Оценка квартиры

   Зависимость от стабильности рынка: если рынок подвержен  быстрым изменениям, то получение  точного результата затруднено и  требует знаний и больших затрат времени для анализа изменения на рынке. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах: если информации о похожих объектах нет то приходится сравнивать значительно отличающиеся объекты, что снижает точность результата оценки. 

   1.3 Доходный подход к оценке недвижимости.

   Стоимость недвижимости, в которую вложен каптал, должна соответствовать текущей  оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

   Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости в доходном подходе, считают сдачу оцениваемого объекта в аренду. Для преобразования будущих доходов в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

   Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

   Базовая формула капитализации;  V = I / R,

   где V - стоимость недвижимости;

   I -ожидаемый доход;

   R - норма прибыли.

     

   Модель  капитализации дохода (в упрощенном варианте):

   Горизонтальная  линия - деление. Вертикальная линия - умножение.

   

   TRV-формула - это основное уравнение доходного подхода.

   Существуют  разные методы капитализации, основанные на разных способах измерения величин  дохода и нормы прибыли.

   Доход - это чистый операционный доход от использования недвижимости за год.

   Норма прибыли - коэффициент или ставка капитализации.

   Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа всех доходов  и расходов с учетом их роста или уменьшения в течение периода владения недвижимостью, а также с учетом риска вложений для заемного и собственного капитала.

   Этапы доходного подхода.

   1. Расчет потенциального валового  дохода. ПВД.

   2. Расчет действительного валового  дохода. ДВД.

   3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки.

   4. Определение величины чистого  операционного дохода. ЧОД.

   5. Преобразование ожидаемых доходов  в текущую стоимость. 

   Расчет  потенциального валового дохода. (PGI)

   Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Он определяется как сумма всех ожидаемых поступлении при 100%-й загрузке площадей и без учета расходов на эксплуатацию объекта. Величина ПВД прогнозируется на основе собранных данных за предшествующие периоды и сравнивая с данными о доходности аналогичных объектов. Анализ производится путем сравнения дохода на единицу измерения, которая выбирается в зависимости от типа объекта: 1 кв. м общей или фактически занимаемой арендатором площади, комната или квартира для гостиниц и домов, 1 куб. м складского помещения, 1 место для стоянок и гаражей.

   Расчет  ПВД производится на основе текущих  ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг. Различают рыночную и контрактную арендную плату.

   Рыночная  арендная плата - это арендная плата, которая преобладает на рынке для сопоставимых объектов и может меняться в период действия договора аренды. Контрактная арендная плата - это конкретная сумма, о которой договорились арендатор и арендодатель, и в период действия договора аренды не изменяется. Для определения стоимости нужно использовать рыночную арендную плату. Потому при анализе договоров аренды нужно выявить все условия их заключения: срок действия договора, изменения на рынке за предшествующий период, деловая или семейная связь между сторонами, условия договора по благоустройству арендуемого помещения, условия и форма оплаты. Если у сравниваемых объектов имеются различия, производится корректировка данных. В случае отсутствия на рынке необходимых данных, корректировки определяются на основании мнения оценщика. 

   Расчет  действительного  валового дохода (EGI).

   Действительный  валовой доход - ПВД за вычетом потерь от недоиспользования объекта и неплатежей. Основная формула расчета ДВД:

   

   EGI-ДВД;

   PGI-ПВД;

   V&L - потери от наличия свободных площадей и безнадежных платежей.

   Enabling- допустимо возможный

   Income - доход

   Potential - потенциальный

   Gross - валовой

   Value - величина

   Low - низкий

   Net - чистый

   Operational - операционный

   Expense – расход

   Простои сдаваемых в аренду помещений могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. 

   Расчет  расходов, связанных  с объектом оценки.

   Операционные  расходы (ОЕ) - расходы на поддержание  воспроизводства дохода от имущества. Расходы владельца недвижимости делятся на постоянные (FE), переменные (VE) и резервы (RR).

   

   Постоянные  расходы - расходы, которые практически  не зависят от степени эксплуатации недвижимости, оплаты страховки, уплаты налогов на имущество.

   Переменные  расходы - расходы для поддержания  функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Величина этих расходов определяемся на основе анализа фактических затрат на содержание объекта с учетом типичных затрат на рынке. Затраты на содержание общественного здания могут значительно превышать стоимость нового строительства.

   Переменные  расходы зависят от стоимости  строительства, технических характеристик  объекта и особенностей инженерных решений. К ним можно отнести: коммунальные платежи, управление объектом, обслуживание, обеспечение безопасности, содержание территории.

   Резервы - расходы, связанные с объектом, которые нужно производить только один раз в несколько лет: замена лифтов, охранной сигнализации, благоустройство территории, замена сантехоборудования, кровли. 

   Определение величины чистого операционного дохода.

   Чистый операционный доход - ДВД за исключением операционных расходов.

   NOI =EGI - ОЕ. 

   Преобразование  ожидаемых доходов  в текущую стоимость.

   Чистый  операционный доход преобразуется  в стоимость объекта, используя  методы капитализации дохода. 

   Применение  доходного подхода.

   Доходный  подход позволяет учитывать ожидаемый  доход на инвестиции, поэтому его  применяют при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании  решений о финансировании инвестиций. Результаты, получаемые на основе доходного подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход.

   Но  этот подход имеет ряд недостатков:

   необходимость прогнозирования долговременного  потока дохода, а в неустойчивой экономической ситуации вероятность  получения недостаточно точного прогноза пропорциональна сроку прогнозирования;

   влияние факторов риска на прогнозируемый доход, а величина риска в условиях нынешней экономики РК значительна, что отрицательно влияет на точность результатов;

   проблематичность  сбора данных о доходности аналогичных объектов, так как информация о доходности конфиденциальна, проверка ее затруднена, а использование неточных исходных данных приводит к получению неточного результата;

   определение стоимости на основе дохода, а доход  от недвижимости, приносящей удобства или моральные выгоды, определить очень сложно.

   Но  все же, правильное применение доходного  подхода позволяет принимать  достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвестиции в недвижимость. 
 
 
 
 
 
 
 

   2. Оценка Квартиры

   2.1 Общие сведения об объекте оценки. 

   Согласно  договору №165 от 11.04.2011г. нами в программе  производственной практики была произведена  оценка имущества виде жилой недвижимости находящейся по адресу г.Караганда, мкр. Степной-4, дом 19, кв. 54 для определения  его рыночной стоимости.

   Оценка  объекта была выполнена в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года,  Государственным стандартом Республики Казазхстан и иными нормативными актами Республики Казахстан в области  оценочной деятельности.

   В процессе оценки была выявлена рыночная стоимость объекта оценки

   7 590 057 (семь миллионов пятьсот девяносто тысяч пятьдесят семь) тенге.

   52 140 (пятьдесят две тысячи сто сорок) долл. США.

   Курс  Нац.Банка и Биржи KASE «11» апреля 2011г. составляет 145,57 тенге за долл. США  

 

   Право собственности

 

   Описание  объекта