Оценка 2-х комнатной квартиры по улице Г. Н. Тагил

Основные  требования к аналогу объекта  оценки:

аналог похож на объект оценки по основным экономическим, физическим и техническим характеристикам;

цена аналога известна из сделки, состоявшейся при сходных  условиях. Сравнительный подход базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода.

1. Изучение рынка.

2. Сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на  продажу или недавно проданных  аналогах объекта оценки.

3. Сравнение данных об  отобранных аналогах и объекте  оценки.

4. Корректировка цен продаж  выбранных аналогов в соответствии  с их отличиями от объекта  оценки,

5. Установление стоимости  объекта оценки.

1.Изучение  рынка.

Выявление недавно проданных  и предлагаемы на продажу аналогичных объектах. Из-за сокрытия данных об условиях продажи и фактической цене объектов, можно при выполнении анализа основываться только на ценах предложения.

2. Сбор и  проверка достоверности информации  о предлагаемых на продажу  или недавно проданных аналогах  объекта оценки.

Основные источники информации:

данные регистрационных  служб, страховых компаний, брокеров и риэлторов;

периодические издания;

информация, предоставляемая  участниками сделок;

архивы оценщика.

Точность оценки зависит  от количества и качества используемой информации, поэтому большое значение имеет проверка данных по отобранным аналогам.

3. Сравнение  данных об отобранных аналогах  и объекте оценки.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается  только по ряду характеристик. Чем более  схожи выбранные для сравнения  объекты, тем точнее будет результат  оценки. В результате сравнения продаж аналогов определяются данные, которые необходимо скорректировать.

4. Корректировка  цен продаж выбранных аналогов  в соответствии, с LUX отличиями  от объекта оценки.

Скорректированная цена имущества - это цена продажи объекта сравнения  после ее корректировки на различия с объектом оценки. Все объекты  недвижимости уникальны, но не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость.

Основные отличия, влияющие на стоимость объекта:

местоположение и соседское  окружение;

условия финансирования (продажа  в кредит, оплата части бартером, передача долгов, наличные деньги);

условия сделки (давление на продавца, наличие семейной или деловой  связи между сторонами);

дата совершения сделки (c учетом инфляции);

физические характеристики (размер, возраст, износ);

экономические характеристики (затраты на содержание, качество управления, условия и сроки аренды);

способ использования (квартира под магазин и такая же квартира под жилье);

компоненты стоимости  непосредственно не связанные с  недвижимостью (оборудование, мебель).

Основные способы расчета  корректировок:

парный анализ продаж - расчет корректировки на основе подбора  пары продаж, имеющих только одно отличие;

статистический анализ - применение математических методов  регрессивною анализа для обработки массива данных;

анализ тенденций - выявление  влияющих на цену факторов и элементов  при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;

анализ затрат - учет затрат на воспроизводство какого-то элемента объекта (наличие забора на участке);

относительный сравнительный  анализ - анализ сопоставимых продаж для  определения относительных корректировок;

распределительный анализ - ранжирование сравнимых продаж и  определение места оцениваемого объекта и этом ряду;

индивидуальные опросы- опросы профессионалов для использования  в качестве в-торичной информации.

Наиболее надежным считается  метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что  разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может  быть приписана к нему. Рассчитанные корректировки вносят, в цены объектов-аналогов с целью приведения каждого объекта  сравнения к объекту оценки по всем различающимся характеристикам.

Иногда невозможно найти  на рынке данные о продажах с единственным отличием; Тогда применяется модификация  метода парного анализа, которая  заключается в следующем: если у  объектов сравнения больше одного отличия, нужно подобрать третий объект, имеющий  по одному отличию от первых двух.

Основные правила внесения корректировок;

1. Внесение корректировок  осуществляется от объекта сравнения  к объекту оценки.

2. Если сравниваемый объект  хуже оцениваемого, корректировки  будут положительными, а если  лучше -отрицательными.

Корректировки проводятся по выбранным единицам измерения: сотка, га, м², фронтальный метр, м\ комната, место стоянки, посадочное место и т.д. Методы внесения корректировок:

метод общей суммы: все  корректировки отражающие отличия  объектов, вносятся в виде денежных сумм;

метод аддитивных процентных отклонений: суммируются поправки в  виде процентов и приведенная  по времени цена;

метод мультипликативных  процентных отношений: выраженные в  процентах поправки учитывают

взаимосвязь факторов между  собой;

смешанный метод: совместное применение разных методов.

Порядок внесения корректировок:

1. Корректировки, относящиеся  к условиям сделки и состоянию  рынка: состав передаваемых прав  собственности, условия финансирования, дата совершения сделки.

2. Корректировки, относящиеся  непосредственно к объекту недвижимости: местоположение, физические характеристики, характер использования.

5 .Установление  стоимости объекта оценки.

Вывод стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен. Согласование - это не просто усреднение промежуточных результатов, а процесс взвешивания показателей, выявления причин различия, учет количества корректировок.

Основное правило  согласования: Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.

При наличии обширной информации о похожих продажах применяются  статистические методы. Обычно анализируются 4 показателя:

среднее арифметическое значение скорректированных цен;

мода: наиболее часто встречающееся  значение в ряду имеющихся;

медиана: значение в середине ранжированного ряда;

скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Применение  сравнительного подхода.

Основные  условия применения сравнительного полхода:

объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов;

информация должна быть исчерпывающей, включая условия сделок;

факторы, влияющие на стоимость  сравниваемых аналогов должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход наиболее надежен при оценке жилья.

Преимущества  сравнительного подхода:

отражается мнение типичных продавцов и покупателей в  итоговой оценке;

учитывается инфляция и изменение  финансовых условий;

позволяет вносить корректировки  на отличия сравниваемых объектов;

прост в применении и дает надежные результаты.

Основные  проблемы сравнительного подхода.

Различия продаж: чем больше различий между сопоставимыми объектами, тем больше вероятность получения  ненадежного результата.

Сложность сбора информации о фактических ценах продаж: фактические  цены нередко скрываются в целях  уклонения от уплаты налогов и  сборов.

Сложность сбора информации об условиях сделки: проверка специфических  условий сделки практически невозможна, а использование искаженной информации ведет к получению ненадежного  результата. Зависимость от активности рынка: на малоактивных рынках ПСАП невозможно применять.

Зависимость от стабильности рынка: если рынок подвержен быстрым  изменениям, то получение точного  результата затруднено и требует  знаний и больших затрат времени  для анализа изменения на рынке. Сложность согласования данных о  существенно различающихся продажах: если информации о похожих объектах нет то приходится сравнивать значительно отличающиеся объекты, что снижает точность результата оценки.

Доходный  подход к оценке недвижимости.

Стоимость недвижимости, в  которую вложен каптал, должна соответствовать  текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении  текущей стоимости ожидаемых  от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости в доходном подходе, считают сдачу оцениваемого объекта в аренду. Для преобразования будущих доходов в текущую  стоимость осуществляется капитализация  дохода.

Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Базовая формула капитализации; V = I / R,

где V - стоимость недвижимости;

I -ожидаемый доход;

R - норма прибыли.

Модель капитализации  дохода (в упрощенном варианте):

Горизонтальная линия - деление. Вертикальная линия - умножение.

TRV-формула - это основное  уравнение доходного подхода.

Существуют разные методы капитализации, основанные на разных способах измерения величин дохода и нормы  прибыли.

Доход - это чистый операционный доход от использования недвижимости за год.

Норма прибыли - коэффициент или ставка капитализации.

Ожидаемый доход от объекта  оценки определяется в результате анализа  всех доходов и расходов с учетом их роста или уменьшения в течение  периода владения недвижимостью, а  также с учетом риска вложений для заемного и собственного капитала.

Этапы доходного  подхода.

1. Расчет потенциального  валового дохода. ПВД.

2. Расчет действительного  валового дохода. ДВД.

3. Расчет расходов, связанных  с объектом оценки.

4. Определение величины  чистого операционного дохода. ЧОД.

5. Преобразование ожидаемых  доходов в текущую стоимость.

Расчет  потенциального валового дохода. (PGI)

Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Он определяется как сумма всех ожидаемых поступлении при 100%-й загрузке площадей и без учета расходов на эксплуатацию объекта. Величина ПВД прогнозируется на основе собранных данных за предшествующие периоды и сравнивая с данными о доходности аналогичных объектов. Анализ производится путем сравнения дохода на единицу измерения, которая выбирается в зависимости от типа объекта: 1 кв. м общей или фактически занимаемой арендатором площади, комната или квартира для гостиниц и домов, 1 куб. м складского помещения, 1 место для стоянок и гаражей.

Расчет ПВД производится на основе текущих ставок и тарифов  на рынке аренды и платных услуг. Различают рыночную и контрактную  арендную плату.

Рыночная  арендная плата - это арендная плата, которая преобладает на рынке для сопоставимых объектов и может меняться в период действия договора аренды. Контрактная арендная плата - это конкретная сумма, о которой договорились арендатор и арендодатель, и в период действия договора аренды не изменяется. Для определения стоимости нужно использовать рыночную арендную плату. Потому при анализе договоров аренды нужно выявить все условия их заключения: срок действия договора, изменения на рынке за предшествующий период, деловая или семейная связь между сторонами, условия договора по благоустройству арендуемого помещения, условия и форма оплаты. Если у сравниваемых объектов имеются различия, производится корректировка данных. В случае отсутствия на рынке необходимых данных, корректировки определяются на основании мнения оценщика.

Расчет  действительного валового дохода (EGI).

Действительный  валовой доход - ПВД за вычетом потерь от недоиспользования объекта и неплатежей. Основная формула расчета ДВД:

EGI-ДВД;

PGI-ПВД;

V&L - потери от наличия  свободных площадей и безнадежных  платежей.

Enabling- допустимо возможный

Income - доход

Potential - потенциальный

Gross - валовой

Value - величина

Low - низкий

Net - чистый

Operational - операционный

Expense - расход

Простои сдаваемых в аренду помещений могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов.

Расчет  расходов, связанных с объектом оценки.

Операционные расходы (ОЕ) - расходы на поддержание воспроизводства  дохода от имущества. Расходы владельца  недвижимости делятся на постоянные (FE), переменные (VE) и резервы (RR).

Постоянные расходы - расходы, которые практически не зависят  от степени эксплуатации недвижимости, оплаты страховки, уплаты налогов на имущество.

Переменные расходы - расходы  для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят  от степени его эксплуатации. Величина этих расходов определяемся на основе анализа фактических затрат на содержание объекта с учетом типичных затрат на рынке. Затраты на содержание общественного  здания могут значительно превышать  стоимость нового строительства.

Переменные расходы зависят  от стоимости строительства, технических  характеристик объекта и особенностей инженерных решений. К ним можно  отнести: коммунальные платежи, управление объектом, обслуживание, обеспечение  безопасности, содержание территории.

Резервы - расходы, связанные с объектом, которые нужно производить только один раз в несколько лет: замена лифтов, охранной сигнализации, благоустройство территории, замена сантехоборудования, кровли.

Определение величины чистого операционного  дохода.

Чистый операционный доход - ДВД за исключением операционных расходов.

NOI =EGI - ОЕ.

Преобразование  ожидаемых доходов в текущую  стоимость.

Чистый операционный доход  преобразуется в стоимость объекта, используя методы капитализации  дохода.

Применение  доходного подхода.

Доходный подход позволяет  учитывать ожидаемый доход на инвестиции, поэтому его применяют  при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений  о финансировании инвестиций. Результаты, получаемые на основе доходного подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход.

Но этот подход имеет ряд  недостатков:

необходимость прогнозирования  долговременного потока дохода, а  в неустойчивой экономической ситуации вероятность получения недостаточно точного прогноза пропорциональна  сроку прогнозирования;