Договор строительного подряда

      5. Обязанность заказчика предоставить земельный участок для строительства

Заказчика обязан своевременно предоставить для  строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставленного земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.¹⁷

      Эта обязанность выражена в законе в  императивной форме. Это обусловлено тем, что без своевременного предоставления земельного участка строительство вообще не может быть начато.

      Заказчик  может отдельно указать в договоре строительного подряда свое право  на компенсацию затрат на подготовку земельного участка к строительству. Иначе у него не будет права на компенсацию этих затрат.

      6. Обязанности по страхованию

      Договором строительного подряда может  быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве,  либо ответственность за причинение вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.

      Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках (ГК РФ, ст. 742, п. 1).

      Обязанность застраховать определенные риски может  быть возложена и на заказчика  и на подрядчика.

      Следовательно, прежде всего, стороны могут застраховать риск случайного уничтожения или повреждения материалов, оборудования и самого объекта строительства. Кроме того, может быть застрахована ответственность за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в ходе строительства.

      Страхователем по договору будет та сторона, которая  несет риск случайного уничтожения или повреждения соответствующего имущества либо несет ответственность за причинение вреда жизни, здоровью, имуществу третьих лиц. Вместе с тем, определенную заинтересованность в страховании того или иного объекта может иметь и другая сторона. Например, при страховании риска случайной гибели объекта строительства страхователем выступает подрядчик. При наступлении страхового случая он несет потери только в размере выплаченной им страховой премии. Но и заказчик получает реальные гарантии возмещения ему убытков, связанных с неисполнением договора.

      Страхование не освобождает соответствующую  сторону от обязанности принять  необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая (ГК РФ, ст. 742, п.2)

      7. Обязанности по обеспечению охраны

      Строительство обычно идет довольно долго. Поэтому нужно обеспечить охрану самого объекта строительства, материалов и оборудования.

      Как правило, этим занимается подрядчик, даже если заказчик принял и оплатил отдельные  этапы работы. Но чтобы избежать споров, сторонам необходимо предусмотреть в самом договоре все необходимые охранные мероприятия, а также размер компенсации подрядчика.

      8. Обязанность по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ

      Подрядчик обязан при осуществлении строительства  и связанных с ним работ соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ.

      Подрядчик несет ответственность за нарушение  указанных требований.

      При этом подрядчик не только не в праве  производить работы, которые могут привести к нарушению обязательных требований к охране окружающей среды и безопасности строительных работ, но и использовать материалы и оборудование заказчика или выполнять его указания, если это может привести к указанным нарушениям.

      Вместе  с тем необходимо иметь ввиду, что статья 10 Градостроительного Кодекса возлагает обязанность по охране окружающей среды и экологической безопасности на собственников, владельцев пользователей и арендаторов земельных участков, а ими являются заказчики.

      Конкретные  требования к охране окружающей среды  и безопасности строительных работ содержатся в целом ряде законов и правовых актах: Федеральный закон "Об охране окружающей среды" от 10.01.2002 N 7-ФЗ, СНиПах, различных стандартах, положениях, правилах и т.п.

      В соответствии со ст. 1079 ГК РФ строительная и иная связанная с ней деятельность признается источником повышенной опасности, и, соответственно подрядчик как владелец источника повышенной опасности обязан возместить вред, причиненный источником повышенной опасности, если не докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего.¹⁸

      9.Право заказчика на контроль и надзор за ходом исполнения договора строительного подряда

      Статья 748 Гражданского кодекса РФ предусматривает  широкие права заказчика по контролю и надзору за действиями подрядчика, в том числе возможность проверить ход работ и их качество, а также соблюдение графика работ.

      Заказчик  вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых  работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставляемых подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.¹⁹

      При этом вопрос, какие указания заказчика  являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика,  ГК не решен. В любом случае, если подрядчик отказался исполнять условия заказчика, считая их вмешательством в свою оперативно-хозяйственную деятельность, он принимает на себя соответствующий риск. В соответствии со ст.716 ГК РФ он обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при наличии возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы. В этом случае ответственность за неблагоприятные последствия выполнения указаний заказчика о способе исполнения работы, если заказчик их не изменит, ложится на заказчика, а подрядчик будет вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков.

      Пункт 4, ст. 748 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, только в случаях, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор, возложена на заказчика законом.

      Следует отметить, что в силу принципа свободы  договора (ст.1, 421 ГК РФ) обязанность  осуществлять контроль и надзор за выполнением работ может быть возложена на заказчика не только законом, но и договором, причем стороны вправе предусмотреть в договоре также и иные последствия нарушения заказчиком этой обязанности.

      10. Обязанность заказчика уплатить обусловленную цену

      Согласно  статье 746 ГК РФ оплата выполненных  подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со статьей 711 ГК РФ.

      Статья 711 устанавливает наиболее общие  правила, регулирующий порядок оплаты работ по договору подряда.

      В соответствии с пунктом 1 данной статьи оплата работы по договору подряда  осуществляется после выполнения надлежащим образом работ и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

      Однако условиями договора подряда может быть предусмотрен и иной порядок оплаты работы.

      В пункте 2, настоящей статьи говорится  о том, что подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда.

      Такие указания содержатся, в частности, в  постановлении Правительства РФ от 22.06.94 №745, предусматривающем авансирование части стоимости подрядных работ до 30% годового лимита капитальных вложений.

      Кроме основной цены стороны могут предусмотреть  в договоре различного рода надбавки и премии за сокращение сроков строительства, более высокое качество работ и т.д. 

      2.1. Сдача и приемка работ

      В Гражданском кодексе РФ подробно урегулированы вопросы, относящиеся к сдаче и приемке работ.

      Прежде  всего, установлена обязанность заказчика по получении извещения о готовности к сдаче результата работ приступить к его принятию. В п.1, ст. 753 специально оговорено, что сдачу по частям (по этапам) работ подрядчик обязан производить, если только на это есть согласие заказчика. В этом случае на заказчика, принявшего результат отдельного этапа работ, переходит риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика.

      Также может возникнуть вопрос о сдаче  работ до срока. В данном случае, как вытекает из ст. 315 ГК РФ, заказчик должен принять работы лишь при условии, что это предусмотрено законом,  иными правовыми актами или условиями обязательства. В остальных случаях приемка сдаваемых работ досрочно зависит от согласованной воли сторон.

      Обязанность по организации и проведению приемки  работ возлагается на заказчика, если иное не предусмотрено договором. Заказчик должен обеспечить участие в приемочной комиссии представителей соответствующих органов и заинтересованных организаций, выделить обслуживающий персонал, обеспечить объект необходимой энергией, сырьем, топливом и т.д. Все это, согласно п.2, ст.753 ГК РФ  заказчик осуществляет за свой счет, если иное не предусмотрено в договоре.

      Пункт 4 данной статьи определяет порядок  оформления сдачи результата работ подрядчиком и приемки его заказчиком. При этом оформляется акт, подписанный обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается только одной стороной. Односторонний акт сдачи-приемки работ может быть признан судом недействительным только в том случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны обоснованными.

      Пунктом 5 статьи 753 устанавливается правило, согласно которому в случаях, когда этот предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания эксплутационных качеств построенного объекта (проверка работы механизмов, агрегатов и т.д.). В этом случае приемка работ осуществляется только при положительном результате предварительных испытаний.

      Единственным  основанием отказа заказчика от приемки  результатов работ может служить обнаружение недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

3. Ответственность по договору строительного подряда 

      В случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязанностей по договору строительного подряда заказчик и подрядчик несут ответственность в порядке и на условиях, установленных законом и договором. В рассматриваемой сфере действуют все общие положения о гражданско-правовой ответственности и правила об ответственности за нарушение обычного подрядного обязательства Основания для применения мер гражданско-правовой ответственности различаются в зависимости от субъекта ответственности. Так, граждане отвечают за нарушение условий договора строительного подряда при наличии вины, кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо, нарушившее договор при осуществлении предпринимательской деятельности (например подрядчик), несет ответственность за случайное неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. Правило это диспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена ответственность на основании вины (п. 3, ст. 401 ГК РФ). Наряду с взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора строительного подряда может выражаться и в уплате неустойки. Оплата неустойки может быть предусмотрена в договоре. Обычно неустойка - это процент от общей стоимости строительства. Причем процент может изменяться в зависимости от продолжительности просрочки исполнения обязательства. Так, например, заказчика можно обязать уплатить неустойку: " за задержку передачи подрядчику строительной площадки, технической документации, оборудования и материалов; " за передачу некомплектного оборудования для монтажа. Подрядчик может быть обязан уплатить неустойку: " за окончание строительства объекта после установленного срока; " за несвоевременное освобождение строительной площадки от принадлежащего ему имущества; " за нарушение сроков выполнения отдельных видов работ и т. д. При этом стороны должны иметь в виду, что кроме санкций за неисполнение обязательств по договору, виновная сторона возмещает все убытки, не покрытые неустойками. Уплата неустоек и возмещение убытков не освобождает стороны от исполнения своих обязательств. Однако следует отметить и возможность возложения на участников договора административной ответственности за правонарушения в области строительства, влекущие снижение и потерю прочности, устойчивости и надежности зданий, строений и сооружений, их частей или отдельных конструктивных элементов. Так, предприятия, являющиеся заказчиками или подрядчиками в области строительства, независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности, подвергаются штрафам за строительство объекта без получения разрешения в установленном порядке, за нарушение обязательных требований нормативных актов в области строительства, за уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний, выданных органами Государственного архитектурно-строительного надзора РФ в порядке, предусмотренном законом. Данные штрафы направляются в соответствующие бюджеты. На практике достаточно широко применяется такой характерный именно для строительного подряда способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств, как удержание заказчиком части предназначенной для полного расчета суммы, например 10 - 15% стоимости работ, на время до истечения гарантийного срока.