Ипотечное кредитование: понятие и структура рынка

            При ипотеке предприятия залогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

            Договор ипотеки может содержать ограничения права залогодателя распоряжаться произведенной продукцией и основными фондами.

           При обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона как единый имущественный комплекс.

Договор ипотеки обязательно  должен совершаться в письменном виде. За регистрацию залога недвижимости, выдачу свидетельства о регистрации залога, а также за предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. Структура рынка ипотечного кредитования

 

На основе действующих  законодательных норм и применяемых  в практике залоговых процедур выделяют более двух десятков различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три категории классификации: [6 ] 

• отношение сторон к заложенному имуществу;
• специфика объектов залога;
• условия погашения ссуды.

По первому признаку выделяются три вида залога:

─ классический залог (наиболее распространенный), при котором имущество остается у залогодателя;

─ заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кредитору;

─ твердый залог, если объект остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге.

С принятием Закона «Об  ипотеке», создались стимулирующие  законодательные предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный прежде всего в ипотечном жилищном кредитовании.  
          В мировой практике развитие экономики неразрывно связано с кредитом, который в различных формах проникает во все сферы хозяйственной жизни. Несмотря на давнюю историю и повсеместное развитие, ипотека в разных странах имеет свои характерные особенности, что подтверждает необходимость поиска рациональных, максимально приспособленных к времени и месту ипотечных схем. Зависит это прежде всего от состояния, развитости и особенностей земельного законодательства. Поэтому в каждой стране действует и свое специфическое законодательство по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования. 
           В Законе «Об ипотеке» содержится значительное количество нововведений, в отношении которых нет аналогов (в параграфе 3 гл. 23 ГК РФ). Среди них принципиальный характер носят правовые положения и нормы, относящиеся к закладной — именной ценной бумаги (гл. III Закона), предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом рынке. Закладные также могут быть трансформированы из персонифицированных неэмиссионных ценных бумаг в безличные эмиссионные доходные бумаги (облигации).  
          В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески, нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

В организационном плане  залоговое кредитование представляет собой совокупность взаимосвязанных  элементов по реализации инвестиционных и коммерческих проектов:

 
 
Рис. 1. Ипотечное кредитование

  
         На рисунке выше ипотечное кредитование представлено в виде совокупности взаимосвязанных элементов:

─ участников, организаторов и координаторов, которые, имею свои приоритеты, цели и принципы;

─ объектов залога;

─ оценки имущества;

─ методического и правового обеспечения;

─ рекламной и информационной инфраструктуры;

─ спроса и предложения;

─ подготовки кадров;

─ условий кредитования;

─ менеджмента;

─ маркетинга.

Таким образом, условия кредитования тесно связаны с оценкой имущества, правовым и методическим обеспечением, спросом и предложением, и зависят от целей участников ипотечного рынка, организации и координации процесса предоставления ипотечного кредита, отслеживания выплаты процентов по кредиту и т. д.

На вышеуказанном рисунке  также представлены процедуры, применяемые  в процессе ипотечного кредитования:

─ выбор инвестиционных проектов;

─ формирование залогового фонда;

─ переговоры с кредитором;

─ заключение договоров;

─ подготовка документов для кредита;

─ учет и реализация договоров поручительства;

─ порядок финансирования и распределения средств;

─ контроль использования кредита;

─ реализация предмета залога в случае неплатежа.

В каждой среде существует несколько подсистем, характеризующих отдельный элемент ипотечной системы (рис. 2).

Рис.2 Ипотечная система

Во внутреннюю среду  ипотечного рынка входят подсистема недвижимости, характеризующая состояние  рынка строительства и оборота  недвижимости; подсистема первичного рынка, дающая представление о рынке ипотечных кредитов, и подсистема вторичного рынка, связанная с функционированием финансового рынка. Именно на финансовом рынке происходит процесс рефинансирования, который обеспечивает самодостаточный режим функционирования системы ипотечного кредитования. Подсистемы первичного и вторичного рынка во внутренней среде ипотечной системы отвечают за процесс инвестирования капитала на рынок недвижимости путем кредитования заемщика. Подсистема рынка недвижимости отвечает за эффективное вложение средств в недвижимость, залог которой надежно обеспечивает весь ипотечный процесс. Она отвечает за формирование предложения. Поскольку, как известно, строительная индустрия относительно инерционна и не может быстро реагировать на изменение объема спроса, подсистема недвижимости полностью подчинена поведению инвестора, который может активизировать потребительский спрос. Поэтому ее роль в ипотечной системе пассивна. [7] 

         К внешней среде системы ипотечного кредитования относятся:

• политические факторы, такие как: стабильность общественной системы, предсказуемость политических режимов, отсутствие военной угрозы,
• развитость мер государственной поддержки системы;
• правовые факторы, характеризующиеся общим состоянием правовой среды общества и выражающиеся в способности защищать отношения собственности и обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога;
• экономические факторы: общее развитие кредитно-финансовой системы в стране, уровень развития рынка капитала, устойчивость национальной валюты к инфляции, платежеспособность населения, развитие системы страхования экономических рисков, связанных с ипотекой;
• исторические условия и факторы. Существование этих факторов является основой для многообразия видов моделей ипотечного кредитования. При этом различные схемы и варианты организации ипотечного кредитования могут реализовываться одновременно и не исключают друг друга, а отличаются преимущественно технологией рефинансирования.

Таким образом, ипотека является способом обеспечения выполнения основного требования, например, по кредитному соглашению. По общему правилу, недопустимо, чтобы в случае неудовлетворения требования кредитора последний обращал заложенное имущество в свою собственность.

Залог — это не способ приобретения права собственности, а форма удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного  имущества. Реализовать свое залоговое  право, то есть обратить взыскание на заложенное имущество, кредитор может  только в судебном порядке.

 

 

Заключение

 

Таким образом, ипотечное  кредитование – это сложный финансово-кредитный  институт, в рамках которого принимают  участие множество субъектов  рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как  многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.

Ипотека является способом обеспечения выполнения основного требования, например, по кредитному соглашению. По общему правилу, недопустимо, чтобы в случае неудовлетворения требования кредитора последний обращал заложенное имущество в свою собственность.

Залог — это не способ приобретения права собственности, а форма удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного имущества. Реализовать свое залоговое право, то есть обратить взыскание на заложенное имущество, кредитор может только в судебном порядке.

С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных  заемщиков.

Основной принцип организации  ипотечного кредитования состоит в  том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке.

 

 

 

Список использованной литературы

 

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2012) // КонсультантПлюс - справочно-правовая система /;
2. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"// КонсультантПлюс - справочно-правовая система / ;
3. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 (ред. от 08.05.2002) "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с "Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", "Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"))"// КонсультантПлюс - справочно-правовая система / ;
4. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост. Я.В. Паттури, НовГУ им. Я. Мудрого – Великий Новгород, 2002 г., стр. 66;
5. Гриненко С.В. «Экономика недвижимости» Конспект лекций: Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 г., 107 стр.;
6. http://www.poselkispb.ru/ipoteka/obzor-rynka-ipotechnogo-kreditovaniya/;
7. www.rusipoteka.ru

 

 

 

 

 

Приложение 1.

 

Задача 1: Определить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.

 

Данные для решения  задачи:

№	Показатель	Вариант 6
1	Среднегодовая арендная плата в базовом периоде, долл./кв.м.	350
2	Прогнозный период, лет	4
3	Ежегодный темп прироста арендной платы, %	8%
4	Площадь оцениваемого объекта, кв. м	1500
	Из нее сдается в  аренду, %	25%
5	Процент недогрузки, %
	1год	25%
	2 год	20%
	3 год	15%
	4 год	10%
	постпрогнозный период	10%
6	Период недогрузки, месяцев в год	4
	1год	4
	2 год	3
	3 год	3
	4 год	3
	постпрогнозный период
7	Потери при сборе  арендной платы, % от потенциального валового дохода	5%
8	Площадь земельного участка, кв.м.	350
9	Ставка земельного налога, долл./кв.м.	2
10	Коэффициент категории земли (на вид деятельности арендатора)	6
11	Инфляционный коэффициент  земельного налогообложения (ежегодно)	1,1
12	Коэффициент земельного налогообложения (ежегодно)	2,4
13	Индекс роста МРОТ (ежегодно)	1,1
12	Ставка НДС, %	20,00%
13	Ставка налога на имущество, %	2,00%
14	Восстановительная стоимость  объекта на дату оценки, млн. долл.	1,5
15	Норма амортизации, % в  год	1,20%
16	Срок жизни объекта  в базовом периоде, лет	50
17	Затраты на реконструкцию (резерв на замещение), % от восстановительной  стоимости	30,00%
18	Условно переменные расходы, % от действительного валового дохода	20,00%
19	Сумма ипотечного кредита, тыс. долл.	120
20	Срок ипотечного кредита, лет	10
21	Ставка % по кредиту, % в  год	5,00%
22	Ставка налога на прибыль, %	24,00%
23	Нормальный срок экспозиции недвижимости, месяцев	3
24	Суммарный риск инвестирования в объект недвижимости, %	4,00%

 

I этап. Определим структуру потока денежных средств, приносимого объектом недвижимости

 

№	Показатель	Формулы расчета	год
			1	2	3	4	5
	Среднегодовая арендная плата в базовом периоде, долл./кв.м.		378	408	441	476	514
1	Потенциальный валовый доход (ПВД)	, где   - общая площадь объекта недвижимости - годовая среднерыночная арендная плата	567000	612000	661500	714000	771000
2	Потери от недогрузки	, где  - коэффициент недогрузки, - процент недогрузки , - период недогрузки в месяцах	47061	40392	25137	17850	19275
			0,083	0,066	0,038	0,025	0,025
3	Потери при сборе арендной платы ( )	Определяются или по рыночной информации , или по по экспертному заключению оценщика	28350	30600	33075	35700	38550
4	Действительный валовый доход (ДВД)	(п.1-п.2-п.3)	491589	541008	603288	660450	713175
5	Операционные расходы (ОР)	(п. 6 + п. 11 + п. 12)	318463	337466	363043	387034	298037
6	Условно-постоянные расходы (ПОИ)	(п. 7 + п. 8 + п. 9 + п. 10)	107645	116764	129885	142444	155462
7	Арендная плата за землю	, где  - годовой размер арендной  платы за земельный участок; - площадь земельного участка; - ставка налога на землю  для заданной градостроительной  зоны: - коэффициент. Учитывающий индексацию  земельного налога; - коэффициент вида деятельности  арендатора	12197	14758	17857	21607	26144
8	Налог на имущество	, где: - сумма налога на имущество; СГСИ – среднегодовая ст-ть им-ва; - ставка налога на имущество; , где: - остаточная ст-ть недвижимого  им-ва на начало и конец года, Остаточная ст-ть где ПС- первонач. ст-ть объекта нед-ти, И – износ недвижимого им-ва	13500	11820	11460	10740	10365
			675000	591000	573000	537000	518250
			600000	582000	564000	510000	526500
			900000	918000	936000	955500	973500
			60%	61,2%	62,4%	63,7%	64,9%
			1500000	1500000	1500000	1500000	1500000
9	Налог на добавленную стоимость (НДС)	, где: НДС – налог на  добавленную ст-ть; ДВД – действительный валовый доход; d – ставка налога на добавленную ст-ть	81948	90186	100568	110097	118953
			16,67%	16,67%	16,67%	16,67%	16,67%
10	Страховые платежи	По факту, в зависимости от условий  страхования объекта недвижимости	0	0	0	0	0
11	Условно-переменные расходы (ПИ)	По фактическим затратам,или  в % от действительного валового дохода	98318	108202	120658	132090	142635
12	Резерв на замещение (РЗ)	Рассчитывается согласно действующим  нормативам	112500	112500	112500	112500	0
13	Чистый операционный доход (ЧОД)	( п. 4 – п. 5)	173126	203542	240245	273416	415138
14	Платежи банку за кредит ( )	По факту, в зависимости от условий  ипотечного кредитования объекта недвижимости, либо по формуле самоармортизирующегося кредита: , где: D – периодический платеж по кредиту; М – сумма ипотечного кредита; - ставка процента по кредиту; - срок полной амортизации  ипотечного кредита	15840	15840	15840	15840	15840
15	Налогооблагаемый ЧОД ( )	(п. 13 – п. 14)	157286	187702	224405	257576	399298
16	Налог на прибыль ( )	Рассчитываются согласно действующим  нормативам: , где: ставка налога на прибыль	37749	45048	53857	61818	95832
17	Поток денежных средств (ПДС)	( п.15 – п. 16)	119537	142654	170548	195758	303466