Жилищно-коммунальное хозяйство

    1.2 Роль и возможности концепции новой структуры жилищно-коммунального хозяйства 

    Представляется разумным строить новую структуру ЖКХ  не сверху, а снизу, от жителя, интересам  которого она и должна служить. Мы должны отказаться, ни много, ни мало, от сталинского курса в ЖКХ с сильным акцентом на насилие в отношениях с жителями, что бесцеремонно демонстрируется в жилищной политике нынешней властью, и перейти к практике, когда у человека есть право выбора, а права потребителя жилищно-коммунальных услуг защищены законом.

    При строительстве низовых структур ЖКХ, выражающих интересы собственников  жилья, нам необходимо учесть ряд  особенностей. Назовем некоторые  из них:

    В ЖСК сегодня также идет процесс приватизации квартир. Как это не абсурдно звучит, но уже частная личная квартира еще раз приватизируется. Приватизируется, вероятно, потому, что государство придумало аргументацию для денежных поборов с жителей домов ЖСК подобно тому, как в старые времена брали налог с мужиков за бороду. Приватизировав свою квартиру, член ЖСК выходит из ЖСК. Так разрушается юридическое лицо на доме. И этот процесс надо остановить, ибо на многоквартирном доме должно быть либо ЖСК, либо совместное домовладение, то есть - юридическое лицо.

    В исходных условиях создания совместных домовладений на домах местных советов, даже если большинство квартир в  них приватизировано, имеется объективная  организационная трудность смешения форм собственности - параллельного  существования собственных приватизированных квартир и сдаваемых внаем государственных квартир.

    Действующие в настоящее время правовые предписания  усложняют процесс приватизации и не допускают безденежного права  собственности на уже занимаемое государственное жилье, консервируя на длительную перспективу смешение форм собственности на доме.

    Отсутствует обязательство государственных  органов, жилищных служб на местном  уровне проявлять правовую инициативу по организации на домах совместных домовладений, если в них приватизирована определенная доля от общего числа квартир.

    Неясные отношения по земельному участку, на котором стоит дом, затрудняют передачу прав владения и распоряжения землей ЖСК и совместным домовладениям. Отсутствует порядок автоматического  оформления прав собственности на землю, на которой стоит дом и благоустроена его территория. Не закреплены границы земельного участка дома. Более того, действует земельный налог для юридических лиц, который распространяется на ЖСК и совместные домовладения. И жители платят земельный налог. В то же время жители государственных домов налог не платят. Мало того, что это не логично, абсурдно и несправедливо, но такой налог и отпугивает ЖСК, совместные домовладения оформлять право на земельный участок.

    Ограничением  для перехода ЖСК на самообслуживание и численного роста совместных домовладений является отсутствие системных механизмов власти для выделения бюджетных дотаций на специальные счета ЖСК, совместных домовладений для технического обслуживания домов. Мало того, что государство несвоевременно исполняет свои обязанности по выделению бюджетных дотаций на самостоятельно обслуживающиеся дома, но местная власть требует от них, в отличие от государственных жилищных служб, сначала произвести затраты в увязке с будущим выделением дотаций. В свою очередь это требует от ЖСК, совместных домовладений поиска внешних средств за счет кредита, иных заимствований, что неэффективно может повысить их затраты на процент привлечения денег. А поскольку все это сложно, то такие организации в большинстве своем вообще остаются без дотаций.

    Через техническое обслуживание жилищными  службами местных советов домов ЖСК среди жителей и председателей правлений ЖСК посеяна иллюзорная надежда, что государство когда-то капитально отремонтирует их дом. Эта иллюзия, не устраненная через обучение кадров и информирование населения, не приводит к пониманию того, что переход на самообслуживание ЖСК, являясь формой контроля ими собственных финансов, не снимает ответственности государства за капремонт домов, тем более по национализированным отчислениям на капитальный ремонт.

    Точно такое же положение по государственным  домам, на которых надо бы образовывать совместные домовладения. Правда, здесь  положение еще хуже, поскольку  нет ясности от власти ни по одному вопросу.

    Указанные иллюзии тем более усиливаются властью через сбор ею отчислений на капитальный ремонт домов, осуществить который, как вытекает из вышеуказанного, она не способна. Ограничивают жителей, если они даже хотят пойти на самообслуживание, и будущие крупные инвестиции на ремонт тепловых узлов (водоподогреватели, насосы и т.д.), внутренних инженерных систем, ремонт лифтов, кровель и стыков. Власть же и по этим вопросам внятных ответов не даст.

    Сдерживающими факторами для перехода ЖСК на самообслуживание и образования совместных домовладений являются разновозрастные и конструктивные характеристики жилых домов. А в отсутствие информированности жителей и экономических расчетов о выгодности самоуправления в жилищном секторе у жителей сформирована выжидательная психология с проявлением достаточно убедительного безразличия к общему и личного эгоизма, минимума собственной активности для улучшения положения. В частности:

    Не  видя, в отсутствие экономических  расчетов, денег для оплаты персонала  ЖСК, совместного домовладения, жители полагают, что управление домом является задачей общественной, не высокооплачиваемой или бесплатной. Но бесплатно работать никто не хочет. Отсюда, организационный вопрос по переходу ЖСК на самообслуживание или образованию совместного домовладения при отсутствии будущего управляющего домом "умирает", еще даже не родившись.

    На  панельных пятиэтажных домах-"хрущевках" и других старых домах переходить на самообслуживание людям страшно. Как это, они будут решать вопрос самостоятельно? А жалобы кому писать? Осознание необходимости действовать в сочетании собственной ответственности и ответственности власти при повышении требовательности к ней приходит к жителям крайне медленно.

    Жители  новых жилых домов, вводимых в  эксплуатацию через решения органов власти, находясь в эйфории от нового жилья, пока о будущих эксплуатационных проблемах вообще не думают.

    Уделив домам ЖСК и совместным домовладениям более чем достаточно места в настоящей концепции, мы принимаем их за самые низовые и ключевые структуры самоуправления в жилищном секторе. ЖСК, совместные домовладения, собственники индивидуального жилья в городах и городских поселках неизбежно будут создавать многочисленные свои союзы (ассоциации) различного уровня, в т.ч. республиканского. Эти союзы могут образовать федерацию жилищных союзов. Союзами будут необходимые структурные подразделения. И все это может произрасти только снизу и по целесообразности. Так образуется одна ветвь структуры ЖКХ, как система самоуправления в жилищном секторе и одна из составных частей гражданского общества республики.

    Вторая  ветвь новой структуры ЖКХ  образуется от преобразования нынешних жилищных служб и их вышестоящих  организаций-монополистов в подрядные  жилищные компании со 100% долей местных  властей, со смешанными долями и участием частного капитала и частными жилищными компаниями (вновь образованными, иными существующими строительными и ремонтно-строительными или приватизированными на 100% бывшими государственными жилищными службами). То есть, на рынке услуг для ЖСК и совместных домовладений среди подрядчиков должна появиться сильная конкуренция. И она появится, ибо именно они будут первичными и основными держателями финансовых средств. Вторая ветвь структуры может ограничиться региональным уровнем.

    Третьей ветвью новой структуры ЖКХ станут различные коммунальные и теплоэнергетические предприятия. Они должны быть также преобразованы в соответствии с требованиями рыночных реформ. Их преобразование будет зависеть от их специфики.

    Таким образом, вышеизложенная гора искусственных проблем на пути будущих реформ ЖКХ должна быть разобрана, а они различными методами преодолены. Сегодня же эта гора является препятствием, за которым прячется от людских глаз местная власть со ссылкой на центральную власть как хозяйку горы. Центральная же власть разбирать ее не собирается, поскольку она, как и другие вершины гор ее административного властвования в народном хозяйстве и силовых ведомствах, является опорой существования самой власти.  

    1.3 Сущность формирования системы управления кондоминиумами 

    В нашей стране создание товарищества собственников жилья – одна из важнейших задач, решение которой  укрепляет права собственности  в нашем обществе. Вместе с тем  нет достаточного опыта  общественного самоуправления такой формой общественного объединения. Новый Жилищный кодекс РФ наделяет широкими правами владельцев квартир в доме, создающих Товарищество собственников жилья. С введением жилищного кодекса утратил силу Федеральный закон от 15.06.1996г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Кроме того, внесены соответствующие изменения в Земельный кодекс РФ и другие законодательные акты. С 01.01.2007г. преобразованию в товарищества собственников жилья подлежат жилищные или жилищно-строительные кооперативы. По истечению этого срока такие не преобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. Если собственники помещений в течение года не выберут способ управления многоквартирным домом в течение одного года с даты введения в действие Жилищного кодекса РФ, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс на выбор управляющей организации. Законодательной основой создания товарищества собственников жилья явилась статья 291 ГК РФ, согласно которой собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья.

    Основная  деятельность ТСЖ не связана с  получением прибыли. Оно, прежде всего, является объединением собственников  помещений в многоквартирном  доме, созданное для совместного  управления комплексом недвижимого  имущества в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации.

    Понятие товарищества заимствовано из Федерального закона «О товариществах собственников  жилья», где под комплексом недвижимого  имущества понимался кондоминиум. Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объектов недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

    Как известно, приватизация жилого фонда должна проходить в два этапа. На первом этапе граждане приватизируют квартиры, занимаемые в домах государственного жилого фонда, и образуют кондоминиумы. На втором этапе формируется система управления кондоминиумами, владельцы выбирают метод управления, создают ТСЖ.

    Таким образом жилой фонд большей частью находится на балансе государства, которое по-прежнему берет на себя заботу о его содержании и обслуживании. Причинами такого положения экономические  и организационные затруднения, которые возникают при попытках собственников зарегистрировать кондоминиум.

    Скорее  всего, будут разработаны формы  доверенностей, по которым хозяева  приватизированных квартир смогут доверить управление жильем представителям администрации или министерства, которые, в свою очередь, заключат управляющей компанией. Речь в данном случае идет о форме доверительного управления жилым фондом.

    Как записано в Программе реформирования ЖКХ, государство постепенно будет  передавать управление жилым фондом в руки частного бизнеса. Год назад  в Набережных Челнах в качестве эксперимента 44 процента жилых домов было передано в доверительное управление частным компаниям. Итоги эксперимента показали, что предприниматели лучше справляются с задачами.

    Однако  бизнес придет лишь в том случае, если ему это будет выгодно. И здесь, по словам замминистра, возникает очередное препятствие. Проведенный анализ показал, что с учетом степени износа наших жилых домов управляющая компания начнет получать прибыль от своей работы на шестой год. А по Гражданскому кодексу РФ можно отдавать жилье в доверительное управление только на пять лет.

    Статья 4. Жилищный фонд. Находящиеся  на территории РСФСР  жилые дома, а также  жилые помещения  в других строениях  образуют жилищный фонд.

    В жилищный фонд не входят нежилые помещения  в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Комментарий к статье 4

    1. Понятие "жилищный фонд" употребляется  в жилищном законодательстве  давно. Однако конкретного определения  этого понятия в законодательстве  не было. Впервые определение понятия "жилищный фонд" было дано в Основах. ЖК установил, что жилищный фонд образуют жилые дома, а также жилые помещения в других строениях. В ст. 7 Кодекса указывается, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий, т.е. и для временного проживания граждан.