Оценка 2-х комнатной квартиры по улице Г. Н. Тагил

влияние факторов риска на прогнозируемый доход, а величина риска  в условиях нынешней экономики РФ значительна, что отрицательно влияет на точность результатов;

проблематичность сбора  данных о доходности аналогичных  объектов, так как информация о  доходности конфиденциальна, проверка ее затруднена, а использование неточных исходных данных приводит к получению  неточного результата;

определение стоимости на основе дохода, а доход от недвижимости, приносящей удобства или моральные  выгоды, определить очень сложно.

Но все же, правильное применение доходного подхода позволяет  принимать достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвестиции в недвижимость.

Процесс оценки

Сравнительный подход.

Объект оценки: двухкомнатная квартира по ул. Газетная площадью 43 м²

Аналоги:

Номер	Улица/дом	Площадь	Цена (тыс. руб.)
1	Первомайская 29	41	950
2	Газетная 79	44	1200
3	Пархоменко 25	42	965
4	Вязовская 10	43	1000
5	Циолковского 16	43	1100
6	Учительская 56	42	900
7	Проспект Мира 12	41	890
8	Газетная 81	45	1250
	Газетная 65	43	?
Номер	Цена (тыс. руб.)	корректировка	Скор, цена
		Площадь	В тыс. р.
1	950	43-41=2; 1,00+0,02 =1,02	969
2	1200	43-44 =-1; 1,00-0,01=0,99	1188
3	965	43-42 =1; 1,00 + 0,01=1,01	974
4	1000	43-43 = 0; 1,00	1000
5	1100	43-43 = 0; 1,00	1100
6	900	43-42 = 1 1,00 + 0,01 =1,01	909
7	890	43-41 =2; 1,00-0,02 = 1,02	908
8	1250	43-45 = - 2; 1,00-0,02 = 0,98	1225

908, 909, 969, 974, 1000, 1100, 1188, 1225

Медиана - 987

Мода - 987

Ср. арифметическое -1034

Вывод: цена объекта оценки 987+1034/2=1 миллион 10 тысяч 504 рубля.

Доходный  подход.

Объект оценки: двухкомнатная квартира, общая площадь 43 кв. м.

Арендная плата: 5 т.р.

Квартплата и коммунальные услуги: 2 т.р.

Потенциальный валовой доход: 5 т.р. * 12 мес. = 60 т.р.

Действительный валовой  доход: 60 т.р. - 2 т.р.*12 мес.= 36 т.р.

36 т. р. - потери от недозагруженности квартиры

V (стоимость недвижимости): 58 т.р. / 12 % = 300 т.р.

12 % - ставка за риск, высчитывается  путем сложения различных экономических  и физических факторов, которые  не зависят от квартиры.

Затратный подход.

Объект оценки: двухкомнатная квартира, общая площадь 43 кв. м.

Стоимость одного кв. м нового жилья в аналогичном доме =16 т.р.

Год постройки: 1986.

Стоимость восстановлений: 16 т.р. * 43 = 688 т.р.

Износ функциональный: 50 %.

Износ физический устранимый: 200 т.р.

Износ физический неустранимый: 20 %.

Износ накопленный: 688 т.р.* 0,50 + 688 т.р.* 0,20 = 481,6 т.р.

Стоимость квартиры: 688 т.р.- 481,6 = 206,4 т.р.

Сведение результатов.

Подход	Результат	Коэффициент доверия	Скорректированный результат
Сравнительный	1010,5 т.р.	0,8	808,4 т.р.
Затратный	206,4 т. р.	0,5	103,2 т. р.
Доходный	300 т.р.	0,3	90 т.р.
			1001,6 т.р.

Сравнительный коэффициент - наиболее точен при оценке квартиры, составляет 80% от 100% |

Затратный коэффициент - средний  по надежности при оценке квартиры, составляет | 50% от 100%

Доходный коэффициент  менее надежен т.к. этот подход практически  не используется, составляет 30 % от 100%.

Заключение

Проделав курсовую работу, мы получили много знаний в области  оценки недвижимости, на практике научились  применять подходы оценки. По итогам курсовой работы стоимость квартиры составила 1 миллион 1 тысяча 600 рублей. Также мы выяснили, что результаты доходного подхода практически  не применялись. Это связанно с малой  величиной прибыли, извлекаемой  из разного объекта недвижимости.

При сопоставлении результатов  наибольший вес имел сравнительный  подход, потому - что именно он считается  эффективным при определении  стоимости квартиры.