Основные элементы рынка недвижимости

Министерство науки и образования РФ

ФГБОУ ВПО  «Санкт-петербургский государственный политехнический университет»

Чебоксарский институт экономики и менеджмента (филиал)

Кафедра бухгалтерского учёта, анализа и аудита

Реферат

По курсу:« Экономика недвижимости»

на тему: «Основные элементы рынка недвижимости»

Чебоксары

2011

Содержание

Введение

1.      Функции рынка недвижимости

2.      Субъекты рынка недвижимости

3.      Сегментация рынка недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.
Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

1. Функции рынка недвижимости

Рынок обеспечивает с помощью механизма “невидимой руки” и государственного регулирования:

− передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

− установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

− связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

− распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Ценообразующая функция – одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т. д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А.

Смита, “невидимой рукой” перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не выходила в их намерения, – к формированию эффективной структуры

экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно

в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др. Задача распределения ограниченного ресурса решается путем установления равновесной рыночной цены, которая обеспечивает рыночное равновесие между требуемым ресурсом и желающими его получить в соответствии с имеющимися предпочтениями. Одна из главных особенностей рынка недвижимости является то, что в ответ на большое разнообразие потребительских предпочтений создаются различные виды интересов, или прав на недвижимость.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направление поиска,

но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям

недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда продавцов и покупателей, устанавливается связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники – риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция – рынок недвижимости привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения в конечном счете переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

2. Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота, а также вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Участниками отношений на рынке недвижимости являются:

− Российская Федерация;

− субъекты Российской Федерации;

− муниципальные образования;

− юридические лица Российской Федерации и иностранных государств;

− физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы:

1. Продавцы – владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной

властью);

2. Покупатели и покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления);

3. Профессиональные участники (обслуживающие) – инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами (агентства оценщиков, риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, некоммерческие организации, др.);

4. Государственные органы и организации (бюро технической инвентаризации (БТИ), комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, органы Госкомзема, комитеты муниципального жилья, госкомитет по строительной, архитектурной и жилищной политике, учреждения Минюста РФ, др.) выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

− законодательное установление правил и ограничений;

− учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

− распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

− контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

− стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;

− инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т. п., энергетику); государство по-прежнему остается основным инвестором на рынке недвижимости.

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) появились недавно и существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Они строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги. Если строительная фирма привлекает посредническое агентство для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене, увеличенной на стоимость услуг посредника, т. е. примерно на 8% и выше. Сегодня ситуация на рынке меняется: агентства по недвижимости продают недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная фирма. Отказываясь от части прибыли, строительная организация получает

определенные выгоды: быстрее идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных средств, появляется возможность быстро начать новое строительство. Продавец-посредник может помочь строительной организации определить оптимальную продажную цену. Например, профессиональная консультация может повысить цену реализуемой недвижимости на 10-15%, чем это предполагалось первоначально.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции:

− консультантов по сделкам с недвижимостью;

− брокеров-посредников, представляющих в сделке интересы продавца или покупателя.

В последнее время агентства недвижимости расширяют интересы своей деятельности на рынке и вместо простого посредника становятся ведущим профессиональным участником рынка недвижимости, предлагающим целый комплекс услуг на рынке. Часть наиболее удачных и профессиональных агентств недвижимости становятся риэлтерами (риэлтерскими фирмами).

Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или

покупателям недвижимости. Чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше клиентов стремится работать с такой риэлтерской фирмой.

Функции риэлтерских фирм:

− посредничество, брокерские операции на рынке недвижимости;

− операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах;

− услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости

− услуги по рассрочке покупки недвижимости;

− долевое участие в строительстве жилья

− обмены с доплатой;

Согласно статье 17 Федерального закона от 25 сентября 1998 года № 158-ФЗ “О лицензировании отдельных видов деятельности” риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию. Лицензирование риэлтерской деятельности осуществляют органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, которые определяются полномочными органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Для получения лицензии физическое или юридическое лицо должно представить

сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области в соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке.