи их в аренду), то Земельный кодекс (ст. 268) полностью исключает какое-бы то ни было распоряжение такими участками.

Что же касается пожизненного наследуемого владения земельными участками, то право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается. Согласно Земельному кодексу распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство (ст. 21 ЗК).

Иначе сформулировано правило  по этому вопросу в Гражданском  кодексе.

Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ст. 266 ГК). Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. В то же время продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 267 ГК).

В соответствии с п.2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут  быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Эта отсылочная норма отсылает нас к главе 34 части 2 ГК РФ, содержащая положения об аренде. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка6. С введением в действие ЗК РФ некоторые изменения коснулись и порядка предоставления земельных участков в аренду (ст. 22 ЗК РФ). Так, например, арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Таким образом, права арендатора значительно расширяются.

К земельным участкам, которые могут предоставляться на праве безвозмездного срочного пользования, относятся:

а) земли, которые находятся  в государственной или муниципальной  собственности;

б) частные земли;

в) земельные участки  организаций

Под сервитутом следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитуты отнесены статьей 216 ГК РФ к числу ограниченных вещных прав. Основным признаком сервитута является связь двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них - господствующего земельного участка требовать от собственника другого - подчиненного земельного участка предоставления себе права ограниченного пользования подчиненным участком в связи с наличием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. П. 1 и 2 ст. 23 ЗК РФ закреплено два вида сервитутов: частный и публичный.

Частный сервитут устанавливается  в соответствии с гражданским  законодательством, где собственник  недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего) предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Согласно статье 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка.

Публичные сервитуты  устанавливаются государственными органами или органами местного самоуправления по собственной инициативе, по ходатайству заинтересованных физических лиц, юридических лиц (предприятий, учреждений, организаций независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности), в случае если установление публичного сервитута необходимо для обеспечения государственных интересов или интересов местного самоуправления (местного населения).

3. Документальное оформление прав на землю

Согласно п. 1 статьи 26 ЗК права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Законом 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  
К таким документам согласно пункту 9 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» относятся:

1. государственный акт;
2. свидетельство о государственной регистрации;
3. другие документы, удостоверяющие права на земельный участок и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона 122-ФЗ, которые имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Кроме того, признаются действительными  и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним документы, выданные после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы, которые оформлены после введения в действие Закона о государственной регистрации⁷. Если правоустанавливающие документы на недвижимость были получены до вступления в силу Закона о государственной регистрации, то государственная регистрация, в частности, права собственности и иных прав на землю не является обязательной.

В статье 6 Закона о государственной  регистрации урегулированы вопросы  признания прав на недвижимое имущество, в том числе и на земельные  участки, которые возникли до 31 января 1998 г., то есть даты вступления Закона в силу. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона, является юридически действительной. Данная норма означает, что права на земельные участки, как и на иное недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона о государственной регистрации, как прошедшие государственную регистрацию, так и не прошедшие ее, признаются действительными. Кроме того, сама государственная регистрация, которая проводилась в некоторых субъектах Федерации и муниципальных образованиях, считается юридически действительной.

Государственная регистрация  возникших после введения в действие Закона о государственной регистрации  ограничений (обременений) или иной сделки с объектом недвижимого имущества  требует государственной регистрации  прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона.

Государственная регистрация  прав и сделок удостоверяется путем  выдачи правообладателю свидетельства  о государственной регистрации  прав (ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Форма свидетельства устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В свидетельстве указываются  в следующем порядке:

1. наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, выдавшего свидетельство;
2. дата выдачи свидетельства;
3. реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право;
4. данные о субъектах права (фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания);
5. вид зарегистрированного права;
6. описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер;
7. существующие ограничения (обременения) права.

В нижней части свидетельства  указываются дата и номер регистрации, которые совпадают с аналогичными данными в Едином государственном реестре прав. В тексте свидетельства не допускаются исправления, подчистки и приписки. Заполненное свидетельство подписывается регистратором и заверяется печатью.

При государственной  регистрации права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, в штампе регистрационной надписи на документах после слов «произведена государственная регистрация» указывается вид зарегистрированного права, проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым это право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Если на основании  одной сделки в Едином государственном  реестре прав зарегистрированы права  на земельный участок и расположенное  на нем здание, сооружение, в штампе регистрационной надписи на документах после слов «произведена государственная регистрация» указываются вид зарегистрированного права и вид объекта недвижимого имущества, право на который было зарегистрировано под номером регистрации, указанным в этом штампе.

Записи в штампе регистрационной  надписи на документах заверяются подписью регистратора с указанием его  фамилии и инициалов.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в Законе о государственной регистрации) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

Федеральный орган в  области государственной регистрации  несет ответственность за своевременность  и точность записей о праве  на предприятие как имущественный  комплекс, объект недвижимого имущества, расположенный на территории более одного регистрационного округа, в Едином государственном реестре прав, за необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в Законе о государственной регистрации) отказ в государственной регистрации прав и уклонение от государственной регистрации прав на данные объекты недвижимого имущества, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним.

Ответственность за точность данных, своевременность их предоставления об объектах недвижимого имущества несут организации по учету соответствующих объектов.

Различные свидетельства выдаются следующим лицам:

• правообладателю - при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества;
• арендатору - при регистрации аренды;
• залогодержателю - при регистрации ипотеки.

2. Основания возникновения прав на землю

1. Возникновение прав на землю из актов государственных органов или органов местного самоуправления

Сделки и  административные акты органов местного самоуправления и исполнительных органов государственной власти являются наиболее распространенными основаниями приобретения прав на землю. В результате принятия решений (административных актов) о предоставлении земельных участков соответствующих органов граждане и юридические лица приобретают право собственности на землю и иные права.

Пока единственным собственником  земли было государство, непосредственным основанием для возникновения того или иного права на землю всегда служили правоустанавливающие действия государственного органа, компетентного принимать соответствующие решения. Органы землеустройства фиксировали свое внимание на внешних юридических признаках формирования поземельных прав и обязанностей, таких как: правомерность предоставления земельного участка на основании решения компетентного государственного органа, соблюдение норм и сроков отвода участка и порядка выдачи просителям земельных документов и т.п.

До введения в действие ЗК РФ значительной долей решений органов государственной власти или местного самоуправления являлись решения о предоставлении в пользование права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. С момента вступления в действие Земельного кодекса, земельные участки не предоставляются гражданам, а также юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий. Также до вступления в действие нового Земельного кодекса РФ право пожизненного наследуемого владения возникало на основании административного акта (акта о предоставлении)⁸. В настоящее время п. 1 ст. 21 ЗК РФ не предусматривает возможности предоставления такого права после вступления в силу ЗК РФ.