Оценка трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Магнитогорск, ул.Галиуллина, д. 30/1 кв.58 , по состоянию на 01.12.2011г.

• имеются данные, позволяющие  обосновать размер будущих потоков  денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят  сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость - крупный  многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или  только что построен и вводится (или  введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить  стоимость недвижимости на основе текущей  стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

,  где

 

PV –  текущая стоимость;

Ci –  денежный поток периода t;

i – ставка дисконтирования денежного потока периода;

M – остаточная  стоимость;

N – число периодов.

Остаточная  стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Ставка  дисконтирования определяется способом кумулятивного построения, при котором в качестве базовой ставки берется безрисковая ставка, и к ней последовательно прибавляются поправки (на ликвидность, качество менеджмента и т.д). Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект (компанию). Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим, расчет ставки дисконтирования заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.

 

2. Краткая характеристика рынка недвижимости в г. Магнитогорске и характеристика экономической ситуации в регионе

 

Экономическая ситуация в г. Магнитогорске отличается от экономической ситуации в среднем  по России, т.к. финансовое положение  металлургического комбината и  остальных промышленных предприятий, на которых работает население города, достаточно стабильно, средний уровень жизни высокий.

Из нежилой недвижимости наиболее часто продаются и сдаются  собственниками в аренду помещения под небольшие производства (авторемонтные мастерские, кафе, магазины), складские помещения, гаражные боксы, офисы. Самой активной в данном сегменте рынка является продажа и сдача в аренду торговых помещений небольшой площади (50-150 кв. м.).

Спрос на крупные объекты недвижимости (склады и гаражи большой площади, кинотеатры, дворцы культуры и т.п.) незначительный.

Самым массовым и ликвидным товаром  на рынке недвижимости считается  жилая недвижимость.

Информацию о сделках с недвижимостью  можно найти в периодических  печатных изданиях города, риэлтерских фирмах и других источниках.

Оцениваемый объект принадлежит к  сегменту рынка недвижимости - вторичный рынок жилья. Данный сегмент рынка достаточно развит. На открытом рынке достаточное количество предложения на аналогичные объекты. Диапазон цен продажи на сегодняшний момент составляет от 27000 до 30000 рублей за кв.м. Процент на торг составляет от 2% до 4%за объект.

На  данном рисунке представлен аналитический  график колебания цен в 2011 г. :

3. Описание и анализ состояния объекта оценки

 

5.1Анализ местоположения

 

Оцениваемый объект расположен в Орджоникидзевском районе г. Магнитогорска.. Типичная застройка - жилые дома средней этажности.

Территория расположения объекта  оценки, согласно Постановлению Магнитогорского городского Собрания депутатов от 27.11.2002 года №149 «О ценовом зонировании земель на территории города Магнитогорска и об утверждении дифференцированных ставок земельного налога на территории города Магнитогорска», отнесена к 14-й (О146) территориально-экономической зоне, которая имеет следующие характеристики:

1. коэффициент градостроительной ценности –3,56;
2. характеристика застройки -жилая застройка средней этажности; плотность застройки - средняя; объекты повышенной опасности отсутствуют;
3. транспортная доступность (условия подъезда к объекту оценки) - удовлетворительная, дороги асфальтированы;
4. инженерная инфраструктура –холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение;
5. социальная инфраструктура (учебные заведения, предприятия торговли и общественного питания, зоны отдыха и т.д.) –обеспечена учреждениями дошкольного воспитания, образования, здравоохранения,торговли, имеется спортивный центр, музей.;
6. экологическое состояние района - удовлетворительное;
7. историческая, культурная ценность района - не установлена.

5.2Описание объекта оценки

 

Оцениваемый объект представляет собой отдельно стоящий одноэтажный жилой дом  группы капитальности. Земельный участок  прямоугольной формы, имеет ровный рельеф, территория огорожена и ухожена.Объект оценки расположен по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Галиуллина, д. 30/1 кв. 58.

Электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, отопление -централизованные. Более подробная информация представлена в таблице 2.

 

Техническая характеристика объекта оценки

 

Таблица 2.

Год постройки	1978
Назначение	Жилое
Фактическое использование	Жилое
Год последнего ремонта	Информация  отсутствует
Площадь дома, кв.м.	51,3
Высота  помещения, м	2,5
Строительный объем, куб.м.	128,25
Этаж	2
Этажность	5
Строительные характеристики:
Фундамент	Бетонный
Стены	Блоки
Перекрытия  Полы	Деревянные
		Дощатые
Кровля	Асбофанерная по деревянным стропилам
Оконные проемы	Пластиковые
Дверные проемы	Дерево, металл
Внутренняя отделка	Простая
Холодное водоснабжение	Центральное
Горячее водоснабжение	Центральное
Электричество	Централизованное
Отопление (централизованное/дизель/АОГВ/иное)	Централизованное
Дополнительная существенная информация (состояние объекта)	Центральное газоснабжение, металлические и пластиковые трубы, телефон, радио, домофон

3. Техническое состояние объекта оценки

Техническое состояние объекта  оценки определено как удовлетворительное.

 

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

 

     Наилучшее использование имущества  – это вероятный способ его  эксплуатации, который является  юридически разрешенным, физически  возможным, разумно оправданным,  экономически обоснованном, осуществимым  с финансовой точки зрения  и приводящим к наивысшей стоимости  этого имущества.

     Расчет рыночной стоимости необходимо  выполнять исходя из возможного  альтернативного использования  собственности, при котором в  текущей рыночной ситуации стоимость  будет максимальной. Существуют  особые случаи применения наилучшего  и наиболее эффективного использования:

- единственное в своем роде  использование; временное использование;

- использование, не являющееся  наилучшим и наиболее эффективным;

- многофункциональное использование; - использование в спекулятивных  целях и т.д.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного используют следующие  критерии:

1) Юридическая правомочность:  рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными  актами.

2) Физическая возможность:  рассмотрение физически реальных  в данном месте способов использования.

3) Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически  возможное и юридически правомочное  использование будет давать приемлемый  доход владельцу.

4) Максимальная эффективность:  рассмотрение того, какое экономически  приемлемое использование будет  приносить максимальный чистый  доход или максимальную текущую  стоимость.

 

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом

пятиэтажном доме, то наилучшим  использованием принимаем использование в

качестве жилья без  рассмотрения других вариантов.

 

 

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки

1. Затратный подход

 

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении объекта  и базируется на том, что потенциальный  покупатель не заплатит за объект большую  сумму, чем та, в которую ему  обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку  и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в  обозримый период времени без  существенных издержек. Суть данного  метода определения стоимости состоит  в расчете восстановительной  стоимости здания (стоимости воспроизводства  или стоимости замещения) за вычетом  оцененного износа и увеличенную на стоимость участка земли как не застроенного.

1. Оценка стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость  земельного участка – это условный экономический показатель, необходимый  для регулирования отношений  землепользования, сделок с землей, для установления некоторой объективированной  цены на земельный участок.

    Из содержания  п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ  и анализа текста книги Крассова  О.И. можно предложить еще одно  определение кадастровой стоимости  земельного участка:

   Кадастровая  стоимость земельного участка  – нормативно-рассчитываемая стоимость,  которая должна устанавливаться  в процентах от рыночной стоимости  участка и применяться главным  образом в целях налогообложения.

Сз=Ск*Sд,

Где:

Сз – стоимость земли;

Ск – кадастровая стоимость 1 м² земли;

Sд – общая площадь земельного участка дома.

Кадастровая стоимость 1 м² земли в Магнитогорске, Орджоникидзевский район, ул. Галиуллина д. 30/1 кв. 58 составляет 4600 руб.  В доме имеется 4 подъезда по 20 квартир.

Sд = м².

Сз = 4600*4520 = 20792000 руб.

Сз .кв. = 20792000/80 = 259900 руб

 

2. Определение полной восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Полная восстановительная  стоимость оцениваемого объекта  определяется путем умножения его строительного объема на стоимость 1 м³  или 1 м² зданий, аналогичных оцениваемому, построенных по сходному проекту, с использованием подобных материалов и технологий.

   Таким  образом, полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 1 декабря 2011 года (ПВС)рассчитывается по формуле:

ПВС = С2007 *V, (1);

  Где:

С2007 -восстановительная стоимость строительства единицы сравнения оцениваемого объекта (1 м²) по состоянию на 01.12.2011г.

   Для пересчета  сметных цен из уровня 1978 г. к уровню 2011 года используются индексы изменения сметной стоимости СМР (Справочник "ЧелСЦена" , 2007 г.).

С₂₀₁₁|= C₁₉₇₂*И_1972-2001 *И_2001-2007 * И_2007-2011, (2);

Где:

И_1984-2007- индекс изменения сметной стоимости для периода 1978 - 2001 гг;

И_2001-2007- индекс изменения сметной стоимости для периода 2001 – 2007 гг;

И_2007-2011- индекс изменения сметной стоимости для периода 2007 – 2011 гг;

 

Таким образом, восстановительная  стоимость строительства 1 м² оцениваемого объекта в ценах 2011 года составит:

С₂₀₁₁=128,25 * 1,61 * 13,75 * 3,88 = 11015,84 руб.

   С учетом  налога на добавленную стоимость  (НДС = 18,0 %) и прибыли застройщика  (12,0 %) восстановительная стоимость строительства 1 м³ оцениваемого объекта в ценах на момент оценкисоставляет:

С ₂₀₁₁= 11015,84 *1,18*1,12 = 14558,54 руб.

Полная  восстановительная стоимость объекта (С_в)определяется по формуле (1) и на дату оценки составляет:

ПВС =14558,54*128,25 =1867132,24 руб.

2. Расчет величины накопленного совокупного износа

 

Накопленный износ определяется как «уменьшение  стоимости воспроизводства или  стоимости замещения улучшений, которое может происходить в  результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или их комбинаций».