Инвестиционные договоры (контракты) на реализацию инвестиционных проектов. Строительный подряд

МОСКОВСКИЙ ГУМАНИТАРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  ИНСТИТУТ

Тверской филиал

Юридический факультет

 

 

Реферат

 

Студента 4 курса  Юридического факультета

Группы Ю-431* специальность  «Юриспруденция»

Лесковой Ирины  Владимировны

Учебная дисциплина: Коммерческое право 

Тема: «Инвестиционные  договоры (контракты) на реализацию инвестиционных проектов. Строительный подряд»

 

 

Оценка_________

Преподаватель

Михайлецкий Ю.М.

«___»______________ 2012 г.

 

 

 

Тверь 2012 

Содержание

Введение …………………………………………………………………………. 3

1. Инвестиционный договор как отдельный вид гражданско-правового договора ……………………………………………………………………………..... 5

2. Договор на реализацию инвестиционного проекта. Строительный подряд  8

3. Основные правила при заключении инвестиционного договора ………... 14

Заключение ………………………………………………………………….….. 18

Список литературы …………………………………………………………..… 20

 

 

Введение

В юридической литературе уже в достаточной мере акцентировано  внимание на сравнительно-правовом анализе  инвестиционного договора и законодательно закрепленных договоров. Между тем  необоснованно мало исследована  собственно конструкция инвестиционного  договора в строительстве. Решение проблемы достаточно часто «видят» в «насильственном» отождествлении с какими-либо имеющимися договорами. На наш взгляд, это может привести к тому, что уже известные договорные конструкции будут «ломать» инвестиционные правоотношения, подминать их под свое содержание. Это в свою очередь не может не сказаться на практической деятельности хозяйствующих субъектов. В связи с этим полагаем необходимым провести подробный анализ конструкции инвестиционного договора в качестве самостоятельного типа гражданско-правового договора.

 Первоначально требуется  определить, что, собственно, понимается  под ним в самом общем виде. Как справедливо отмечается, «инвестиционный  договор — это сложный по своей юридической природе договор. Он определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект».

Инвестиционная деятельность является необходимым условием индивидуального кругооборота средств хозяйствующего субъекта. Как известно, максимальный доход от использования имеющихся ресурсов в рыночной экономике можно получить в кооперации с профессиональными фирмами и подразделениями на заранее оговоренных условиях.

Данные условия, представляющие собой совокупность действий, вкладов сторон и сроки регламентируются договорами (контрактами). Из всех видов инвестиционных договоров, как самостоятельный тип договора можно выделить инвестиционный договор (контракт) в строительстве. Инвестиционный контракт представляет собой соглашение между инвестором и собственником земли, определяющее их взаимные права и обязанности.

Законодательная неопределенность в правовом регулировании инвестиционных отношений уже более десяти лет создает дискуссии относительно правовой природы инвестиционного договора. Данная проблема приобрела особую актуальность в связи с бурным развитием инвестиционно-финансовой деятельности в нашей стране. Крупные компании предпочитают вкладывать свои средства в представляющие для них интерес проекты и получать от этих вложений немалые дивиденды. Очевидно, что подобные капиталовложения сопровождаются значительными рисками для инвесторов и отсутствием правовой безопасности участников инвестирования.

 

1. Инвестиционный  договор как отдельный вид  гражданско-правового договора

Четкого законодательного определения  договора, регулирующего инвестиционную деятельность, ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), ни в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ни в Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не содержится. Следовательно, определить правовую природу данного вида договоров и рассчитать возможные риски инвесторов весьма непросто.  Кроме того, признаки инвестиционного договора весьма схожи с признаками других гражданско-правовых договоров, например: простого товарищества, строительного подряда, договором участия в долевом строительстве, договором о совместной деятельности и др. Связано это, прежде всего, с тем, что законодательное закрепление данного вида гражданско-правового договора в ГК РФ отсутствует.

К числу основных понятий, которыми оперируют действующее  инвестиционное законодательство и отечественная наука, относятся «инвестиции» и «инвестиционная деятельность», определенные в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". Согласно пункту 1 статьи 1 указанного закона инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Что касается инвестирования в создание и воспроизводство основных фондов, то оно осуществляется в форме капитальных вложений. Таким образом, инвестиционная деятельность определяется как "вклад" в целях получения прибыли (дохода). Также в статье 7 данного закона содержится упоминание об инвестиционном договоре, в частности, согласно пункту 1, основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Ряд авторов рассматривает  инвестиционный договор в узком  смысле, акцентируя внимание на понятии  договора в сфере строительства. Следует заметить, что инвестиционный договор имеет множество видов. Связано это с тем, что инвестирование может осуществляться в любые  объекты гражданских прав. Главное, чтобы они использовались в производстве (в широком смысле), а не теряли своей ценности в процессе текущего конечного потребления. В противном случае экономическое содержание инвестиции теряет свой смысл. Согласно ст. 3 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства страны, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция и другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность. Аналогичное определение закреплено и в других актах законодательства. Так, п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" признает в качестве объектов капитальных вложений находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Таким образом, в настоящее  время инвестиционный договор представляет собой особый вид договора, заключаемого на основании ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. Следует отметить, что инвестиционный договор определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект. Сущность всех действий организатора инвестирования ограничивается только реализацией инвестиционного проекта и последующей передачей созданного объекта инвестирования. Заключая договор, инвестор  рассчитывает на получение дохода  от вложения средств, причем источником дохода будет являться как предпринимательская, так и любая иная деятельность, приносящая доход.

 

2. Договор на  реализацию инвестиционного проекта. 

Строительный  подряд

Инвестиционный  контракт (инвестиционный договор) - это договор, заключенный инвестором в соответствии с ГК РФ (ст. 6 Закона N 39-ФЗ) с другими субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (согласно ст. 4 Закона N 39-ФЗ - они именуются пользователем, заказчиком и подрядчиком).

Наиболее общее определение: инвестиционный договор - это договор, заключаемый организацией при осуществлении ею инвестиционной деятельности.

Определение инвестиционной деятельности дал Минфин России в  п. 15 «Указаний о порядке составления  и представления бухгалтерской  отчетности», утвержденных Приказом от 22.07.2003 N 67н. Там сказано, что под инвестиционной, следует понимать деятельность, в результате которой изменяется величина внеоборотных активов организации (основных средств, нематериальных активов, долгосрочных финансовых вложений).

Таким образом, инвестиционный договор - это договор, ведущий к изменению стоимости внеоборотных активов организации. То есть инвестиционный договор - понятие не гражданско-правовое (вид договора), а экономическое. Оно говорит о том, что в данном договоре речь идет о внеоборотных активах. Другими словами, инвестиционным является договор купли-продажи основных средств или нематериальных активов, договор строительного подряда на возведение, модернизацию или реконструкцию объекта недвижимости производственного назначения, учредительный договор.

Но договор является как  минимум двухсторонней сделкой.

Застройщик (он же инвестор) заключает договор на строительство объекта недвижимости производственного назначения - для него договор инвестиционный. Для подрядчика, ведущего строительство, то есть возводящего этот самый объект (для него это результат работ, а не внеоборотный актив) - это текущая деятельность.

 Из вышеизложенного  можно сделать вывод, что капитальное  строительство можно признать капитальными вложениями, когда застройщик (владелец или арендатор участка) обеспечивает возведение на нем объекта недвижимости, который после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию будет принят у застройщика к учету как объект основных средств. Застройщик в этом случае будет именоваться инвестором, а все заключенные им в процессе капитального строительства договоры - инвестиционными.

Но застройщик может обеспечивать строительство объекта, который  изначально предназначен для передачи его другим лицам. Это в первую очередь относится к жилищному строительству.

В качестве наиболее выгодного  объекта для вложения средств  предприниматели все чаще рассматривают строительство. Такая операция действительно может принести немалые доходы. Однако не стоит забывать, что она, ко всему прочему, еще и достаточно рискованная. Дабы сделка прошла успешно, в инвестиционном договоре нужно предусмотреть массу нюансов.

Глава 37 Гражданского кодекса  РФ рассматривает договор строительного подряда как отдельный вид договора подряда и применяет к нему положения договора подряда, если иное не установлено правилами, предусмотренными непосредственно для договора строительного подряда.

В соответствии со ст. 702 Гражданского кодекса РФ подряд - такой договор, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Статья 740 Гражданского кодекса  РФ закрепляет, что "по договору строительного  подряда подрядчик обязуется  в установленный договором срок построить по заданию заказчика  определенный объект либо выполнить  иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену".

Эта же статья устанавливает, что "договор строительного подряда  заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ".

Законодательство также  распространило правила о договоре строительного подряда на работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, правда с оговоркой "если иное не предусмотрено договором".

Более того, согласовано  ст. 740 Гражданского кодекса РФ "в  случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность  обеспечить эксплуатацию объекта после  его принятия заказчиком в течение  указанного в договоре срока".

Таким образом, ч. 2 ст. 740 ГК РФ не связывает возможность заключения и исполнения договора строительного подряда с тем, что работы выполняются на объекте, неразрывно связанном с землей. Более того, в этой гражданско-правовой норме нет упоминания о взаимосвязи выполняемых строительных работ с недвижимостью, хотя здание или сооружение есть разновидность объектов недвижимости. Основной упор в ч. 2 ст. 740 ГК РФ сделан на неразрывности работ и объекта, на котором строительные работы выполняются.

В качестве субъектов договора строительного подряда признаются заказчик и подрядчик. Участие третьих лиц на стороне заказчика и подрядчика не исключается, но практически значима система генерального подряда, приводящая к тому, что на стороне подрядчика в выполнении строительно-монтажных работ выступать участвовать субподрядчики. Хотя правовые нормы, устанавливающие сущность системы генерального подряда, в действующем Гражданском кодексе РФ включены в параграф 1 главы 37, что придает ей универсальное значение, практически система генерального подряда применяется при осуществлении строительно-монтажных работ, т. е. при возведении и реконструкции объектов недвижимости, и редко — в иных случаях.