Ипотечное кредитование: понятие и структура рынка

 

Содержание 

 

1. Основные этапы процесса оценки недвижимости

2. Методы расчета восстановительной  стоимости при оценке недвижимости затратным подходом

3. Список использованных источников

 

1. Основные этапы процесса  оценки недвижимости

 

Процесс оценки недвижимости включает следующие  этапы:

1-й этап. Определение задачи оценки

Цель оценки

Вид определяемой стоимости

Установление  оцениваемых имущественных прав

Дата  оценки

2-й этап. Составление плана и договора  на проведение оценки

График  работ по оценке

Источники информации

Выбор методов  оценки

Затраты на проведение оценки

Денежное  вознаграждение за проведение оценки

Составление договора на оценку

3-й этап. Сбор и анализ информации

Осмотр  объекта и прилегающей территории

Юридическое описание объекта недвижимости

Физические  характеристики и местоположение

Экономическая информация

Проверка  достоверности собранной информации

Анализ  и обработка информации

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее  эффективного использования

 

Анализ земельного участка         Анализ земельного участка

как условно  свободного    с улучшениями

Правовая  обоснованность выбранного варианта использования

 

Физическая осуществимость

Финансовая  целесообразность

Наивысшая стоимость недвижимости

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта  недвижимости на основе трех  подходов:

• оценка стоимости на основе доходного подхода
• оценка стоимости на основе сравнительного подхода
• оценка стоимости на основе затратного подхода

6-й этап. Согласование полученных результатов  и выведение итоговой величины  стоимости объекта недвижимости

Проверка полученных данных о величине стоимости 

Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации

Выведение итоговой величины стоимости 

7-й этап. Составление отчета  об оценке

2. Методы расчета восстановительной  стоимости при оценке недвижимости  затратным подходом

 

Какую из двух стоимостей (восстановительную  или замещения) принять для определения  стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако на практике более широкое  распространение получило определение  стоимости восстановления, поскольку  при замещении создается объект, отличающийся от оцениваемого. При  этом бывает довольно сложно оценить  разницу в полезности между существующим объектом и предложенным новым, который  будет иметь современные дизайн и планировку.

Существует  четыре основных способа определения  восстановительной стоимости объекта  недвижимости.

1. На  основе сметной стоимости строительства.

В нашей  стране стоимость строительства  определялась и продолжает определяться как сметная стоимость строительства  в соответствии со Сметными кормами  на строительные и специальные строительные работы и конструкции - IV часть Строительных норм и правил (СНиП).

1. Строительно-монтажные  работы.

1. Основная заработная плата строительных рабочих.
2. Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.
3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.

Итого прямые затраты (ПЗ)

1.4. Накладные расходы (НР)

Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ+НР)

1.5. Плановые накопления (ПН)

Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость  строительно-монтажных работ Св,смр = С + НП)

2. Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).
3. Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.

Затраты на проектно-сметные и изыскательские работы.

Затраты, связанные с землеотводом.

Затраты по функциям заказчика.

Оплата  юристов и других консультантов.

Страховые платежи.

Налоги (транспортный налог, налог на автодороги, НДС).

Расходы по продаже.

Текущие расходы за время окончания строительства  до продажи.

Прочие  затраты.

Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)

Всего затраты  застройщика (33 = Св,смр + ЗО + ПЗЗ)

4. Прибыль  застройщика (ПрЗ)

Итого стоимость  объекта (Св,об = ЗЗ + ПрЗ).

2. Индексный  способ оценки объекта недвижимости - предусматривает корректировку  балансовой стоимости на соответствующий  индекс в соответствии с Положением  о порядке переоценки основных  фондов (средств) предприятий и  организации, утвержденным постановлением  правительства РФ №1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки  основных фондов утверждаются  правительством РФ и периодически  публикуются в печати.

3. Метод  сравнительной единицы, при котором  скорректированная стоимость выбранной  для расчета недвижимости единицы  измерения умножается на количество  единиц оцениваемого объекта.  Единицами измерения могут быть  квадратные или кубические метры, 1 место и пр.

4. Метод  разбивки на компоненты. Заключается  в определении удельной стоимости  единицы намерения объекта или  всего объекта исходя из поэлементных  затрат (на материалы, на рабочую  силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и  т. д.).

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение  соответствующего участка под застройку  и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период. Затратный  метод показывает оценку восстановительной  стоимости объекта недвижимости за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Технология  оценки недвижимости затратным методом  включает четыре стадии:

• оценка стоимости земельного участка;
• оценка стоимости восстановления или замещения улучшений;
• вычет накопленного улучшениями износа;
• суммирование стоимости земельного участка и улучшений.

В основу затратного подхода положен принцип  замещения, в соответствии с которым  максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Затратный подход используется в следующих  случаях:

• наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости;
• для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж (тюрьмы, банки, церковь ...);
• в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж;
• для целей страхования;
• при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка;
• при оценке земельного участка методом физического остатка;
• при оценке объекта доходным подходом, если объект требует ремонта или реконструкции;
• в инвестиционных проектах — при реконструкции существующего объекта или строительстве нового;
• для целей налогообложения;
• для получения кредита в банке.

В России затратный метод использовался  при переоценке основных фондов на 1 января 1995 года и 1 января 1996 года, но без оценки реального физического износа.

Затратный метол не следует применять в  следующих случаях:

• для зданий, имеющих историческую ценность;
• когда оценивается старое здание, с чрезмерным физическим износом;
• когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.

 

Практические задания

 

1. Квартира за 400 тыс. руб. куплена  в рассрочку под 15% на 10 лет.  Рассчитать ежегодный взнос.

S [PMT]¹⁵= 400 * 0,19925 = 79,7 тыс. руб.

    PVA₁₀

Ежегодный взнос составит 79,7 тыс. руб.

2. Рассчитать  ежегодный взнос под 15% для  покупки через 10 лет квартиры  за 400 тыс. руб.

S [PMT]¹⁵   = 400 * 0,04925  = 19,7 тыс. руб.

    FVA₁₀

Ежегодный взнос составит 19,7 тыс. руб.

3. Рассчитать  взнос под 15% для покупки через  10 лет квартиры за 400 тыс. руб.

S [PV]¹⁵₁₀ = 400 * 0,24718 = 98,9 тыс. руб.

Взнос составит 98,9 тыс. руб.

4. Квартира  продана за 400 тыс. руб. Деньги  приносят 15% годового дохода. За сколько  можно купить дом через 10 лет.

S [FV]¹⁵₁₀ = 400 * 4,04556 = 1618 тыс. руб.

Через 10 лет эта сумма составит 1618 тыс. руб.

5. За  сколько можно продать участок  земли через 5 лет, купленный  за 10000 руб., если земля ежегодно  дорожает на 15%.

S [FV]¹⁵₅ = 10000 * 2,01136 = 20113,6 руб.

Через 5 лет участок земли можно продать  за 20113,6 руб.

6. Сколько нужно ежемесячно откладывать под 15% годовых, чтобы через 5 лет купить машину за 6000$.

S [PMT]¹⁵ = 6000 * 0,01129 = 67,7 $.

    FVA₅

Ежемесячно  нужно откладывать по 67,7 $.

7. Сколько нужно заплатить за  объект недвижимости, который через  4 года будет стоить  4000$, чтобы  получить 15% на вложенные деньги.

S [РV]¹⁵₄ = 4000 * 0,57175= 2287$.

За объект недвижимости необходимо заплатить  2287$.

8. Кредит  в сумме 10000$ выдан на 20 лет под  15% годовых. Рассчитать ежемесячный  и ежегодный взнос.

Ежемесячный взнос:

S [PMT]¹⁵ = 10000 * 0,01317 = 131,7 $.

    РVA₂₀

Ежегодный взнос:

S [PMT]¹⁵ = 10000 * 0,15976 = 1597,6 $.

    РVA₂₀

9. Какую  сумму нужно внести в банк, если новый собственник хочет  погасить кредит сразу, если  по кредитному договору осталось 10 ежегодных платежей по 1000 $. Кредит  выдан под 15% годовых.

S [РVA]¹⁵₁₀ = 1000 * 5,01377 = 5014 $.

Для погашения  кредита необходимо сразу внести 5014 $.

10. Петров  ежемесячно откладывает по 100 руб.  в пенсионный фонд, дающий 15% годовых.  До выхода на пенсию осталось 10 лет. 

Какую сумму  он сможет получать:

а) ежемесячно в течение 10 лет;

б) ежемесячно в течение 5 лет;

в) ежегодно  в течение10 лет.

Общая сумма  накоплений в пенсионном фонде:

S [FVA]¹⁵₁₀ = 100 * 275,2171 = 27521,71 руб.

а) ежемесячно в течение 10 лет Петров будет получать:

S [PMT]¹⁵ = 27521,71 * 0,01613 = 444 руб.

    РVA₁₀

б) ежемесячно в течение5 лет Петров будет получать:

 

 

S [PMT]¹⁵ = 27521,71 * 0,02379 = 655 руб.

    РVA₅

в) ежегодно  в течение10 лет Петров будет получать:

S [PMT]¹⁵ =  27521,71 * 0,19925 = 5484 руб.

    РVA₁₀

 

Список использованных источников. 

 

1. Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью. – М.: ЮНИТИ, 2002.
2. Грабовый В.Д. Экономика и управление недвижимостью. – М.: Дело, 1998.
3. Оценка недвижимости / Под ред. В.Е. Есипова. - М.: ПРИОР, 1999.
4. Тарасевич В.Н. Оценка недвижимости. – М.: Инфра-М, 2000.