Ипотечное кредитование: понятие и структура рынка

Содержание

Введение …………………………………………………………………………..4

1. Ипотечное кредитование: понятие и структура рынка …………………6
0. 1.1. Понятие ипотеки………………………………………………………….6
0. 1.2. Понятие и особенности ипотечного кредитования……………………7
0. 1.3. Структура рынка ипотечного кредитования …………………………..13

Заключение……………………………………………………………………….18

Список использованной литературы…………………………………………...19

Приложение 1…………………………………………………………………….20

Приложение 2…………………………………………………………………….26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Ипотечный кредит,    выдаваемый    под    залог    недвижимости, включая  земельную   собственность,  является   одной  из   форм  кредитования, активно  используемых   в  рыночной   экономике,  обеспечивающей  надежность  сделки.  Земельная  собственность   вовлекает  в систему рыночных кредитных  отношений предприятия,  организации, фирмы,  население, имеющие  в собственности  приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.   [4, стр. 49]                                    

В настоящее время  складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся  недвижимость и получении под  нее кредита на новое строительство.

Существуют системы  ипотечного кредита, которые предусматривают  наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в  национальной экономике. Во-первых, в  настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы  ипотечного кредитования является, с  одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого  поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе. [5, стр. 65]                                    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Ипотечное кредитование: понятие и структура рынка
0. 1.1. Понятие ипотеки

Ипотекой называется залог недвижимого имущества  для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю.

Регулируется ипотека  Гражданским кодексом Российской Федерации, а также Федеральным Законом N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. .   [ 1 ] ;  [ 2 ]                               

Предметом ипотеки могут  быть объекты недвижимости, указанные  в Гражданском кодексе РФ (статья 130), права на которые зарегистрированы в установленном порядке. К этому недвижимому имуществу относятся:

─ предприятия, как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;

─ здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся;

─ жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

─ гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания;

─ воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

─ незавершенные строительством объекты недвижимости, а также материалы и оборудование, которые заготовлены для их строительства;

─ участки недр, обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

─ земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц.

 

 

 

1.2. Понятие и особенности ипотечного кредитования

 

Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества (ипотеку). .   [5, стр. 66 - 67] 

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться  недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Получение ипотечного кредита  связано с необходимостью выполнять  обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

─ достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

─ останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

─ не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

─ имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет, и каковы причины увольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

─ имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобиль, гараж, дача), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Основная проблема ипотечного кредитования – недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим – особенно. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам.

Приобрести недвижимость в кредит можно по различным ипотечным  программам, которые предлагают коммерческие банки, сбербанк и другие кредитные учреждения, имеющие лицензию на предоставление ипотечных кредитов. Ипотечные программы различаются по сроку, ставкам кредита, наличию и величине первоначального взноса, сумме кредита и величине ежемесячного платежа.

Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов:

─ банковская ипотека предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства с депозитов;

─ система вторичного ипотечного рынка (американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов – прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни;

─ контрактно-сберегательная система ипотеки (немецкая) использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.

Основные участники  ипотечного кредитования: 

• заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья; 
• кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;
• продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по  их поручению;
• риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;
• страховые компании – лицензированные страховые компании,  осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
• операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
• инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);
• Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.
• Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

 

 Одним из наиболее действенных способов, побуждающих заемщика выполнить  обязательства по кредитному договору, является залог.

Под залогом в гражданском  праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества  приоритетно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).  [1] 

Если иное не предусмотрено  договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).  [1] 

Залоговые отношения  регулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Федеральным законом «Об ипотеке».

Залог возникает в  силу договора, а также на основании  закона или при наступлении указанных  в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество  и для исполнения какого-либо обязательства  признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).  [1] 

Залогодатель - это лицо, которое передает имущество в  залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем  имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право  хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ). [1] 

          Залогодержатель – это лицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

           Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

           Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

           Залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой баланс.