Специфика основных моделей ипотечного кредитования на российском рынке недвижимости

Займы типа 3/1 с изменяемой процентной ставкой

Заем типа 3/1 с  изменяемой процентной ставкой представляет собой закладную с изменяемой ставкой с начальным трехгодичным интервалом корректировки. В течение первых трех лет ставка и сумма ежемесячной выплаты являются неизменными. В конце трехгодичного периода и впоследствии ежегодно величина ставки и сумма ежемесячной выплаты варьируются, как и у закладной с изменяемой ставкой. Существуют также займы с изменяемой ставкой типа 5/1, 7/1 и 10/1 с периодами начальной корректировки в пять, семь и десять лет соответственно.

Если процентная ставка по займу с фиксированной  ставкой слишком высока, чтобы соответствовать критериям для получения желаемой суммы займа с неизменной суммой выплат, по крайней мере, на первые несколько лет, то займы типа 3/1, 5/1 или 7/1 могут вполне соответствовать требованиям заемщика. Уровень начальной ставки по ним будет ниже, чем при займах с фиксированной ставкой, что облегчает возможность соответствия критериям, и выплаты по этим займам остаются на том же уровне в течение нескольких лет.

Прочие  программы ипотечного кредитования

Помимо традиционных 30- и 15-летних закладных с фиксированной  ставкой, изменяемой ставкой, с шаровой выплатой и т.д. имеются и другие, менее используемые программы по ипотечному кредитованию.

Двухнедельные ипотеки

Выплаты по ним  осуществляются на двухнедельной основе (через каждые две недели), а не один раз в месяц. Выплата вычисляется делением ежемесячной суммы выплаты на два. Ввиду того, что выплаты производятся два раза в месяц, делается выплата за дополнительную неделю каждый год, что значительно погашает сумму общего займа. Кроме того, при истинной двухнедельной ипотеке заем погашается на основе двухнедельных выплат, поэтому влияние графика выплат фактически намного больше, чем осуществление простой дополнительной выплаты за одну неделю каждый год. Для большинства двухнедельных ипотек требуется, чтобы двухнедельная выплата вычиталась кредитором непосредственно с текущего банковского счета заемщика. Если недостаточно средств на текущем счету, то при определенных обстоятельствах долг будет обращен в традиционную закладную.

Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом

Эти кредиты предоставляются  ушедшим на пенсию домовладельцам. Они предусматривают минимальные выплаты по обслуживанию долга или вообще их отсутствие вплоть до продажи собственности или смерти собственника, а также до тех пор, пока коэффициент ипотечной задолженности не превысит установленный уровень. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника-пользователя или же периодом, который определен контрактом. Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом конструируются таким образом, что домовладелец будет получать заемные средства ежемесячно, вплоть до наступления даты погашения долга.

4. Ипотека в России в настоящее время

В условиях экономической  нестабильности, которая характеризует  ситуацию в стране в настоящее время, недвижимость остается единственным привлекательным направлением инвестирования.

В период реформ 1990—1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Коренным образом трансформировалась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов, как по форме собственности, так и по источникам финансирования. Значительно возросла доля частного сектора, вследствие чего государство перестало быть главным участником этого рынка. Доля вводимого в эксплуатацию жилья, находящегося в государственной и муниципальной собственности, существенно сократилась.

В сложившихся  условиях одной из главных задач  стало формирование платежеспособного  спроса различных слоев населения  на рынке жилья.

Но, как известно, жилье — дорогостоящий товар  длительного пользования и поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Поэтому в большинстве стран основной формой решения жилищной проблемы для населения и базовой сферой экономической деятельности стало приобретение жилья в кредит. Государство при этом выполняет регулирующую роль: создает правовую основу, обеспечивает эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также оказывает помощь в привлечении частных инвестиций в жилищную сферу.

Состояние финансовой системы России до сих пор остается весьма сложным. Многие банки, которые реализовывали до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия самого банка, либо сокращения именно ипотечного кредитования. Связано это было именно с тем, что в тех условиях риск невозврата кредита стал слишком высоким; продать же заложенное жилье было практически невозможно, так как цены на него резко упали.

Концепция ипотечного кредитования в своем первоначальном варианте опиралась на двухуровневую американскую модель, которая предполагает: выдачу уполномоченными банками кредитов; создание ипотечного агентства; выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами; выкуп кредитов; разработку стандартов и правил, обязательных для всех участников этой системы.

Однако к 2000 г. экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало основания государству вновь уделить внимание ипотечному жилищному кредитованию.

В настоящее время  в Российской Федерации существует множество способов, посредством которых можно постепенно приобрести жилье, но эти схемы нельзя назвать ипотечными, так как в большинстве из них или почти отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии сама ипотека. Тем не менее, квазиипотечные модели носят важный переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. На нынешнем этапе они необходимы, ибо благодаря им постепенно активизируется и цивилизуется рынок жилья, а в перспективе им предстоит стать отправными точками для формирования и развития полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования.

Несмотря на немалое  число вариаций этих систем, их можно  классифицировать и выделить основные, так называемые квазиипотечные.

5. Специфика основных моделей ипотечного кредитования на российском рынке недвижимости

Классификацию существующих схем ипотечного кредитования можно произвести по схожим признакам и выделить основные модели:

1. Первая модель — долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. 
Данная схема, которую разработали строители, привлекательная, но

рисковая. Толчком  для ее создания послужили два  объективных фактора — сокращение количества домашних хозяйств, чьи сбережения позволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимости, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования.

В целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется  в среднем на сумму 30—50% от стоимости покупаемого жилья. Эта модель привлекательна для населения (жилье обходится дешевле на стадии строительства и при этом привлекаются «живые» деньги, а не суррогаты). Однако эту схему сопровождает ряд рисков, как криминального характера (ею умело пользовались мошенники), так и естественные — затягивание и не завершение строительства, инфляция.

2. Эта схема представлена региональными программами с использованием бюджетных средств.

Организуется  фонд поддержки жилищного строительства, который является финансовой основой  территориальной жилищной программы. В этом фонде содержится значительная доля бюджетных средств. Предпочтение отдается тем семьям, которые имеющееся жилье продают фонду. Вырученные средства составляют в среднем 50—60% цены нового. 20—25% стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15—30% предоставляется рассрочка.

В некоторых регионах население кредитуется по ставке ниже рыночной. Инвесторы не заинтересованы в таких вложениях, и зависимость от возможностей местных бюджетов здесь очень высокая (такая нагрузка при нынешних их дефицитах является весьма обременительной).

К примеру, в Самарской  области создается модель ипотечного кредитования, ориентированная на население в качестве инвестора. Предусматривается оформление обязательств заемщика в виде закладных, которые банки в дальнейшем смогут обменять на обязательства специально созданной эмиссионной компании, действующей за счет администрации области в качестве ее агента.

В Оренбургской области для реализации государственных  жилищных программ была создана «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация», которая совместно с Оренбургским ипотечным коммерческим банком «Русь» осуществляет кредитование строительства жилья с привлечением сбережений граждан, бюджетных и внебюджетных средств, а также банковских кредитных ресурсов.

Развивается ипотека  также в Татарии, Чувашии, Белгородской и Ростовской областях, в Новосибирске.

3. В этой схеме используются муниципальные жилищные облигации со сроком погашения 10 лет. Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Накопив необходимый пакет облигаций, можно его обменять на квартиру.
4. Согласно этой модели предприятия предоставляют своим сотрудникам заем на приобретение жилья. Здесь речь идет о крупных процветающих предприятиях (таких как «Норильский никель», «Череповецкий металлургический комбинат» и др.), проводящих активную социальную и кадровуюполитику и проявляющих заботу о сохранении ценных кадров. Работники 
   получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях на длительный срок (до 10—15 лет) в размере 70—80% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20—30% они оплачивают из своих накоплений.
5. На предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20—40% стоимости приобретаемого жилья. Однако подобная льготная политика обычно увязывается с дополнительными обязательствами работников (относительно длительности работы на предприятии, иных условий по контрактам для менеджеров высокой квалификации).

Что касается объектов кредитования, то в настоящее время, с возвращением частной собственности, их кредитуют больше, чем в советскую эпоху. Это связано с наличием достаточно развитого рынка жилья (первичный и вторичный) и с тем, что жилье приобретается в собственность граждан и может быть предметом залога при ипотечном кредитовании. Постепенно возвращается опыт привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через выпуск ипотечных ценных бумаг, существовавший еще в дореволюционной России. Хотя в целом, опыт ипотечного жилищного кредитования в России сейчас используется недостаточно широко. В основном проявляется ориентация на заграничный опыт: пытаются внедрить различные элементы американской и немецкой моделей ипотечного жилищного кредитования.

Но пока, несмотря на значительную потребность в жилье  и высокий уровень его приватизации, укрепляющий основу для сделок с недвижимостью, ипотечное кредитование развивается медленно.

Среди главных  сдерживающих факторов следует выделить:

• высокую стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
• недостаток доверия к заемщикам, нехватку опыта в ипотечных 
  операциях;
• рассогласованность правил пользования жилым помещением, за 
  ложенным в качестве обеспечения ссуды;
• несовершенство законодательной базы и др.

Так, Федеральным  законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом (квартиру) и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника в течение одного месяца освободить занимаемое помещение. Однако Гражданский кодекс (ст. 292) сохраняет в таких ситуациях право пользования жилым помещением членам семьи прежнего собственника. В этой связи в отдельных регионах создается специализированный жилищный фонд — фонд временного проживания, используемый для переселения неплатежеспособных заемщиков при выселении их из заложенного жилого помещения. При этом в своих договорах банки предусматривают, что в случае обращения взыскания на заложенную квартиру собственник (заемщик) и члены его семьи утрачивают право пользования указанной квартирой согласно данному ими нотариально удостоверенному обязательству об ее освобождении. Благодаря такой практике и созданию отселенческого жилого фонда суд в соответствующих конфликтных ситуациях должен принять сторону банка-кредитора.

Существенно замедляет  развитие ипотеки острый дефицит  долгосрочных ресурсов кредитования. Из-за реальной угрозы потерять ликвидность банки проявляют сдержанность в осуществлении долгосрочных вложений за счет привлечения краткосрочных средств. Банк не может самостоятельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки на срок от 2 до 5 лет. Сегодня кредитование на эти сроки реально производится только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

В настоящее время  при активном участии Банка России разрабатываются механизмы, позволяющие использовать инструменты ипотечного кредитования. Так, ЦБ РФ рассматривает возможность переучета закладных; после проведения этой операции созреют условия для перекредитования коммерческих банков, т.е. пополнения их оборотных средств.

По оценкам  специалистов, технически Банк России может приступить к реализации этой схемы по истечении квартала с момента принятия решения об ее внедрении. Кроме того, в ЦБР исследуется возможность работы с долгосрочными долговыми ипотечными бумагами.

Если одна проблема связана со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то другая — отсутствие вторичного рынка закладных — возникает в результате неподготовленности отечественного законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования.

Залог недвижимости может быть высоколиквидным видом  обеспечения кредитов. Но сегодня в России он не применяется. Остаются неясными многие налоговые аспекты.