Автор: Пользователь скрыл имя, 06 Марта 2013 в 18:49, практическая работа
Эксперты ООО “Исток” провели исследование рынка недвижимости в г. Иркутск с целью определению цен сделок (спроса и предложения) объектов оценки. В процессе исследования эксперты пришли к заключению, что рынок недвижимости в анализирующем периоде стабилем, цены определяются равновесным положением спроса и предложения, в течение последних девяти – двенадцати месяцев наблюдается устойчивая тенденция незначительного роста цен. Перспективы резких изменений на исследуемом рынке не наблюдается. На основании информации, представленном и проанализированном в приведенном ниже отчете, мы пришли к заключению.
Сопроводительное письмо…………………………………………..…......3
Раздел 1.Основание для проведения работ………………………..........…4
Раздел 2. Методология проведения исследования………………….......…5
Раздел 3. Обзор социально – экономических условий…………..….….....7
Раздел 4. Описание и анализ объекта недвижимости…………..……...…15
Раздел 5. Затратный подход оценки недвижимости…………….……..…16
Раздел 6. Доходный подход к оценке недвижимости……………….……20
Раздел 7. Согласование результатов…………………………………...…..21
Литература……………………………………………………………….….22
Этапы доходного подхода:
1.1.Найти потенциальный валовой доход (ПВД).
ПВД = Аст ∙ 12 = 21600 ∙ 12 = 260 000 руб.
Аст – арендная стоимость = 21 600 руб.
1.2.Найти действительный валовой доход (ДВД).
ДВД =ПВД – потери + прочие доходы
Потери
– риск, который составляет 1% от
ПВД за возможное
Прочие доходы – возможная субаренда.
ДВД = 260 000 – 21 600 (1%) + (2%) + 5200= 262 600 руб.
1.3.Найти
чистый операционный доход (
ЧОД = ДВД – операц. расходы = 262 600 – 15 756 = 246844 руб.
Операционные
расходы – расходы на
2.Расчет
ставки капитализации (
(метод сравнения альтернатив)
В Свердловском районе:
1 |
2 |
3 |
4 |
5 | |
Цена |
7 850 000 |
6 500 000 |
9 500 000 |
5 000 000 |
5 500 000 |
ЧОД=12 х Аст |
260 000 |
260 000 |
260 000 |
260 000 |
260 000 |
Ккап=ЧОД/Соб |
0,03 |
0,04 |
0,02 |
0,52 |
0,04 |
Ккап среднее |
0,034 | ||||
3.Определить рыночную стоимость объекта.
Соб = ЧОД/Ккап = 246 844/0,034 = 7 260 117 руб.
Вывод: рыночная стоимость магазина доходным подходом
составляет 7 260 117 рублей.
7 этап. Согласование результатов
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе применения различных подходов и их приведение к единой стоимости с учётом слабых и сильных сторон каждого подхода. В данном Отчете к оценке оборудования применены только затратный подход и доходным подходом.
Соб = С (затратным подходом) + С (доходным подходом)/2
3 912 929,6 + 7 260 117 / 2 = 11 173 046,6 / 2 = 5 586 523,3 руб.
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки составляет
(округленно) 5 590 000 (пять миллионов пятьсот девяносто тысяч)
Литература
1. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости. М.: Интерреклама, 2003. – 704 с.;
2. Иванова Е.Н. Оценка
стоимости недвижимости / под редакцией
М. А. Федотовой Москва «
3. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003;
4. "Оценка недвижимости" под редакцией А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой Москва "Финансы и Статистика" 2007.
5. Газета «Из рук в руки» от 23 сентября 2012 года.