Оценка квартиры

   расчет  стоимости нового строительства  на дату оценки, Снс:

   расчет  накопленного износа:

   Ин= Снс - Су;

   определение эффективного возраста объекта сравнения, ЭВ:

   определение среднегодового износа в абсолютном выражении:

   Игод=Иц / ЭВ, и в процентах: И = Игод / Снс * 100;

   Накопленный износ объекта оценки: Ин = И/100 * Снс * ЭВ.

   Применение  затратного подхода.

   Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для более  эффективного использования.

   Оценка  на основе затратного подхода целесообразна или единственно возможна в следующих случаях:

   анализ  ННЭИ земельного участка (выбор строительства  дома на участке: мало этажей - малый  доход от аренды - малые затраты  на строительство, много пажей - недозагрузка - большие затраты на строительство и расходы на эксплуатацию);

   технико-экономический  анализ нового строительства для  обоснования конкретного строительства  или реконструкции;

   оценка  общественно-государственных и специальных  объектов;

   оценка  объектов на малоактивных рынках (уникальные объекты продаются редко или не продаются вообще);

   оценка  для целей страхования и налогообложения.

   Основные  недостатки:

   затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

   для достижения более точного результата необходимы большие трудозатраты;

   проблематичность  расчета стоимости воспроизводства  старых строений; отдельная оценка земельного участка от строений, что  часто невозможно или требует  значительных трудовых затрат;

   проблематичность оценки земельных участков в РК;

   сложность определения накопленного износа старых строений. 

   1.2 Сравнительный подход к оценке недвижимости.

   В ценах продаж отражается мнение типичных продавцов и покупателей, поэтому  при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах целесообразно определять базовую рыночную цену сравнительным подходом. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются проведением соответствующих корректировок.

   В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит объект больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности рынка и от доступности достоверной информации об аналогичных сделках. Для получения более точного результата, необходимо тщательно выбирать аналоги.

   Основные требования к аналогу объекта оценки:

   аналог  похож на объект оценки по основным экономическим, физическим и техническим  характеристикам;

   цена  аналога известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Сравнительный  подход базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

   Этапы сравнительного подхода.

   1. Изучение рынка.

   2. Сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на  продажу или недавно проданных  аналогах объекта оценки.

   3. Сравнение данных об отобранных  аналогах и объекте оценки.

   4. Корректировка цен продаж выбранных  аналогов в соответствии с  их отличиями от объекта оценки,

   5. Установление стоимости объекта 

   1.Изучение рынка.

   Выявление недавно проданных и предлагаемы  на продажу аналогичных объектах. Из-за сокрытия данных об условиях продажи и фактической цене объектов, можно при выполнении анализа основываться только на ценах предложения.

   2. Сбор и проверка  достоверности информации  о предлагаемых  на продажу или  недавно проданных  аналогах объекта  оценки.

   Основные источники информации:

   данные  регистрационных служб, страховых  компаний, брокеров и риэлторов;

   периодические издания;

   информация, предоставляемая участниками сделок;

   архивы  оценщика.

   Точность  оценки зависит от количества и качества используемой информации, поэтому большое значение имеет проверка данных по отобранным аналогам.

   3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки.

   Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается только по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные  для сравнения объекты, тем точнее будет результат оценки. В результате сравнения продаж аналогов определяются данные, которые необходимо скорректировать.

   4. Корректировка цен  продаж выбранных  аналогов в соответствии, с LUX отличиями от объекта оценки.

   Скорректированная цена имущества - это цена продажи объекта сравнения после ее корректировки на различия с объектом оценки. Все объекты недвижимости уникальны, но не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость.

   Основные  отличия, влияющие на стоимость объекта:

   местоположение  и соседское окружение;

   условия финансирования (продажа в кредит, оплата части бартером, передача долгов, наличные деньги);

   условия сделки (давление на продавца, наличие  семейной или деловой связи между  сторонами);

   дата  совершения сделки (c учетом инфляции);

   физические  характеристики (размер, возраст, износ);

   экономические характеристики (затраты на содержание, качество управления, условия и сроки  аренды);

   способ  использования (квартира под магазин  и такая же квартира под жилье);

   компоненты стоимости непосредственно не связанные с недвижимостью (оборудование, мебель).

   Основные  способы расчета корректировок:

   парный  анализ продаж - расчет корректировки  на основе подбора пары продаж, имеющих  только одно отличие;

   статистический анализ - применение математических методов регрессивною анализа для обработки массива данных;

   анализ  тенденций - выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии  большого количества данных о продажах с разными параметрами;

   анализ  затрат - учет затрат на воспроизводство какого-то элемента объекта (наличие забора на участке);

   относительный сравнительный анализ - анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок;

   распределительный анализ - ранжирование сравнимых продаж и определение места оцениваемого объекта и этом ряду;

   индивидуальные  опросы- опросы профессионалов для  использования в качестве вторичной информации.

   Наиболее  надежным считается метод парного  анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Рассчитанные корректировки вносят, в цены объектов-аналогов с целью приведения каждого объекта сравнения к объекту оценки по всем различающимся характеристикам.

   Иногда  невозможно найти на рынке данные о продажах с единственным отличием; Тогда применяется модификация метода парного анализа, которая заключается в следующем: если у объектов сравнения больше одного отличия, нужно подобрать третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.

   Основные  правила внесения корректировок;

   1. Внесение корректировок осуществляется  от объекта сравнения к объекту  оценки.

   2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положительными, а если лучше -отрицательными.

   Корректировки проводятся по выбранным единицам измерения: сотка, га, м², фронтальный метр, м\ комната, место стоянки, посадочное место и т.д. Методы внесения корректировок:

   метод общей суммы: все корректировки  отражающие отличия объектов, вносятся в виде денежных сумм;

   метод аддитивных процентных отклонений: суммируются поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;

   метод мультипликативных процентных отношений: выраженные в процентах поправки учитывают

   взаимосвязь факторов между собой;

   смешанный метод: совместное применение разных методов.

   Порядок внесения корректировок:

   1. Корректировки, относящиеся к  условиям сделки и состоянию рынка: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования, дата совершения сделки.

   2. Корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости: местоположение, физические характеристики, характер использования.

   5 .Установление стоимости  объекта оценки.

   Вывод стоимости оцениваемого объекта  осуществляется в процессе согласования скорректированных цен. Согласование - это не просто усреднение промежуточных результатов, а процесс взвешивания показателей, выявления причин различия, учет количества корректировок.

   Основное  правило согласования: Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.

   При наличии обширной информации о похожих  продажах применяются статистические методы. Обычно анализируются 4 показателя:

   среднее арифметическое значение скорректированных цен;

   мода: наиболее часто встречающееся значение в ряду имеющихся;

   медиана: значение в середине ранжированного ряда;

   скорректированная цена самого похожего на оцениваемый  объект аналога. 

   Применение  сравнительного подхода. 

   Основные  условия применения сравнительного полхода:

   объект  не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов;

   информация  должна быть исчерпывающей, включая  условия сделок;

   факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов должны быть сопоставимы.

   Сравнительный подход наиболее надежен при оценке жилья.

   Преимущества  сравнительного подхода:

   отражается  мнение типичных продавцов и покупателей  в итоговой оценке;

   учитывается инфляция и изменение финансовых условий;

   позволяет вносить корректировки на отличия  сравниваемых объектов;

   прост в применении и дает надежные результаты.

   Основные  проблемы сравнительного подхода.

   Различия  продаж: чем больше различий между  сопоставимыми объектами, тем больше вероятность получения ненадежного  результата.

   Сложность сбора информации о фактических ценах продаж: фактические цены нередко скрываются в целях уклонения от уплаты налогов и сборов.

   Сложность сбора информации об условиях сделки: проверка специфических условий сделки практически невозможна, а использование искаженной информации ведет к получению ненадежного результата. Зависимость от активности рынка: на малоактивных рынках ПСАП невозможно применять.