Жилищно-коммунальное хозяйство

    В отличие от ЖК РФ Основы включают в  жилищный фонд практически любое  пригодное для проживания жилое  помещение, в том числе гостиницы - приюты, дома маневренного фонда и т.п. Согласно ст. 1 Основ жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких и престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. В данном случае следует руководствоваться понятием Основ, а не ЖК РФ.

    2. Здесь уместно определиться и  с понятием "жилое помещение", поскольку жилищный фонд состоит  из жилых помещений. Для этого  следует обратиться к ст. 673 ГК  РФ, где говорится, что жилым  помещением может быть лишь  изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом, как следует из ст. 52 ЖК РФ, не являются самостоятельным предметом договора найма и, следовательно, жилым помещением, подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Запись "пригодное для постоянного проживания" означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 38, 40, 41 ЖК РФ), т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и т.п.

    В создании обществ совладельцев многоквартирных  домов заинтересованы, прежде всего, жильцы. Причина проста: объединившись, совладельцы получают возможность  самостоятельно управлять своей собственностью, отстаивать свои права и защищать интересы каждого жильца. Создать обществ совладельцев многоквартирных домов можно в доме любой формы собственности силами людей, которые приватизировали, купили квартиру, владеют нежилой площадью либо домом.

    Одна  из основных целей образования кондоминимумов - получая качественные услуги, сделать  дома комфортными для проживания. Важно и то, что после создания объединения первый капитальный  ремонт дома в соответствии с законом  должен выполнить его предыдущий владелец.

    Высший  орган кондоминиума – общее собрание жильцов. Деятельность общества регламентируется уставом организации. После регистрации  сообщество владельцев жилья открывает  свой счет в банке, на который будет  поступать квартплата от всех его членов. Данные средства могут расходоваться исключительно по усмотрению жильцов дома. Государственные дотации на содержание и обслуживание приватизированных зданий также по закону не отменяются. Какая организация будет обслуживать дом, решает общее собрание жильцов: можно заключить договор с частными предприятиями по бытовому обслуживанию жилого фонда, можно с любым ЖЭКом. С организациями, которые поставляют газ, воду и тепло, занимаются вывозом мусора, кондоминиуму необходимо заключить прямые договоры.

    Кондоминиум – неприбыльная организация, поэтому  квартплата членов общества совладельцев многоквартирных домов, поступающая  на банковский счет, не облагается налогом  на прибыль и добавленную стоимость. У собственников дома появляется чувство хозяина, и им уже становится небезразлично, в каком состоянии находится их дом и как он обслуживается.

    За  малообеспеченными гражданами остаются права на государственные субсидии по оплате коммунальных услуг и квартплаты. Владельцы жилья сами определяют и принимают решение, на какие нужды и сколько тратить средств. Они могут контролировать качество выполненных по обслуживанию дома работ, использование квартплаты, расходов на содержание дома, дотаций и субсидий.

    Члены кондоминиума получают право по своему усмотрению использовать нежилые, вспомогательные помещения дома, техническое оборудование, придомовую территорию и получать с этого доход в пользу кондоминиума. Кроме того, за ними остается право продавать, сдавать в наем, завещать свое имущество наследникам.

    По  согласию участников кондоминиума малоимущим его членам может быть отменена квартплата, либо они могут отрабатывать ее своим трудом на благо общества совладельцев дома.

    Через кондоминиум легче и эффективнее  защищать права жильцов в суде.

    Серьезный ремонт дома (крыш, подъездов, систем отопления, водоснабжения и канализации, электросетей) - дорогое удовольствие, и выполнять  его придется за счет жильцов. Качественное обслуживание профессионалов также  стоит недешево.

    Увеличение  расходов на содержание дома может привести к тому, что квартплату придется повышать.

    Объединение вправе обратиться в суд с иском  о взыскании имущества собственников  помещений, которые отказываются возместить причиненные убытки, своевременно и  в полном объеме уплачивать все установленные законом и уставом кондоминиума платежи, сборы и взносы, а также отчислять средства в резервный и ремонтный фонд. При этом у всех членов общества права и обязанности одинаковые, владеют ли они жилыми или нежилыми помещениями.

    Создание  кондоминиума. Инициативная группа в составе не менее трех собственников жилья проводит агитационную работу, составляет списки жильцов, готовит документы, проект устава, учредительное собрание, подыскивает кандидатов в правление общества совладельцев многоквартирных домов.

    Учредительное собрание. Не позднее, чем за 14 дней до проведения учредительного собрания всех его участников письменно под расписку или рекомендованным письмом необходимо уведомить о дате, месте, времени его проведения и повестке дня. Решение о создании общества совладельцев многоквартирных домов считается принятым, если на собрании присутствовало более 50% владельцев жилья и за него проголосовали не менее двух третей присутствующих. На первом собрании утверждается устав организации, в котором прописаны все нюансы деятельности объединения.

    Государственная регистрация (проводится бесплатно в районной государственной администрации)

    В течение одного месяца чиновники  обязаны зарегистрировать общество совладельцев многоквартирных домов  и выдать свидетельство. С этого момента организация обретает статус юридического лица.

    Изготовление  печатей. Разрешение на их изготовление в течение 5 дней выдает районный отдел внутренних дел.

    Открытие  счета в банке, на который будет перечисляться квартплата жильцов.

    Передача  дома на баланс. Передаваться может весь жилкой комплекс или его часть, как самому объединению, так и иному юридическому лицу, имеющему право на такой род деятельности. Специальная комиссия определяет техническое состояние дома и составляет акт приема-передачи.

    Составление договоров по содержанию дома, придомовой территории, предоставлению коммунальных услуг его жильцам.

    Участие в первом капитальном  ремонте. Вклад его определяется по договоренности сторон. Если предыдущий домовладелец отказывается, общество совладельцев многоквартирных домов вправе обратиться в суд с иском.

    Итак, при желании граждан и поддержке  городских властей можно успешно  решить проблему эффективного совместного  управления, эксплуатации и обслуживания общего имущества. 

     ГЛАВА 2. Российская реформа системы жилищного хозяйства 

    2.1 Специфика современной ситуации в реформе жилищно-коммунального комплекса 

    Кризисное состояние жилищно-коммунального  комплекса было обусловлено неэффективной  системой управления, дотационностью сферы и неудовлетворительными финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек, связанных с оказанием жилищных и коммунальных услуг, неразвитостью конкретной среды и высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и других ресурсов.¹

    В то же время сегодня очевидно, что  главная цель жилищно-коммунальной реформы – повышение качества и надежности предоставления жилищно-коммунальных услуг осталась не достигнутой. Для большинства населения реформа ассоциируется только с повышением размеров платежей за жилищно-коммунальные услуги. В сегодняшних условиях жилищно-коммунальный комплекс является, по сути, продолжением административного аппарата, а не сферой бизнеса. Причем, изменения возможны только при принятии политического решения о признании и реструктуризации бюджетных долгов и при обеспечении дисциплины текущих платежей, в том числе, со стороны бюджета. На начало 2003 года кредиторская задолженность предприятий ЖКХ превысила 270 млрд. руб. В свою очередь, накопленная задолженность бюджета перед предприятиями сектора оценивается в 100 млрд. руб. Образовался порочный круг: бюджет недополучает денег, потому что не оплачивает предоставленные услуги. Субсидии населению на оплату жилищно-коммунальных в 2002 году были возмещены на 75%, а льготы были профинансированы на 60%.

    Действующий сегодня механизм предоставления субсидий привел к такой ситуации, когда  самые бедные семьи несут бремя  платежей по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 22% от совокупного дохода (если иное не установлено на местном уровне), а у всех остальных получателей субсидий бремя жилищных платежей тем ниже, чем больше их доход. Тем самым, нарушается принцип социальной справедливости, и резко увеличиваются расходы бюджета на предоставление субсидий.

    В связи с этим совершенно очевидно, что существующее федеральное законодательство в сфере предоставления гражданам  субсидий и льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг, тормозит осуществление преобразований в жилищно-коммунальном комплексе и нуждается в совершенствовании.

    Вопросы совершенствования  оплаты жилья и  коммунальных услуг  в новой редакции закона РФ "Об основах  федеральной жилищной политики"

    9 апреля 2003 года Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении проект Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг", внесенный Правительством РФ в мае 2002 г. Несмотря на то, что данный закон касается лишь небольшой, но крайне необходимой части жилищно-коммунальной реформы, связанной с политикой оплаты жилья и коммунальных услуг, депутаты называли его законом о реформе ЖКХ.

    В принятом законе определяется четкий порядок установления оплаты жилья  и коммунальных услуг, предусматривающий, что:

    Правительство Российской Федерации устанавливает  основы ценообразования в сфере  жилищно-коммунального хозяйства  и ежегодно федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг для расчета необходимой финансовой помощи регионам из федерального бюджета;

    Субъекты  федерации в соответствии с федеральными стандартами вправе устанавливать  региональные стандарты, предусматривая при этом необходимый объем финансовой помощи местным бюджетам из регионального бюджета;

    Органы  местного самоуправления устанавливают  ставки и тарифы по оплате жилья  и коммунальных услуг и нормативы  потребления коммунальных услуг. В  законе установлено, что пересмотр  или изменение цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги в жилых помещениях может осуществляться, как правило, не чаще одного раза в год одновременно с принятием решения об утверждении бюджета на очередной финансовый год и только на основании результатов независимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья и оказание коммунальных услуг. Не допускается изменение этих цен и тарифов в течение финансового года без одновременного внесения изменений и дополнений в нормативные правовые акты о бюджете на текущий финансовый год.

    В законе исключена норма о сроках перехода к 100%-ной оплате жилья и  коммунальных услуг. На протяжении последних 10 лет шла постоянная дискуссия  о сроках перехода на новую систему  оплаты жилья и коммунальных услуг. Многими политическими лидерами эта особо актуальная тема использовалась в борьбе за голоса избирателей. Таким образом, вопрос об оплате жилищно-коммунальных услуг уходит из сферы политических дискуссий и переходит в разряд текущих экономических задач. Закон закрепляет принцип постепенного перехода от обезличенного дотирования предприятий ЖКХ к предоставлению гражданам адресных субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг. Если ранее получение предприятиями ЖКХ этих средств никак не зависело от качества и эффективности их работы, удовлетворенности потребителей, то новая редакция закона делает механизм предоставления субсидий более понятным и прозрачным. Так, закон предписывает осуществлять "постепенную замену финансовой помощи, передаваемой организациям жилищно-коммунального хозяйства для обеспечения возмещения расходов на содержание, ремонт жилья и оказание коммунальных услуг, субсидиями, предоставляемыми гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг, при обеспечении указанных в настоящем Законе мер социальной защиты граждан". Без данного важнейшего положения закона невозможно уйти от дотационного характера отрасли. В таком случае принципиально меняется и механизм предоставления субсидий. Они будут поступать не организациям ЖКХ, а непосредственно – нуждающимся гражданам. Адресное использование этих бюджетных средств поможет ускорить решение социальных проблем малообеспеченных слоев населения, позволит повысить эффективность использования бюджетных ресурсов, будет способствовать развитию конкуренции в ЖКХ и повышению качества жилищно-коммунального обслуживания населения.