Оценка квартиры

   Описание  и анализ объекта оценки 

   В процессе оценки нами был произведен осмотр текущего состояния объекта, выполнена его фотосъемка. дата осмотра оценки – 11 апреля 2011 года. По результатам осмотра был составлен АКТ ОСМОТРА, который подписан заказчиком  и специалистом ТОО «Независимая оценочная компания».

   Для проведения настоящего анализа заказчиком были представлены следующие документы:

1. Договор купли-продажи квартиры №ХХХ от 08.08.1997г.
2. Технический паспорт от 07.07.1997г.
3. Удостоверение личности собственника
4. Удостоверение личности заказчика

   Рассматриваемый объект представляет собой трехкомнатную  квартиру расположенную на четвертом этаже в жилом десятиэтажном панельном доме.

   Характеристика  объекта недвижимости

 
 
 
 

   2.2 Затратный подход

   Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемы зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляемся стоимость земельного участка.

   Этапы затратного подхода 

   1. Расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта.

   2. Определение величины износа:

   физический  износ;

   функциональный  износ;

   внешний износ.

   3. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для полученияреальной стоимости зданий и сооружений 

   Расчет  полной восстановительной стоимости объекта по хатратному подходу.

   При прямом расчете стоимости определяется полная восстановительная стоимость (ПВС) основных средств. полная восстановительная  стоимость – это расчетные  затраты на воссоздание в современных  условиях точной копии объектов с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров.

   Расчет  стоимости объекта определен  СН РК 8.02-01-2002 «Порядок определения  расчетной стоимости строительства  на стадии технико-экономического обоснования».

   Стоимость в текущих ценах определяется по формуле

   С=S x Cбаз. x Kндс х (Jсмр. тек./Jсмр. баз.), тыс тенге

   где S=67,1 – площадь обекта кв.м.;

   Сбаз.=39,88 – средняя базовая стоимость  строительства в расчете на 1 кв. м. площади, тыс. тг.;

   Кндс. = 1,12 коэффициент учитывающий налог на добавленную стоимость;

   Jсмр. тек. = 171,915 – региональный индекс на строительно-монтажные работы по состоянию на текущий момент определения стоимости строительства относительно сметных цен 1991 года;

   Jсмр. баз. = 110, 758 – базовый региональный индекс на строительно-монтажные работы по состоянию 1 июля 2001 года относительно сметных цен 1991 года. 

   Расчет  полной восстановительной стоимости

    

   Определение величины износа

   Физический  износ – уменьшение стоимости или полезности имущества вследствие использования или истечения срока полезной службы, вызванного изнашиванием, порчей и воздействием различных элементов, физического напряжения и иных факторов.

   Нами  были использованы следующие методы (подходы) определения физического  износа, применительно к соответствующим видам основных средств.

   Метод эффективного возраста

   В рамках данного метода используется информация о всех выполненных капитальных ремонтах, модернизации, реконструкции, которые «омолаживают» объект оценки. Практически, эффективный возраст представляет собой средневзвешенный возраст всех частей объекта. Вычислить эффективный возраст возможно следующими способами:

• Применив в качестве веса значение стоимости всех обновлений приведенных к одной дате
• Используя в качестве веса натуральные показатели: длину или объем замененных частей объекта оценки;
• Использую средние показатели сменяемости в течение отчетного периода

   Применение  каждого из этих способов зависит  от доступности и достоверности  информции.

   Метод срока экономической жизни

   экономическая жизнь определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Оценочный износ – один из основных параметров , позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

   В целях определения физического  износа для зданий учитывается фактический  возраст и состояние объекта. Учитывая дату ввода объекта и  его состояние, определяем физический износ зданий методом расчета  срока жизни по формуле:

   Ф.изн.% = ХВ х 100/НС

   где ХВ – хронологический возраст

   НС  – нормативный срок службы здания

   Расчетные сроки службы зданий приведены ниже в таблице на основании «Таблицы групп капитальности и сроков службы зданий и сооружений», утвержденной Постановлением Правительства РК от 31.03.1999г. № 343.

 

    

   Для расчета нами принимается срок службы здания 125 лет.

   Ф.изн. % = 22х100/125 = 18%

   Функциональный  износ

   Функциональное  обесценение представляет собой  уменьшение стоимости или полезности имущества, вызванное неэффективностью или неадекватностью самого имущества  по сравнению с более эффективными или менее дорогостоящими объектами, полученными в результате применения новых технологий. симптомами функционального устаревания служат высокие эксплуатационные затраты, высокая стоимость строительства (капитальные затраты), избыточные мощности, неадекватность, отсутствие практической пользы или аналогичные условия. По нашему мнению, функциональный износ по нашему объекту отсутствует.

   Внешний износ

   Экономическое (внешнее) обесценение – потеря стоимости  или полезности имущества из-за причин внешних, по отношению к имуществу, таких как удорожание сырья и материалов, заработной платы или услуг (без компенсирования потерь увеличением цены продукции); снижения спроса на продукцию,; рост конкуренции; требования охраны окружающей среды и подобные ограничения; инфляция или высокие процентные ставки; или подобных им факторов. Износ внешнего воздействия по данному объекту отсутствует. 

   По  результатам анализа износа оцениваемого объекта, износ составляет 18% или 837 350 тенге.

   Оценочная стоимость трехкомнатной квартиры по затратному подходу определена в размере 3 814 593 тенге или 26 205 долл. США. 

   2.3 Сравнительный подход 

   При применении этого подхода стоимость  объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

   При использовании сравнительного подхода  к оценке стоимости были предприняты  сбор и первичный анализ рыночной информации по ценам предложений  продаж сопоставимых объектов, определение  их физических характеристик.