Инвестиционные договоры (контракты) на реализацию инвестиционных проектов. Строительный подряд

Заказчиком по договору строительного  подряда может быть физическое или юридическое лицо в пределах правоспособности и дееспособности. Приобретение статуса заказчика обусловливается заключенным договором строительного подряда. Усложнение его гражданско-правового статуса заказчика связано с тем, что заказчик по договору строительного подряда одновременно может выполнять гражданско-правовые функции государственного или муниципального заказчика, инвестора, участника долевого строительства или потребителя. В первом случае правовое положение заказчика по договору строительного подряда дополнительно определяется, в том числе бюджетным законодательством и законодательством о финансовых основах местного самоуправления; во втором — законодательством об инвестиционной деятельности: Законом Российской Федерации от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"; в третьем случае — Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и, наконец, на взаимоотношения с участием потребителей распространяется действие Закона РФ от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей". Кроме того, гражданско-правовое положение заказчика может зависеть от вида и организационно-правовой формы, предмета, целей и задач деятельности юридического лица. К примеру, в соответствии ст. 2 ст. 84 ГК РФ вкладчики не вправе участвовать в управлении и ведении дел товарищества на вере, выступать от его имени иначе, как по доверенности. Они не вправе оспаривать действия полных товарищей по управлению и ведению дел товарищества. Таким образом, заключенный полными товарищами договор строительного подряда обязателен для вкладчиков товарищества на вере. Существуют юридические лица, для которых законодательство и иные правовые акты устанавливают структуру инвестиционного портфеля. По всей видимости, обоснован вывод о том, что инвестиции и участие в договоре строительного подряда для таких юридических лиц возможны в допускаемой действующим законодательством части. Для юридических лиц с установленным законом и правопорядком предметом деятельности заключение и исполнение договора строительного подряда объективно ограничено целями и задачами функционирования. Государственные и муниципальные заказчики вправе действовать только в пределах закрепляемых законодательством полномочий.

Подрядчиками по договору строительного подряда признаются субъекты гражданского права, имеющие необходимые полномочия на выполнение строительно-монтажных работ и взаимосвязанных с ними услуг. Необходимые полномочия основываются на соответствующем объеме правоспособности и дееспособности субъекта гражданского права, виде и организационно-правовой форме юридического лица и лицензии, поэтому не все организации с установленным предметом деятельности могут заключать и исполнять договоры строительного подряда в качестве подрядчиков (например, банки, страховые организации, инвестиционные фонды, аудиторские организации). В результате осуществленной приватизации государственных и муниципальных предприятий в строительном комплексе Российской Федерации основной организационно-правовой формой юридических лиц — подрядчиков стали хозяйственные общества, определенное распространение имеют производственные строительные кооперативы. Федеральные законы, фиксирующие данные организационно-правовые формы коммерческих организаций, имеют общее значение и не учитывают специфики того или иного вида предпринимательской деятельности. Думается, это не совсем верно, поскольку отражение особенностей содержания предпринимательской деятельности способствовало бы повышению эффективности самой деятельности, в рассматриваемом случае — строительной. Рыночный специалист, как правило, лучше справляется со своими профессиональными обязанностями, чем лицо, занимающееся чуть ли не всеми видами допускаемой предпринимательской деятельности. Это тем более относится к определению правового положения субподрядчиков, специализирующихся на конкретных видах строительно-монтажных работ и имеющих соответствующие лицензии и разрешения.

 

 

 

 

3. Основные правила  при заключении инвестиционного  договора

В целях реализации инвестиционного  проекта заключается инвестиционный договор. По инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором.

Cодержание инвестиционного договора включает в себя:

1) преамбулу (наименование  договора, место и время заключения, информация о сторонах, заключающих договор);

2) существенные условия  (предмет, цена, срок);

3) обычные условия (наличие  инвестиционного проекта, порядок  передачи инвестиций, проведение соответствующих торгов);

4) права и обязанности  инвестора, заказчика как сторон  по инвестиционному договору.

Одним из существенных условий  договора, без которых договор  не будет считаться заключенным, является его предмет. Формулировка участия сторон в разделе «Предмет договора» может быть различной, однако чаше всего суть сводится к следующему: «инвестор осуществляет участие в финансировании инвестиционного проекта путем передачи инвестиций, а заказчик реализует их в целях создания и передачи объекта недвижимости инвестору».

Учитывая, что на момент заключения договора объект либо еще не создан вовсе, либо находится в стадии строительства, говорить об окончательной индивидуализации его нельзя. Вследствие этого в договоре должны быть указаны: строительный адрес объекта, номер корпуса, номер подъезда, этаж/этажность объекта, ориентировочная нумерация квартир (либо нежилых помещений), а также экспликация вышеозначенных данных.

Цена также является существенным условием инвестиционного договора.

Инвестор передает инвестиционные средства взамен будущего объекта недвижимости в той сумме или объеме, которые  необходимы для реализации проекта, а не как оплату действий заказчика. Цена инвестиционного договора представляет собой все то, что обязуется  предоставить инвестор. Официальной денежной единицей Российской Федерации является рубль, соответственно все расчеты между сторонами по договору должны производиться в рублях. Однако на практике, в разделе «цена» фиксируется сумма в иностранной валюте. В таком случае в договоре должен быть указан источник информации о курсе этой валюты к рублю. В любом случае должен быть четко указан общий размер инвестиционного взноса, а также цена одного квадратного метра.

Договорная цена как стоимость, согласованная сторонами, может  быть двух видов.

Во-первых, это твердая  цена, неизменная сумма на весь период строительства. Она учитывает и возможное вознаграждение заказчика, цены на материалы и оборудование, соответствующие тарифы, возможные риски при строительстве.

Во-вторых, это приблизительная  цена, определяемая в установленном  порядке, который необходимо закрепить  в договоре. Наиболее распространенным является индексный метод расчета, когда первоначальная стоимость предмета инвестиционного договора корректируется индексами, учитывающими текущие изменения цен на используемые в строительстве ресурсы.

Еще одним существенным условием инвестиционного договора является срок. Именно срок служит определенной точкой отсчета для установления ответственности. На практике нарушение исполнения обязательства в срок по инвестиционному договору — одно из самых распространенных. Срок исполнения может устанавливаться в отношении сдачи объекта государственной приемной комиссии и передачей его вместе с необходимыми сопроводительными документами либо моментом оформления права собственности на недвижимость инвестору, в зависимости от того, как договорились стороны. От определения срока исполнения обязательства зависит распределение рисков между сторонами, начало исчисления гарантийного срока, установление штрафных санкций за невыполнение условий договора. Срок может устанавливаться конкретной датой, месяцем, кварталом, хотя, как правило, устанавливается не конкретной календарной датой, а определенным кварталом установленного года.

К обычным условиям относится  порядок передачи инвестиций. Уплата цены договора возможна путем внесения единовременного платежа либо внесения платежа по графику, согласованному сторонами. Помимо этого, представляется важным установить возможность изменения  цены, случаи и условия ее изменения.

Другим обычным условием является проведение торгов, то есть заказчик выбирает из тех лиц, которые предложили оптимальный вариант осуществления инвестиционного проекта. Субъектами подрядных торгов являются: заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты, оференты.

Передача объекта недвижимости инвестору, как обычное условие, представляет собой подписание акта сдачи/приемки либо иного документа  о передаче, а также передача всех правоустанавливающих документов (в  том числе, в некоторых случаях, переоформленные правоустанавливающие документы на землю).

Обязанности контрагентов. Инвестора по праву называют инициатором строительства. Заказчик, осуществляя свои права и обязанности по договору, получает определенные полномочия от инвестора. В частности, он вправе по своему усмотрению формировать договорные отношения с остальными участниками строительного процесса, определять направление и порядок освоения инвестиций. Среди основных обязанностей инвестора необходимо выделить следующие:

- осуществление передачи  инвестиций, то есть непрерывное  финансирование заказчика;

- передача правоустанавливающих  документов на землю;

- выплата вознаграждения  заказчику;

- приемка от заказчика  объекта недвижимости;

 К основным обязанностям  заказчика относятся:

- заказ проектно-сметной  документации на объект строительства;

- отвод земельного участка  под строительство;

- предоставление отчета  о ходе строительства и расходования  средств инвестору по установленному графику;

- проведение торгов на  определение проектной и подрядной  организаций;

- привлечение необходимых  лиц и заключение с ними  соответствующих договоров;

- осуществление контроля  и технического надзора за  деятельностью лиц, являющихся  его контрагентами при реализации  инвестиционного проекта;

- приемка от подрядчика  законченного объекта строительства;

- сдача объекта недвижимости  государственной приемной комиссии;

- передача готового объекта  недвижимости инвестору;

- предоставление всех  необходимых правоустанавливающих  документов.

Несмотря на отсутствие понятия  инвестиционного договора в законодательстве, сегодня именно этот гражданско-правовой договор является одним из самых распространенных и востребованных. Именно инвестиционный контракт создает предпосылки для возможного заключения в дальнейшем разнообразных договоров, как-то: договор кредита, договор купли/продажи или аренды земельного участка, договор на проведение проектно-изыскательных работ, договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве. Поэтому субъекты инвестиционной деятельности должны быть предельно внимательны при заключении инвестиционных контрактов.

 

Заключение

Учитывая выше изложенное, можно сделать следующие выводы:

1. По инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором.

2. Инвестиционный договор  является каузальным, двухсторонне  обязывающим, возмездным, консенсуальным, обладающим организационными качествами. Обязательства из такого договора являются встречными.

3. Кредитором по инвестиционному  договору является инвестор, а  должником — заказчик.

4. Содержание инвестиционного  договора включает в себя:

1) преамбулу (наименование  договора, место и время заключения, информация о сторонах, заключающих договор);

2) существенные условия  — предмет, цена, срок;

3) обычные условия —  наличие инвестиционного проекта,  порядок передачи инвестиций, проведение соответствующих торгов;

4) права и обязанности  инвестора и заказчика как  сторон по инвестиционному договору.

Как уже говорилось в начале работы, договор строительного подряда  имеет много общих черт с другими  видами договорной деятельности. Это  его сходство и договором купли-продажи, и дарения и особенно трудовым договором (контрактом). Именно поэтому определение данного договора как совершенно самостоятельного гражданско-правового института имеет такое важное значение.

Согласно п.1 ст.740 ГК по договору строительного подряда подрядчик  обязуется в установленный договором  срок построить по заданию заказчика  определенный объект либо выполнить  иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые  условия для выполнения работ, принять  их результат и уплатить обусловленную  цену.

Договор строительного подряда  носит консенсуальный, возмездный и  взаимный характер. Основной сферой его  применения является предпринимательская деятельность.

Субъектами договора строительного  подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчиков могут выступать в принципе любые физические и юридические лица, однако на практике функции заказчика нередко передаются специализированным организациям, которые действуют в качестве представителей тех лиц, для которых предназначен строящийся объект (инвесторы). В качестве подрядчиков выступают различные строительные и строительно-монтажные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность.

Сейчас, чтобы реально  приступить к строительству того или иного объекта, необходимо получить разрешения и согласования целого ряда уполномоченных государственных органов. Инвестор (заказчик) обычно принимает решение о начале строительства на основе подготовленного по его заданию технико-экономического обоснования строительства объекта. Однако само технико-зкономическое обоснование (ТЭО) и составленная на его основе проектная документация подлежат, во-первых, обязательной государственной экспертизе и, во-вторых, утверждению в установленном законом порядке.