Оценка квартиры

   Введение 
 

   Развитие  в Казахстане рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

   Согласно  казахстанскому законодательству оценочная деятельность включает оценку объектов гражданских прав: бизнеса, недвижимости, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности и других. В данной работе будут рассматриваться особенности оценки жилой недвижимости.

   Понятие "недвижимость" и "недвижимое имущество" больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как "объект недвижимости".

   Оценка  недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

   Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти  или упасть в зависимости от различных  условий и обстоятельств рынка.

   Целью данной работы является применение на практике знаний, приобретенные за время обучения на специальности «Оценка», оценка недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

   Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

   изучение  теоретических аспектов понятия "недвижимое имущество";

   изучение  принципов, стандартов и подходов к  оценке недвижимости;

   анализ  оцениваемого объекта;

   расчет  рыночной стоимости объекта недвижимости.

   Объектом исследования является жилая квартира, находящейся по адресу г. Караганда, мкр. Степной-4, дом 19, кв. 54.

   Предметом исследования является рыночная стоимость объекта недвижимости, пути ее определения и особенности.

   Методической  основой исследования послужили  научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РК, нормативные и методические материалы. 
 
 

   1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДЛЯ ОЦЕНКИ

   1.1 Затратный подход к оценке недвижимости. 

   Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемы зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляемся стоимость земельного участка.

   Подход  базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, норме прибыли строительных организаций, рыночных ценах на стройматериалы. 

   Этапы затратного подхода

   1. Расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта.

   2. Определение величины износа:

   физический  износ;

   функциональный  износ;

   внешний износ.

   3. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для полученияреальной стоимости зданий и сооружений 

   1. Расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точное представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, но для старых зданий такой расчет практически невозможен, из-за отсутствия ранее использовавшихся материалов и технологий строительства. В этом случае определяют стоимость замещения. Затраты разделяют на прямые и косвенные.

   Прямые  затраты:

   стоимость трудовых ресурсов;

   стройматериалы;

   строительство временных сооружений;

   прибыль подрядчика;

   охрана  труда и техника безопасности;

   коммунальные услуги при строительстве.

   Косвенные затраты:

   получение разрешения на строительство;

   получение лицензий;

   страхование и период строительства;

   уплата  налогов во время строительства;

   профессиональные  услуги (оплата архитекторам, топографам, юристам);

   оплата процентов по кредиту.

   Методы  расчета стоимости воспроизводства или замещения: метод сравнительной стоимости единицы, метод стоимости укрупненных элементов, метод количественного анализа.

   Метод сравнительной стоимости  единицы - оценка имущества на основе использования единичных, скорректированных показателей затрат на создание аналогов.

   

   где С - стоимость объекта;

   Сел - стоимость единицы сравнения (м, м, место и т.п.);

   Кед - количество единиц сравнения в  оцениваемом объекте.

   То  есть необходимо установить размеры оцениваемого объекта и собрать данные о затратах на возведение аналогичных объектов.

   Метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. При расчете поэлементных затрат объект разбивается на составные части и устанавливается величина затрат на изготовление и монтаж этих частей. При оценке жилого здания можно выделить следующие элементы затрат:

   составление сметы;

   подготовка  планов строительства;

   подготовка  участка под строительство;

   земляные  работы;

   возведение  фундамента;

   возведение  стен и перекрытий;

   отделка;

   коммуникации  и др.

   Точность  этого метода выше, чем метода сравнительной  стоимости единицы.

   Метод количественного  анализа - оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Для этого составляется перечень всех материалов и оборудования, подсчитываются трудовые затраты, учитываются накладные расходы и прибыль застройщика. Метод дает наиболее точные результаты, но очень трудоемок и требует привлечения специалистов-сметчиков.

   Отличия расчета стоимости нового строительства для целей оценки и при строительном проектировании:

   не  учитывается срок строительства;

   цены  на стройматериалы, оборудование и  трудовые ресурсы берутся на дату оценки;

   возможно  отсутствие некоторой проектной документации.

   2. Определение величины износа

   Износ имущества - снижение стоимости имущества  с течением времени в процессе его эксплуатации.

   Три вида износа:

   1. Физический износ - снижение работоспособности  объекта в результате естественного  физического старения и под воздействием внешних факторов.

   2. Функциональный износ - моральное  старение, выраженное в несоответствии  современным требованиям.

   3. Внешний износ - износ в результате  изменения внешних экономических  факторов. Износ подразделяют на  устранимый и неустранимый. Устранимый износ - затраты на устранение которого меньше, чем добавленная при этом стоимость. Неустранимый износ – затраты на устранение которого больше, чем добавленная при этом стоимость. Основные методы определи накопленного износа: разбиения срока жизни, сравнимых продаж.

   Метод разбиения заключается в определении отдельных трех видов износа с разделением физического и функционального износа на устранимый и неустранимый. Для определения износа используются инженерные и визуальные методы.

   Устранимый  физический износ определяется с  учетом всех расходов по текущему ремонту  объекта.

   Неустранимый  физический износ определяет степень  физического старения здания и невозможность  его эксплуатации по условиям техники  безопасности.

   Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение:

   

   где Иабс - абсолютный износ в денежном выражении;

   Св -стоимость воспроизводства 

   Иотд - относительный износ в долях.

   Рассчитанная величина износа согласовывается с соответствующими службами эксплуатации.

   Функциональный  износ возникает вследствие несоответствия объекта современным требованиям:

   неэффективная планировка здания, плохой дизайн. Здание при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается из-за появления современных, более совершенных аналогов.

   

   где И – износ;

   Сун - стоимость здания с устраненными недостатками;

   Снн - стоимость объекта с неустраненными недостатками.

   Внешний износ определяют потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитывают путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа: изменение соотношения спроса и предложения, финансовых условий, законодательства.

   Методы  оценки внешнего износа: сравнение продаж подобных объектов при наличии и отсутствии внешних воздействий, капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

   Срок экономической жизни - время, в течение которого объект можно

   использовать  и получать прибыль. Хронологический возраст - фактический

   возраст объекта со дня постройки. Эффективный  возраст - возраст объекта по внешнему виду. Метод базируется на том, что  эффективный возраст отражает срок экономической жизни, так же как  накопленный износ отражает затраты  воспроизводства.

   

   где И – износ;

   СВ - стоимость воспроизводства;

   ЭВ - экономический возраст;

   СЭЖ - срок экономической жизни. Метод  основан на визуальном осмотре и  зависит от знаний и опыта оценщика.

   Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. Отбираются недавно проданные объекты, и определяется накопленный износ каждого из них в следующем порядке:

   расчет  стоимости земельного участка: С;

   определение стоимости улучшений с учетом износа:

   Су=ЦП -Сз,

   где ЦП – цена продажи;