Ипотечное кредитование: понятие и структура рынка

 

 

II этап. Рассчитаем ставку дисконтирования - методом кумулятивного построения :

где

I - ставка дисконтирования;

БС – безрисковая ставка:

ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости.

i  = 0.2 + 0.05 + 0.04 = 0.29=29%

, где 

Тэ – срок рыночной экспозиции объекта недвижимости в  месяцах:

- суммарный риск инвестирования в объектах недвижимости.

ННЛ= 0,2 * 3/12 = 0.05

 

III  этап. Рассчитаем дисконтированную стоимость денежного потока за прогнозный период ( за 4 года).

t	0,5	1,5	2,5	3,5	-
C	29,00	29,00	29,00	29,00	-

= 0,88

= 0,68

 

= 0,53

 

= 0,41

	1	2	3	4	Итого:
	105 193	97 005	90 390	80 261	372 849

 

IV этап.  Рассчитаем стоимость риверсии по модели Гордона (берем для расчета денежный поток 5 прогнозного года):

где:

Р – риверсия (выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце последнего прогнозного периода):

- поток денежных средств,  приносимый объектом недвижимости  в первый постпрогнозный период (t + 1):

i – ставка дисконтирования:

g – темп прироста потока денежных средств в первом постпрогнозном периоде .

 

Р = 303 466/0,29 - 0,08= 303 466/0,21= 1 445 076

 

V этап. Определим дисконтированную стоимость риверсии для  5 прогнозного года.

= 0,36

= 1 445 076 х 0,36 = 520 227

VI этап. Стоимость объекта недвижимости.

= 372 849 + 520 227 = 893 076 долл.

 

 

 

Приложение 2.

 

Задача 2: Определить стоимость объекта недвижимости обремененного ипотечным долгом, используя методы ипотечно-инвестиционного анализа.

 

Данные для решения  задачи:

№	Показатель	Вариант 6.
1	Потенциальный валовый  доход, тыс. долл.	115
2	Потери при сборе  платежей, % от потенциального валового дохода	2%
3	Прочие доходы, тыс. долл.	1
4	Операционные расходы, в % от потенциального валового дохода	0%
5	Ипотечный кредит, тыс. долл.	680
6	Срок амортизации ипотеки, лет	27
7	Ставка процента по ипотеке, % в год	11%
8	Ставка дисконтирования, %	20%
9	Предполагаемый год продажи собственности	22
10	Ежегодный прирост стоимости, %	1%
11	Первоначальная рыночная стоимость собственности, тыс. долл.	850

 

Решение:

 

Традиционная  модель ипотечно-инвестиционного анализа:

 

Текущая стоимость  ежегодных денежных поступлений

Ежегодный чистый операционный доход                                        

     

                                                                                           Сумма

1. Потенциальный валовый доход                                           115 000
2. Потери при сборе платежей (2%)                                            2 300
3. Прочие доходы                                                                          1 000
4. Операционные расходы, в % от потенциального

валового дохода                                                                           0

5. Чистый операционный доход                                                113 700

 

Ожидаемые выплаты по ипотечному кредиту 

                                                                                     Сумма

1. Ипотечный кредит                                                              680 000
2. Срок амортизации ипотеки                                                   27
3. Ставка процента по ипотеки                                                11%
4. Ежемесячный платеж                                                           8 245
5. Ежегодные выплаты по обслуживанию кредита              98 940

Ежегодные денежные поступления                                14 760

 

 

                                                                                                Сумма

1. Норма дохода на собственный капитал

Ставка дисконтирования                                                    20%

2. Предполагаемый год продажи собственности                    22
3. Фактор текущей стоимости аннуитета                            4,9095    
4. Текущая стоимость ежегодных денежных

поступлений                                                                     72 464

 

Текущая стоимость  выручки от перепродажи собственности

                                                                                                      Сумма

1. Ежегодный прирост стоимости                                                      1%
2. Первоначальная стоимость собственности                               850 000
3. Цена перепродажи                                                                    1 057 995
4. Остаток непогашенного ипотечного долга при

перепродажи                                                                                 378 858

5. Выручка от перепродажи                                                            679 137
6. Фактор реверсии капитала                                                           0,0181
7. Текущая стоимость выручки от перепродажи                      12 292

 

Текущая стоимость  собственного капитала                                   84 756

Текущая стоимость  собственности в целом                                  764 756

 

 

Определим стоимость  собственности по следующей формуле:

,

где V – cтоимость собственности (первоначальная),

PWAF – фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал;

CF – денежные поступления:

PWF – фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал:

PS – выручка при перепродаже недвижимости;

МР – текущий остаток  основной суммы ипотеки.

СF = NOI – DS,

где NOI – чистый текущий операционный доход;

DS – обслуживание долга (годовое)

PS = RP – OS

где  RP – цена перепродажи собственности;

OS – остаток ипотечного долга при перепродаже

V = PWAF* (NOI – DS) + PWF * (RP –  OS) + MP

 

NOI = 115 000 – 2 300 + 1 000 – 0 = 113 700 дол.

Ежемесячный платеж в  погашении ипотечного кредита рассчитывается на основе формулы для расчета  взноса на амортизацию единицы:

 

 

где - ежемесячное обслуживание  долга:

I – первоначальная сумма ипотечного кредита;

i – годовая ставка процента по кредиту;

t – срок (лет), на который предоставлен ипотечный кредит.

 

- ипотечная постоянная

 

DS = 8245 * 12 = 98 940

CF = 113 700 – 98 940 = 14 760

 

Фактор аннуитета отражает текущую стоимость единичного аннуитета  при заданной ставке дисконта:

,

где  Y – ставка отдача на собственный капитал,

Т – период владения собственностью.

 

4.9095

Фактор текущей стоимости  реверсии  отражает текущую стоимость единицы за период при заданной ставке дисконта:

 

0.0181

Остаток ипотечного долга при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию долга в течение оставшегося срока амортизации:

 

где  - фактор текущей стоимости аннуитета.

8 245 х 45,95 = 378 858

Цена перепродажи собственности  рассчитывается с учетом роста или  снижения стоимости собственности  в год (d):

,

где RP – цена перепродажи собственности;

Р – первоначальная стоимость собственности:

d – рост (снижение) стоимости собственности за год;

Т – период владения собственностью.

 

850 000 х1,2447 = 1 057 995

МР = 1 057 995 – 378 858 = 679 137

 

 

Ипотечно- инвестиционная техника Эллвуда:

 

Y             Ставка дисконта                                                                     20%

m             Ипотечная задолженность                                                     80%

С             Фактор Эллвуда                                                                     0,0852

P             Доля оплаченной основной суммы                                      0,583

i              Ставка процента по кредиту                                                  11%

T             Срок кредита                                                                           27

t              Срок перепродажи собственности                                          22

 

SFF. Y    Фактор фонда возмещения                                                  0,003689

f                 Ипотечная постоянная                                                       0,1170

dep(app)   Изменение стоимости собственности

                  в год                                                                                       0%

                  за весь период                                                                       0%

k                Ставка капитализации дохода                                             13.18%

NOI            Чистый операционный доход                                            113 700

V                Стоимость собственности                                                862 671

 

- формула Эллвуда,

где: k – общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;

Y -  ставка отдачи на собственный капитал;

m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);

С – ипотечный коэффициент  Эллвуда;

d – изменение стоимости собственности за прогнозный период;

+dep – cнижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации;

-арр – увеличение  стоимости, уменьшает коэффициент  капитализации;

(SFF; Y) – фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода:

Δ – изменение дохода:

J – коэффициент стабилизации дохода.

 

Ипотечный коэффициент  Эллвуда рассчитывается по формуле:

C = Y + P* (SFF; Y) - f,

где : С – ипотечный  коэффициент Эллвуда:

Y – ставка отдачи на собственный капитал;

Р – часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;

(SFF; Y) – фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;

f – ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.

Часть текущего остатка  кредита, которая будет выплачена  за прогнозный период – процент  выплаты кредита определяется как  отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к  коэффициенту фонда возмещения за расчетный  период:

 

 

где: Р – процент  выплаты кредита;

i – cтавка процента по кредиту;

t – полный срок амортизации кредита;

Т – период владения собственностью.

Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле:

,

где Y – ставка отдачи на собственный капитал;