Рынок недвижимости

Оглавление

 

Введение…………………………………………………………………………..2

1 Сущность и классификация  рынка недвижимости………………………...4

2 Субъекты рынка недвижимости…………………………………………….10

3 Особенности рынка недвижимости…………………………………………15

4 Рынок недвижимости в г.Оренбург…………………………………………21

Заключение………………………………………………………………………25

Библиографический список……………………………………………………26

 

 

 

 

 

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной  собственности, при аренде нежилых  помещений, при покупке и продаже  жилых помещений.

Рынок недвижимости - система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Можно выделить следующие  особенности рынка недвижимости:

- локальность;

- низкая взаимозаменяемость  объектов;

- сезонные колебания;

- необходимость государственной  регистрации сделок.

А также многие другие.

Рынок недвижимости - одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка.

 

1 Сущность и классификация  рынка недвижимости

 

Термин «недвижимость» разрабатывался уже в гражданском праве Древнего Рима. Если  к движимому имуществу относились все пространственно перемещаемые вещи, то к недвижимости -  прежде всего земля и все то, что неразрывно связано с ней.

«Недвижимое имущество –  это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое  и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».  Под недвижимым имуществом признавались земля,  угодья,  дома,  заводы,  фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Законом к недвижимости может  быть отнесено и иное имущество. Так,

согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл. 1.1).

Таблица 1.1

Виды недвижимого имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: ♦ земельные участки; ♦ здания и сооружения; ♦ инвентарь и оборудование; ♦ сырье и продукцию; ♦ требования и долги; ♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; ♦ нематериальные активы; ♦ информацию; ♦ другие исключительные права
1	Земельные участки
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано с землей, в том числе: ♦ леса; ♦ многолетние насаждения; ♦ здания; ♦ сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ♦ воздушные и морские  суда; ♦ суда внутреннего плавания; ♦ космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

 

Рынок - это сфера экономических взаимоотношений в обществе, где сбалансированность спроса и предложения устанавливает рыночную стоимость, стимулирующую покупателей и продавцов вступить в сделку , со всей инфраструктурой ,относящейся к обеспечению такой сделки.

Данное общее определение  справедливо и для рынка недвижимости, который является сложным организационным  механизмом, предназначение которого – свести вместе и осуществить  передачу прав собственности на объекты  недвижимости от продавцов к покупателям.

Однако специфика недвижимости как товара формирует особенности  и рынка недвижимости.

В общем мировом богатстве  недвижимость составляет свыше 50 %, в  то время как: долговые обязательства  – 12%;денежные средства – 12%;товары длительного  пользования – 11%;собственный капитал  – 11%;драгоценные металлы – 3%. Это  значит ,что рынок недвижимости является самым крупным и значимым.

Рынок недвижимости –  это  механизм,  посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень  его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Первый,  наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей,  которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена,  а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты,  регулирующие

риэлтерскую деятельность в  России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее,  а покупатель стал привередливее.  Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась,  в частности,  и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа,  предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется  превышением спроса над предложением,

ужесточением законодательной  базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов.  Мелкие предприятия разоряются,  средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2–3%. Количество квартир,  выставляемых на продажу,  все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности,  невысоких  (по сравнению с осенью 1998  года)  темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики , прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

 

Классификация рынков недвижимости:

1)По виду объекта (товара):

• земельный;
• зданий;
• сооружений;
• предприятий;
• многолетних насаждений;
• вещных прав.

2)По функциональному назначению:

• производственных зданий;
• жилищный;
• непроизводственных зданий и помещений.

3)По типам участников:

• индивидуальных продавцов и покупателей;
• промежуточных продавцов;
• муниципальных образований;
• коммерческих организаций

4)По отраслевой принадлежности:

• промышленных объектов;
• с/х объектов;
• общественных зданий.

5)По географическому признаку:

• городской;
• местный;
• региональный;
• мировой;
• национальный.

6)По степени готовности к эксплуатации:

• рынки существующих объектов;
• незавершенное строительство;
• новое строительство;

7)По виду сделок:

• купля-продажа;
• аренда;
• вещные права;
• ипотека.

8)По форме собственности:

• государственных и муниципальных объектов;
• частных объектов.

9)По способу совершения сделок:

• первичный рынок и вторичный рынок;
• организованный и неорганизованный;
• традиционный и компьютеризированный;
• биржевой и внебиржевой.

 

Таким образом, рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по совершенно различным признакам.

 

2 Субъекты рынка недвижимости

 

Участниками субъектно - объектных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

В зависимости от позиции  на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три  группы:

1.продавцов(арендодателей) 
2.покупателей(арендаторов) 
3.квалифицированныхучастниковрынка недвижимости 

Продавцом (арендодателем) может стать любое физическое или юридическое лицо, владеющее правом собственности на данный объект, в том числе в роли продавца недвижимости может выступать государство в лице специально созданных органов управления собственностью. 

Покупателем (арендатором) может быть орган государственного управления или любое физическое или юридическое лицо, имеющие законные права на данную операцию (имеется в виду коммерческая деятельность государственных органов, деятельность иностранных граждан и нерезидентов). 
 
Состав квалифицированных участников рынка недвижимости определяется перечнем видов деятельности коммерческих структур и  перечислением процессов протекающих на рынке недвижимости с участием государственных структур. Соответственно их можно разделить на неинституциональных и институциональных участников.