Оценка недвижемости

Функции рынка  недвижимости :

1. Установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос  соответствует объему предложений;
2. Регулирующая состоит в том, что рынок, функционируя, распределяет ресурсы по  сферам предпринимательства   и направляет  его участников к цели;
3. Коммерческая  состоит в реализации стоимости и получении прибыли на вложенный капитал;
4. Санирования – очищение  экономики  от неконкурентоспособных и слабых участников;
5. Информационная – уникальный рыночный способ сбора и распределения обобщенной эффективной информации, позволяет участникам рынка   свободно принимать решения в своих интересах;
6. Посредническая  - выражается в том , что рынок недвижимости выступает в качестве  совокупного посредника , места встречи множества независимых и экономически обособленных  покупателей и продавцов;
7. Стимулирующая - выступает в форме экономического поощрения прибылью  продуктивное использование достижений научно-технического прогресса в создании и   использовании недвижимого имущества;
8. Инвестиционная -  привлекательный способ сохранения и увеличения  стоимости капитала;
9. Социальная -  проявляется в росте  трудовой активности  всего населения , повышения интенсивности труда граждан,  стремящихся стать собственниками недвижимого имущества.  
   

Таблица 1

Средняя стоимость 1 м² объекта (магазина) в г. Иркутске

 

№	Место-положение	Кол-во комнат	Характе-ристика	Цена (руб.)	S м²	Стоимость (руб.)	Средняя стоимость
1	Крымский	1	Отд. вход, 4 подсобки	5600000	86	65000	34 000 м²/руб
2	Университетский	1	Действует	2800000	110	25000
3	Волжская	1	1 линия, продукты	800000	14	57000
4	Байкальская	1	Хорошее состояние	150000	15	10000
5	Смоленщина	1	Право аренды ЗУ	400000	43	9000
6	Т.Ц Фортуна Гранд	1	Право аренды ЗУ, удобное местоположение	1250000	51	25000
7	Октябрьский     р-он	1	Цокольное помещение	7500000	650	12000
8	Куйбышевский	1	Черновая отделка, в собственности	3360000	112	30000
9	Ангарский 12м/р	1	Все коммуникации	1839000	613	30000
10	Дзержинского	15	15 кабинетов, 2 с/у, телефон	35864000	450	80000

 

 

Вывод:

 В проведенной нашей работе  выяснила, что самая наибольшая  стоимость 1м² - составляет 80000 руб, а наименьшая – 9000 руб, средняя стоимость составляет 34000 руб.

Стоимость 1 м² зависит отделки, этажа, района.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

№	Объект	Кировский	Куйбышевский	Ленинский	Октябрьский	Свердловский
1	магазин	96000	43000	38000	52000	62000
2		301000	100000	25000	61000	62000
3		52000	30000	54000	108000	60000
4		51000	40000	67000	16000	28000
5		150000	85000	64000	95000	57000
	Сумма:	650000	298000	248000	332000	269000
	Итого:	71тыс.руб

                                       Таблица 2

                                        Средняя стоимость 1м² объекта  (магазина) по районам г. Иркутска

 

Вывод:

 В проведённой нашей работе, я нашла среднюю стоимость  1м² по районам города Иркутска, она составляет 71 тыс.руб. Самый дорогой район – Кировский и средняя стоимость 1м² составляет 130 тыс.руб. А самый дешевый - Ленинский составляет 49 тыс.руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3

Средняя стоимость 1 сотки земли г .Иркутска, руб.

 

объект	Кировский р -он	Куйбышевский  р-он	Ленинский  р-он		Октябрьский  р-он	Свердловский  р-он	Байкальский тракт	Качугский    тракт	Александровский тракт	Култукский тракт	Московский тракт	Голоустинский тракт
1	1600000	300000	200000		778000	60000	18000	28000	11000	769000	17000	180000
2	216000	250000	130000		123000	50000	141000	28000	43000	705000	20000	50000
3	260000	220000	450000		233000	18000	204000	43000	30000	705000	9000	63000
4	1000000	175000	150000		200000	156000	333000	39000	11000	285000	67000	30000
5	380000	450000	83000		583000	90000	246000	18000	29000	500000	16000	41000
Сумма:	3456000	1395000	1013000		1917000	374000	942000	156000	124000	2964000	12900	364000
Среднее:	200000	300000	200000		382000	236000	188000	35000	25000	600000	25000	60000
Ср. стоимость 1 сотки				204 000

 

Вывод: Средняя стоимость 1 сотки  земли в г. Иркутске  равна  204 000 руб.

 

Таблица 4

Средняя стоимость  арендной платы за магазин 1м²  в  г. Иркутске

 

 

№	Кировский		Куйбышевский	Ленинский	Октябрьский	Свердловский
1	1133		400	150	800	750
2	500		400	800	500	700
3	500		350	300	300	700
4	166		400	240	800	700
5	400		400	200	600	600
Сумма:	2249		1950	1690	3000	3450
Среднее:	500		400	340	600	690
Ср. стоимость объекта		500 р/м²

 

 

Вывод: в  проведенной нами работе, мы выяснили, что средняя стоимость арендной платы за магазин 1м²  в г. Иркутске составляет 500 р/м². Самый дешевый в Ленинском районе - 340 р/м², самый дорогой в Свердловском районе – 690 р/м²

 

 

4 этап. Описание и анализ объекта недвижимости.

объект	магазин
местоположение	ул. Ключевая
S, объекта (здания)	36 м²
расположение помещения в здании(этаж)	1
средняя высота	2.80м
тип помещения	магазин
страна	Россия
город	Иркутск
район	октябрьский район
транспортная магистраль	качугский тракт
№ дома	-
№ корпуса	-
ближайшая остановка	зверохозяйство
расстояние до ближайшей остановки	3 м
удобство подъездных путей	отличное
положение фасада	отличное
ориентация фасада	северное
окружающая  застройка	администрация
категория земель	земли населённых пунктов
S, застройки	5 соток
ограждение территории	отсутствует
охрана территории	охранное агентство
функциональное назначение здания	магазин
год ввода в эксплантацию	1981
год проведения последнего капитального ремонта	2011
количество этажей	1
подземная часть	отсутствует
тип дома по материалу	дерево
материал перекрытия	дерево
Количество окон	5
количество входов в помещение	2
наличие парковки	есть
состояние фасада	отличное
состояние главного входа	хорошее
внутренняя отделка	панели
состояние    оборудование	хорошее
холодное водоснабжения	центральное
горячее водоснабжение	отсутствует
электроснабжение	центральное
теплоснабжение	конвектор
газоснабжение	отсутствует
вентиляция	отсутствует
кондиционер	BOSH
система пожарной сигнализации	есть
лифт	отсутствует
стационарный телефон	есть
проводной телефон	отсутствует
наличие профессионального управленца	отсутствует
описание внутренней отделки помещения	панели
право на объект оценки	право собственности
право на земельный участок	право собственности
наличие серветута	отсутствует

 

 

 

5этап. Затратный подход к оценке недвижимости.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Информация необходимая для  применения затратного подхода:

1.Уровень заработной платы.

2.Затраты на построение аналогов  объектов.

3.Затраты на оборудование.

4.Рыночные цены на строительные  материалы.

5.Нормы прибыли строителей в  данном регионе.

Этапы затратного подхода:

1этап.  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования

   ;            

Где:

- стоимость земельного  участка;

S- площадь участка;

- стоимость одной  сотки земли. 

2 этап.  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости.

С_вост = 2 730 647 руб.

1. Найти С_1м² = 66 000 руб.
2. Найти предполагаемую стоимость объекта 
   С_п = С_1м² * S_об = 66 000 * 36_м²  = 2 376 000 руб.
3. Найти скорректированную стоимость  
   С_скор  = С_п * К = 2 376 000 * 0,9 = 2 280 960 руб. 
   К – коэффициент характерного отличия объекта с аналогичным объектом
4. Найти стоимость материала 
   С_матер = 449 587 руб.
5. Найти восстановительную стоимость 
   С_вост = С_матер + С_скор = 2 280 960 + 449 587 = 2 730 647руб.

3этап. Расчет номинального износа:

1) Физический износ – износ  имущества, связанный со снижением  его стоимости в результате  утраты своих свойств (прочность,  внешний вид и т.п. ) путем естественного физического старения в процессе использования данного объекта имущества. 

И = ХВ/ФЖ*100%

Конструктивные  элементы	Действительный возраст  или хронологический возраст	ФЖ	Износ, %
Стены	12 лет	60 лет	20
Полы	3	12 лет	25
Окна	3	20 лет	15
Перекрытия	12	50 лет	24
Кровля	3	15 лет	20
Отделочные материалы	3	5 лет	60
Итого			27.3%

 

 

2) Функциональный износ – вид  морального износа, т.е. снижение  стоимости, оцениваемо объекта  из за несоответствии моде и духу времени, или чего либо.

ФИ может быть:

• Устроенным
• Неустроенным

 

3) Внешний износ – внешнее  устаревание или экономическое  устаревание, по местоположению  или из за окружающей среды.  -  Это обесценивание объекта, обусловленное негативным по соотношению к объекту оценки, влиянию внешней среды, внешний износ недвижимости является неуправляемой по причине не изменения местоположения.

Конструктивно восстановительные, здания	Восстановительная стоимость элементов,  т.руб.	Объективно необходимые  на ремонт,      т. руб.	Износ, %
Фундамент	3 200	640	20%
Стены	4 000	1 200	30%
Перекрытия	800	160	20%
Прочее	8 000	2 800	35%
Итого	16 000	4 800	26%

 

 

 

 

 

 

 

4 этап. Расчет стоимости объекта с учетом наколенного износа:

;                

С_об= 2 730 647 - 727717,4255 = 2 002 929,6

Где:

- восстановительная  стоимость;

- стоимость износа.

5 этап. Определение итоговой стоимости единого объекта недвижимости:

;

 

2 002 929,6 = 3912929,6 руб.

Вывод: итоговая стоимость магазина затратным подходом

Составляет  3 912 929,6  рублей.

6 этап. Доходный подход к оценке недвижимости.

   Доходный  подход основан на том, что  стоимость недвижимости, в которую  вложен капитал, должна соответствовать  текущей цене и количеству  дохода, который эта недвижимость  способна принести.