Оценка трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Магнитогорск, ул.Галиуллина, д. 30/1 кв.58 , по состоянию на 01.12.2011г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

 

по дисциплине «Оценка зданий и сооружений»  на тему:

«Оценка трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Магнитогорск,

ул.Галиуллина, д. 30/1 кв.58 , по состоянию на

01.12.2011г.»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

1. Общие сведения 3

2. Основные предположения и лимитирующие условия 4

3. Краткий обзор подходов к оценке объекта оценки и соответствующих методов оценки 5

3.1 Затратный подход 5

3.2 Сравнительный подход 6

3.3 Доходный подход 7

4. Краткая характеристика рынка недвижимости в г. Магнитогорске и характеристика экономической ситуации в регионе 9

5. Описание и анализ состояния объекта оценки 10

5.1 Анализ местоположения 10

5.2 Описание объекта оценки 10

5.3 Техническое состояние объекта оценки 11

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки 12

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки 13

7.1 Затратный подход 13

7.1.1 Определение стоимости земельного участка 13

7.1.2 Расчет стоимости воспроизводства по УПВС. 14

7.1.3 Расчет величины накопленного совокупного износа 15

7.1.4 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом 16

7.2 Сравнительный подход 17

7.3 Доходный подход 20

8 Согласование результатов 21

9 Итоговое заключение о стоимости объекта оценки 22

10 Список использованной литературы и материалов нормативного характера 23

ПРИЛОЖЕНИЕ 24

 

 

1. Общие сведения

 

Таблица 1.

Объекты оценки	Квартира 3-комнатная общей площадью 51,3 кв. м.
Адрес объекта	г. Магнитогорск, ул.Галиуллина, д. 30/1 кв. 58
Собственник	Гурина Елена Ивановна на основаниидоговора приватизации №6481 от 09.11.2000 г.
Оцениваемые права	Общая долевая собственность на 3-комнатную квартиру.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости права  собственности на 3-комнатную квартиру.
Ограничения и допущения	Указаны в разделе 2.
Дата определения стоимости	01декабря 2011 года
Исполнитель	Гурина Ксения Сергеевна
Используемые стандарты оценки	• ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 26.07.1998г • Свод стандартов оценки  2010 Общероссийской общественной организации «Российского общества оценщиков».. • Федеральные стандарты  оценки от 20.07.2007г., утвержденные Министерством  экономического развития и торговли РФ (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3)

 

 

2 Основные предположения и лимитирующие условия

 

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями и ограничениями:

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Проведенный Оценщиком анализ не содержит предвзятого мнения полностью или частично.
3. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.

Право оцениваемой собственности  считается достоверным. Оцениваемая  собственность считается свободной  от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

4. Оценщик не несет ответственности за оценку состояния тех частей объекта, которые невозможно изучить иначе, как визуальным осмотром или изучением планов и спецификаций исполнения.
5. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
6. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
7. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.
8. В своих действиях оценщик выступал как независимый исполнитель, не имея ни текущего, ни будущего имущественного интереса в оцениваемом объекте.
9. Оплата услуг не связана с определением итоговой величиной стоимости оцениваемого объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента.

 

3 Краткий обзор подходов к оценке объекта оценки и соответствующих методов оценки

 

Для оценки рыночной стоимости имущества, как движимого, так и недвижимого  обычно используют три основных подхода:

• затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний;
• сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость;
• доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Каждый  из этих подходов позволяет получить ценовые характеристики объектов недвижимости. Сравнительный анализ результатов  оценки объектов, с учетом достоинств и недостатков каждого из использованных подходов, позволяет определить действительную рыночную стоимость объектов недвижимости.

1. Затратный подход

 

В основе затратного подхода оценки объекта  недвижимости лежит принцип замещения, согласно которому осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости сумму, превосходящую  затраты на получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своим качествам  и свойствам объекта. При таком  подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли (собственность  или аренда земли) плюс стоимость  строительства аналогичного объекта  за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает в себя следующие  шаги:

1. Расчет стоимости приобретения  или долгосрочной аренды свободного  и имеющегося в распоряжении  земельного участка с целью  оптимального его использования.

2.Расчет затрат на возведение аналогичного сооружения - получение стоимости воспроизводства объекта.

Стоимость воспроизводства - стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта в рыночных ценах на действительную дату оценки с использованием аналогичных материалов и стандартов на строительство, с учетом износа объекта оценки.

В случае, если определение восстановительной  стоимости не представляется целесообразным или возможным, выполняется определение  стоимости замещения.

Стоимость замещения - стоимость строительства объекта с применением современных материалов, объемно-планировочных и конструктивных решений, стандартов на строительство, полезные характеристики которого аналогичны характеристикам оцениваемого объекта, в ценах на действительную дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

3. Определение величины накопленного  износа (физического, функционального,  внешнего) объекта недвижимости.

При затратном  подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта. Учет износа объекта-это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного объекта для определения стоимости оцениваемого объекта.

В зависимости  от причин, вызывающих обесценение  объекта оценки, выделяют следующие виды износа:

• физический износ - представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта со временем под воздействием эксплуатационных факторов либо под воздействием естественных и природных факторов;
• функциональный износ - представляет собой потерю в стоимости вследствие несоответствия объемно-планировочных и конструктивных решений объекта оценки современным стандартам в соответствии с текущим или предполагаемым использованием объекта;
• внешний (экономический) износ - представляет собой обесценение объекта оценки, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды (рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование объекта оценки, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.д.).

Как правило, в реальной ситуации приходится оценивать  величину накопленного совокупного износа объекта оценки, то есть учитывать физический, функциональный и внешний износ совместно. Реализуется данный подход с помощью формулы:

 

Исов.=100*(1-(1-Ифиз./100)*(1-Ифункц./100)*(1-Иэкон./100))

 

4. Уменьшение восстановительной стоимости  объекта оценки на сумму износа  для получения остаточной стоимости.

5. Добавление к рассчитанной остаточной  стоимости объекта оценки стоимостиземельного  участка.

2. Сравнительный подход

 

Основополагающим  принципом сравнительного подхода  к оценке недвижимости является принцип  замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Полезность  — совокупность характеристик объекта, которые определяют его назначение, возможность и способы использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении  оцениваемой недвижимости с аналогами.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

• назначение;
• передаваемые права;
• условия и время продажи;
• условия финансирования;
• местоположение;
• физические характеристики.

Цены  на объекты аналоги корректируются с учетом параметром, по которым  объекты отличаются друг от друга. Скорректированные  цены используются при определении  рыночной стоимости недвижимости.

3. Доходный  подход

 

В основе доходного подхода лежит  принцип ожидания, который состоит  в том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих  выгод ее владельца. Формализуется  данный подход путем пересчета будущих  денежных потоков, генерируемых собственностью, в текущую стоимость.

Оценка  доходным подходом предполагает, что  потенциальные покупатели рассматривают  приносящую доход недвижимость с  точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью  получения в будущем соответствующего дохода.

Врамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Рыночная стоимость  объекта оценки методом прямой капитализации  определяется по формуле:

C = ЧОД/ R_k, где

 

C - стоимость объекта недвижимости (ден.ед);

ЧОД - чистый операционный доход или ЧОД;

R_k -коэффициент капитализации;

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

 

R_k = R_n + N_v, где

R_k - коэффициент капитализации

R_n - ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

N_v - норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

 

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет  оценить объект в случае получения  от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты  их поступления. Применяется метод  ДДП, когда: 
         • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;