Оценка 2-х комнатной квартиры по улице Г. Н. Тагил

28

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НИЖНЕТАГИЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ КОЛЛЕДЖ ИМЕНИ  Н. А. ДЕМИДОВА

Курсовой проект

По дисциплине:

«Экономическая оценка недвижимости и инвестиций».

Тема курсового проекта:

Оценка 2-х комнатной квартиры по улице Г.

Н. Тагил

2008 год

 

Министерство образования  Российской Федерации

Нижнетагильский государственный  профессиональный колледж

им. Н. Л Демидова

УТВЕРЖДЕНО

Предметной комиссией

« » ______________200 г.

Председатель____________

ЗАДАНИЕ

ДЛЯ КУРСОВОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

По дисциплине «экономическая оценка недвижимости и инвестиций»

Учащемуся: Шелепову И. Ю.

Специальность: 120 304 «Градостроительный кадастр».

Курс: IV Группа: ГСК - 407

Тема задания: «Оценка 2-х  комнатной квартиры по улице Газетная»

Курсовой проект выполняется  в следующем объеме:

1. Введение.

2. Общие сведения об  объекте оценки.

3. Процедура оценки.

4. Процесс оценки.

5. Сведение результатов.

6. Заключение.

 

Содержание.

1. Введение.

2. Общие сведения об  объекте оценки.

3. Процедура оценки.

4. Процесс оценки.

5. Сведение результатов.

6. Заключение.

Введение.

Цель: применить на практике знания, полученные по предмету экономическая недвижимость и инвестиций.

Задача: оценить двухкомнатную квартиру в городе Нижний Тагил по улице Газетная. Определить рыночную стоимость квартиры тремя подходами (затратный, доходный, сравнительный). Один из подходов принять за базовый, а два других использовать для корректировки результатов.

Рыночная стоимость недвижимости как объект оценки может формироваться  и развиваться только в условиях функционирования рынка. Основной целью  рынка является получение прибыли  и современная рыночная экономика  представляет собой сложный механизм взаимодействия спроса и предложения, а в конечном счете продавца и покупателя. Рыночная экономика находится под влиянием рыночных сил и государственного регулирования, присущей той или иной стране. Составляющей частью рынка является конкуренция - основной механизации формирования пропорций, направленный на создание благоприятных условий сбыта объектов недвижимости.

Общей целью ставится: исследовать  технические, экономические и правовые аспекты.

Общие сведения об объекте оценки.

Дом находиться в г Нижний Тагил, Свердловская область, по адресу: ул.Газетная 65.

Данный объект оценки располагается  в Ленинском районе.

Общие сведения о квартире (по состоянию  на 12,05.2008)

Квартира расположена  на 3 этаже

Год постройки: 1986

Физический износ: 40

Общая площадь: 43кв.м.

Материал стен: керамзитобетон

Материал перекрытий: железобетонные плиты

Технические характеристики дома:

Средняя высота помещений: 2.75 м

Санузел совмещен

Описание элементов отделки:

В жилых комнатах:

Полы: ленолиум, паркет

Потолки: виниловые панели

Стены: обои

Перегородки: гипсолитовые

В кухне:

Полы: ленолиум

Потолки: виниловые панели

Стены: кафель, водоэмульсионная покраска

В других помещениях:

Полы: ленолиум

Потолки: водоэмульсионная покраска

Стены: обои

Наличие элементов благоустройства:

Ванная (душ) - есть

Водопровод - есть

Газ - есть

Горячее водоснабжение - есть

Канализация - есть

Лифт - нет

Мусоропровод - есть

Телевидение - есть

Телефон - есть

Центральное отопление - есть

Электроосвещение - есть

Процедура оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости.

Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство  оцениваемы зданий и сооружений с  учетом всех видов износа и предпринимательской  прибыли. К полученной стоимости добавляемся стоимость земельного участка.

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат учитываются  затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных  расходах, затратах на оборудование, норме  прибыли строительных организаций, рыночных ценах на стройматериалы.

Этапы затратного подхода

1. Расчет стоимости земельного  участка с учетом ННЭИ (Сэ).

2. Расчет затрат на  новое строительство оцениваемых  строений (Снс).

3. Расчет накопленного  износа (Ин):

физический износ;

функциональный износ;

внешний износ.

4. Расчет стоимости улучшений  с учетом накопленного износа

(Су = Сне - Ин).

5. Определение итоговой  стоимости объекта (С = Сз + Су).

1. Стоимость земли.

2. Расчет затрат на новое строительство улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точное представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, но для старых зданий такой расчет практически невозможен, из-за отсутствия ранее использовавшихся материалов и технологий строительства. В этом случае определяют стоимость замещения. Затраты разделяют на прямые и косвенные.

Прямые затраты:

стоимость трудовых ресурсов;

стройматериалы;

строительство временных  сооружений;

прибыль подрядчика;

охрана труда и техника  безопасности;

коммунальные услуги при  строительстве.

Косвенные затраты:

получение разрешения на строительство;

получение лицензий;

страхование и период строительства;

уплата налогов во время  строительства;

профессиональные услуги (оплата архитекторам, топографам, юристам);

оплата процентов по кредиту.

Методы расчета стоимости  воспроизводства или замещения: метод сравнительной стоимости  единицы, метод стоимости укрупненных  элементов, метод количественного  анализа.

Метод сравнительной  стоимости единицы - оценка имущества на основе использования единичных, скорректированных показателей затрат на создание аналогов.

где С - стоимость объекта;

Сел - стоимость единицы  сравнения (м, м, место и т.п.);

Кед - количество единиц сравнения  в оцениваемом объекте.

То есть необходимо установить размеры оцениваемого объекта и  собрать данные о затратах на возведение аналогичных объектов.

Метод стоимости укрупненных  элементов - оценка имущества на основе величины стоимости создания его  основных элементов. При расчете  поэлементных затрат объект разбивается  на составные части и устанавливается  величина затрат на изготовление и  монтаж этих частей. При оценке жилого здания можно выделить следующие  элементы затрат:

составление сметы;

подготовка планов строительства;

подготовка участка под  строительство;

земляные работы;

возведение фундамента;

возведение стен и перекрытий;

отделка;

коммуникации и др.

Точность этого метода выше, чем метода сравнительной стоимости  единицы.

Метод количественного  анализа - оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Для этого составляется перечень всех материалов и оборудования, подсчитываются трудовые затраты, учитываются накладные расходы и прибыль застройщика. Метод дает наиболее точные результаты, но очень трудоемок и требует привлечения специалистов-сметчиков.

Отличия расчета стоимости  нового строительства для целей  оценки и при строительном проектировании:

не учитывается срок строительства;

цены на стройматериалы, оборудование и трудовые ресурсы  берутся на дату оценки;

возможно отсутствие некоторой  проектной документации.

3. Расчет накопленного износа QJ

Износ имущества - снижение стоимости имущества с течением времени в процессе его эксплуатации.

Три вида износа:

1. Физический износ - снижение  работоспособности объекта в  результате естественного физического  старения и под воздействием  внешних факторов.

2. Функциональный износ  - моральное старение, выраженное  в несоответствии современным  требованиям.

3. Внешний износ - износ  в результате изменения внешних  экономических факторов. Износ подразделяют  на устранимый и неустранимый. Устранимый износ - затраты на устранение которого меньше, чем добавленная при этом стоимость. Неустранимый износ - затраты на устранение которого больше, чем добавленная при этом стоимость. Основные методы определи накопленного износа: разбиения срока жизни, сравнимых продаж.

Метод разбиения заключается в определении отдельных трех видов износа с разделением физического и функционального износа на устранимый и неустранимый. Для определения износа используются инженерные и визуальные методы.

Устранимый физический износ  определяется с учетом всех расходов по текущему ремонту объекта.

Неустранимый физический износ определяет степень физического  старения здания и невозможность  его эксплуатации по условиям техники  безопасности.

Износ каждого элемента объекта  оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра  и переводится в денежное выражение:

где Иабс - абсолютный износ в денежном выражении;

Св -стоимость воспроизводства элемента;

Иотд - относительный износ в долях.

Рассчитанная величина износа согласовывается с соответствующими службами эксплуатации.

Функциональный износ  возникает вследствие несоответствия объекта современным требованиям:

неэффективная планировка здания, плохой дизайн. Здание при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается из-за появления современных, более  совершенных аналогов.

где И - износ;

Сун - стоимость здания с устраненными недостатками;

Снн - стоимость объекта с неустраненными недостатками.

Внешний износ определяют потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитывают путем сопоставления  продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения  внешнего износа: изменение соотношения  спроса и предложения, финансовых условий, законодательства.

Методы оценки внешнего износа: сравнение продаж подобных объектов при наличии и отсутствии внешних  воздействий, капитализация потери дохода от объекта, относящейся к  внешним воздействиям.

Срок экономической жизни - время, в течение которого объект можно

использовать и получать прибыль. Хронологический возраст - фактический

возраст объекта со дня  постройки. Эффективный возраст - возраст  объекта по внешнему виду. Метод  базируется на том, что эффективный  возраст отражает срок экономической  жизни, так же как накопленный  износ отражает затраты воспроизводства.

где И - износ;

СВ - стоимость воспроизводства;

ЭВ - экономический возраст;

СЭЖ - срок экономической  жизни. Метод основан на визуальном осмотре и зависит от знаний и  опыта оценщика.

Метод сравнимых  продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. Отбираются недавно проданные объекты, и определяется накопленный износ каждого из них в следующем порядке:

расчет стоимости земельного участка: С;

определение стоимости улучшений  с учетом износа:

Су=ЦП -Сз,

где ЦП - цена продажи;

расчет стоимости нового строительства на дату оценки, Снс:

расчет накопленного износа:

Ин= Снс - Су;

определение эффективного возраста объекта сравнения, ЭВ:

определение среднегодового износа в абсолютном выражении:

Игод=Иц / ЭВ, и в процентах: И = Игод / Снс * 100;

Накопленный износ объекта  оценки: Ин = И/100 * Снс * ЭВ.

Применение  затратного подхода.

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для более эффективного использования.

Оценка на основе затратного подхода целесообразна или единственно  возможна в следующих случаях:

анализ ННЭИ земельного участка (выбор строительства дома на участке: мало этажей - малый доход от аренды - малые затраты на строительство, много пажей - недозагрузка - большие  затраты на строительство и расходы  на эксплуатацию);

технико-экономический анализ нового строительства для обоснования  конкретного строительства или  реконструкции;

оценка общественно-государственных  и специальных объектов;

оценка объектов на малоактивных рынках (уникальные объекты продаются  редко или не продаются вообще);

оценка для целей страхования  и налогообложения.

Основные недостатки:

затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

для достижения более точного  результата необходимы большие трудозатраты;

проблематичность расчета  стоимости воспроизводства старых строений; отдельная оценка земельного участка от строений, что часто  невозможно или требует значительных трудовых затрат;

проблематичность оценки земельных участков в РФ;

сложность определения накопленного износа старых строений.

Сравнительный подход к оценке недвижимости.

В ценах продаж отражается мнение типичных продавцов и покупателей, поэтому при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах целесообразно определять базовую  рыночную цену сравнительным подходом. Различия между сравниваемыми объектами  сглаживаются проведением соответствующих  корректировок.

В основе этого подхода  лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит объект больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности рынка и от доступности  достоверной информации об аналогичных  сделках. Для получения более  точного результата, необходимо тщательно  выбирать аналоги.