Оценка трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Магнитогорск, ул.Галиуллина, д. 30/1 кв.58 , по состоянию на 01.12.2011г.

Расчет физического износа

Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-экономических  качеств (прочности, устойчивости, надежности и пр.) в результате воздействия  природно-климатических факторов и  жизнедеятельности человека.

Нормативный метод

В соответствии с действующей в  настоящее время методикой, физический износ зданий в целом определялся  принятым в технической инвентаризацией  метода сложения величин физического  износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости  каждого из них в общей стоимости  здания).Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании «Правил оценки физического  износа промышленных_зданий» ВСН 53-86(р) Госгражданстрой (Государственный  комитет по гражданскому строительству  и архитектуре при ГОССТРОе СССР, Москва, 1990)и информации собственника объекта оценки.

Физический  износ определяется по формуле:

 

Фз =

,где

Фз - физический износ здания (%);

Фкi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы;

И - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

п - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

 

Расчет  величины физического износа

Таблица 5.

№ п/п	Конструктивный элемент (система)	Удельный вес, %*	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе объекта, %
1	Фундаменты	3,0	15,0	0,45
2	Стены и перегородки	35,0	10,0	3,50
3	Перекрытия	11,0	6,0	0,66
4	Крыши	4,0	15,0	0,60
5	Полы	8,0	12,0	0,96
6	Проемы	12,0	5,0	0,60
7	Отделочные работы	6,0	2,0	0,12
8	Внутренние санитарно-технические  и электротехнические устройства	13,0	8,0	1,04
9	Прочие работы	8,0	11,0	0,88
	Итого:	100,0		8,81

 

Функциональный износ

Наличие функционального износа обычно выявлено устаревшим объемно-планировочным  или конструктивным решением оцениваемого объекта и характеризуется. Как  правило, выявленный функциональный износ  приводит к снижению стоимости объекта  вследствие недостатков в эксплуатационных и функциональных качествах объекта  оценки. Такие недостатки могут быть как устранимыми, так и неустранимыми. Функциональный износ не обнаружен.

Внешний (экономический) износ

Данный  вид износа называют старением окружения. Внешний износ представляет собой  убытки, вызванные внешними по отношению  к границам недвижимости факторами. Данный вид износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированного местоположения. На стоимость дома прямо влияет его  местоположение (ближайшее окружение, район, город и т.д.). При анализе  местоположения и окружающей среды  необходимо учитывать экономические  факторы, занятость, отдых, систему  образования, налоги и т.п. Также  следует принимать во внимание факторы  непосредственной близости к природным  или искусственным объектам, которые  могут повлиять на стоимость имущества. Малопривлекательные природные  объекты (болото, «разрушенный» ландшафт) представляют примеры такого воздействия. Плохо ухоженные дома и неубранный мусор на соседних участках могут  служить показателями экономического старения округи. Экономический износ  был принят в размере 0%.

Для расчета  величины совокупного износа применяется  следующая формула:

Исов.=100*(1-(1-Ифиз./100)*(1-Ифункц./100)*(1-Иэкон./100)) Износ совокупный составил11,2%.

3. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

 

Рыночная стоимость объекта оценки (С_р) при использовании затратного подхода рассчитывается по формуле:

 

С_р = Сз + ПВС х (1 - И /100),где

Сз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

ПВС - полная восстановительная стоимость улучшения земельного участка (здания, сооружения), руб.;

И-накопленный износ, %.

 

С_р=259 900+ 1 867132,24х (1 - 0,088) = 1 962724 руб.

 

Стоимость, рассчитанная в рамках затратного подхода, с учетом стоимости  земельного участка, с учетом незначительного  округления, составляет:1 963 000 (Один миллион девятьсот шестьдесят три тысячи ) рублей.

2. Сравнительный подход

 

Рыночная  стоимость недвижимости в сравнительном подходе определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Для оценки сравнительным подходом необходимо выполнить следующие действия:

• исследований рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи;
• определение подходящих объектов для сравнения и проведение сравнительного анализа по каждому объекту;
• сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен или исключения из списка сравниваемых.

 

При сравнительном анализе Оценщик  должен использовать данные по ценам продаж и предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий). Такой подход оправдан с точки зрения того, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные цены и придет к заключению о предполагаемой стоимости объекта приобретения, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

В ходе анализа к ценам  объектов-аналогов были внесены корректировки  на различия, существующие между аналогами  и объектом оценки. Отрицательная  корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная -если по данному показателю аналог ему уступает.

 

 

Информация по объектам-аналогам- таблица 6.

Показатели	Оцениваемый объект	Аналог-1	Аналог-2	Аналог-3	Аналог-4	Аналог-5
Местоположение объекта оценки	Ул. Галиуллина 30/1 кв. 58	Ул. Труда 35	Ул. Карла-Маркса 180/1	Ул. Труда 29/1	Ул. Галиуллина 49/2	Ул. Советская 185
Стоимость предложения, руб.		2 150 000	1 600 000	1 600 000	1 600 000	1680000
Корректировка на торг, %		-3	-3	-7	-3	-3
Скорректированная стоимость, руб.		2085 500	1552 000	1488 000	1 552 000	1 629 600
Корректировка на местоположение, %		-	-	-	-	-
Скорректированная стоимость, руб.		2085 500	1552 000	1488 000	1 552 000	1 629 600
Доступность транспорта	Все виды транспорта	Все виды транспорта	Все виды транспорта	Все виды транспорта	Все виды транспорта	Все виды транспорта
Корректировка на транспортную доступность, %		-	-	-	-	-
Этажность ( этаж из общего количества этажей)	2/5	2/9	2/5	2/5	2/5	5/5
Потолки	Простые	Простые	Простые	Простые	Простые	Простые
Полы	Деревянные	Паркет	Линолеум	Ковровое покрытие	Деревянные	Линолеум
Проемы	Пластик	Пластик	Одно пластиковое, другие дерево	Пластик	Одно пластиковое окно, другие дерево	Пластик
Сантехника	Улучшенная, пластик	Улучшенная, пластик	Улучшенная, плстик	Улучшенная , пластик	Стандартная	Стандартная
Общее состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Среднее	Частичный ремонт
Корректировка на состояние объекта, %		+4	-	-	-2	-3
Скорректированная стоимость, руб.		2168920	1552 000	1488 000	1 520960	1 580712
Дополнительные улучшения	Телефон, железная дверь, водомеры, застекленный балкон	Встроенная кухня, встроенная техника, телефон, дверь двойная, застекленный балкон, водомеры	Телефон, железная дверь, застекленный балкон	Телефон, железная дверь, застекленный балкон, водомеры	Железная дверь, застекленный балкон	Железная дверь, застекленный балкон, телефон, водомеры
Корректировка на улучшения, %		+4	+2	+3	-2	-
Скорректированная стоимость, руб.		2255 676,8	1583 040	1532640	1 490540	1 580 712
Жилая площадь, м2	32,3	43	37	36	32	31,9
Площадь кухни, м2	6,3	9	6	6	6	6,4
Общая площадь, м2	51,3	63	50	51	53	50,7
Стоимость 1 м2	31363	35805	31660	30050	28123	31177

 

 

Обоснование корректировок

 

Корректировка на торг. Процент на торг на вторичном рынке жилых квартир в г. Магнитогорске составляет от 2% до 8%за объект.

Корректировка на местоположение. В нашем случае не производилась, так как все объекты расположены в одном районе, и равноценны друг другу.

Корректировка на транспортную доступность. В нашем случае не производилась, так как все объекты имеют доступность всех видов транспорта (автобус, трамвай, маршрутные такси).

Корректировка на состояние объекта.Сравнивается состояние объектов, наличие коммуникаций, состояние проемов, состояние сантехники. Разница между объектами не значительная, поэтому корректировка в пределах пяти процентов. 

Скорректированные цены по сопоставимым объектам-аналогам после их согласования позволяют сделать вывод о  рыночной стоимости объекта в  рамках данного подхода методом  сравнительного анализа.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, общей площадью 51,3 кв.м., рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, с учетом округления, составляет:

1610 000 (Один миллион шестьсот  десять тысяч) рублей.

3. Доходный  подход

 

Доходный  подход основан на принципе ожидания, согласно которому, рыночная стоимость  определяется как текущая стоимость  будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект (в данном случае от сдачи  объекта в аренду).

Данный  подход не применялся, так как оцениваемый  объект в аренду не сдается, и соответственно прибыли не приносит. Кроме того, данный подход не соответствует цели оценки.

 

8. Согласование  результатов

 

Для определения рыночной стоимости  объекта были использованы следующие  подходы: затратный и сравнительный. Затратному подходу были присвоены  наименьшие веса, так как он не отражает соотношение спроса и предложения  на рынке, но имеет важное значение, так как показывает реальный физический износ строения. Сравнительному подходу  были присвоены наибольшие веса, так  как он отражает рыночную стоимость  на момент оценки. Доходный подход не был  использован по причинам, указанным  выше, в описании данного подхода. Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных  показателей к единой стоимости  объекта путем корректирования  всех полученных результатов с учетом их надежности.

Итоговую рыночную стоимость (С_р) объекта оценки определяют по формуле:

C_о = C_pxB₁ + CxB₂, где

С_р- стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, рублей;

С- стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, рублей;

B₁- средневзвешенное значение достоверности затратного подхода;

В₂- средневзвешенное значение достоверности сравнительного подхода.

Таблица 8.

Подходы	Стоимость, руб.	Веса	Средневзвешенная стоимость, руб.
Затратный	1 963 000	0,3	588900
Сравнительный	1 610 000	0,7	1 127000
Итого:		1	1 715900

 

Таким образом, итоговая рыночная стоимость объекта оценки составляет:

1715 900 (Один миллионсемьсот пятнадцатьтысяч девятьсот) рублей.

 

9 Итоговое заключение о стоимости  объекта оценки

 

На  основании вышеизложенной информации, принимая во внимание падающий потребительский спрос на жилые дома, можно сделать вывод, что при сохранении существующих цен на рынке недвижимости в г. Магнитогорске объект оценки останется ликвидным.

В результате проведённого анализа  и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, итоговое значение рыночной стоимости объектов оценки составило:2 772 000 (Два миллиона семьсот семьдесят две тысячи) рублей.

Оценка  проведена, а отчет составлен  в соответствии с требованиями Федерального Закона "Об оценочной деятельности в РФ" (№ 135-ФЗ от 29.07.98 г.), нормами  Стандартов профессиональной этики Российского общества оценщиков, Стандартов оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519), а так жеисходя из следующих принципов, прописанных в требованиях к составлению отчета об оценке в ФСО №3:

1. Принцип существенности - изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки.
2. Принцип обоснованности - информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.
3. Принцип однозначности - содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также не допускает неоднозначного толкования.
4. Принцип проверяемости - состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
5. Принцип достаточности - отчет об оценке не содержит информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.