Оценка недвижемости

Министерство  образование Российской Федерации

Департамент кадровой политики и образования

Федеральное государственное образовательное  учреждение

Высшего профессионального  образования

Иркутская государственная  сельскохозяйственная академия

 

 

 

 

 

 

 

 

Отчет 7/2012 от 19 сентября 2012 по определению рыночной стоимости объекта недвижимость (магазин) расположенного по адресу:

город Иркутск, улица Ключевая                                          

 

 

 

 

17 вариант.                                                                                                                                                                                                                                                                      

 

 

 

 

 

 

Выполнил: студент 2-го курса

                                                                            Агрономического факультета

                                                                                120300.62,

                                                 Попова Е. О.  

 

 

 

 

                                                                               Проверил:

                                                                               Тулунова Е.С

 

 

 

 

 

 

 

                                                  Иркутск 2012

Содержание:

      Сопроводительное письмо…………………………………………..…......3

Раздел 1.Основание для проведения работ………………………..........…4

Раздел 2. Методология проведения исследования………………….......…5

Раздел 3. Обзор социально – экономических  условий…………..….….....7

Раздел 4. Описание и анализ объекта  недвижимости…………..……...…15

Раздел 5. Затратный подход оценки недвижимости…………….……..…16

Раздел 6. Доходный подход к оценке недвижимости……………….……20

Раздел 7. Согласование результатов…………………………………...…..21

Литература……………………………………………………………….….22

Приложения…………………………………………………………………23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  Сопроводительное письмо                                            Тулунова Е. С.                                                  

                                                                                               Россия г. Иркутск                          

Уважаемая Евгения  Степановна!

В соответствии с договором № 7/2012 от 19 сентября 2012 года заключенный между вами и  ООО “Исток” мы провели определение рыночной стоимости принадлежащего Вам недвижимого имущества магазин, г. Иркутск ул. Ключевая, по состоянию на “20 сентября 2012 года”

Эксперты ООО “Исток” провели исследование рынка недвижимости в г. Иркутск с целью определению цен сделок (спроса и предложения) объектов оценки. В процессе исследования эксперты пришли к заключению, что рынок недвижимости в анализирующем периоде стабилем, цены определяются равновесным положением спроса и предложения, в течение  последних девяти – двенадцати месяцев наблюдается устойчивая тенденция незначительного роста цен. Перспективы резких изменений на исследуемом рынке не наблюдается. На основании информации, представленном и проанализированном в приведенном ниже отчете, мы пришли к заключению.

Это рыночная стоимость магазин г. Иркутск ул. Ключевая на дату оценки составила 7 260 117  рублей.

Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться вне данного отчета. А только с полным его содержанием. При этом необходимо принимать во внимание все содержащиеся там допущенные и ограничения.

Данные о  проведенных расчетах, приведены  в письменном отчете.

Всю информацию и анализ, использованные для оценки стоимости гараж г. Иркутск ул. Ключевая, Вы найдете в соответствующих разделах отчета

  Если  у вас возникнут, какие либо вопросы по оценки и методике ее проведения используемой нами, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам

  Благодарим  Вас за возможность оказать  Вам услугу

  С уважением,  Генеральный директор           _____________(Попова Е. О.)

  ООО “Исток”                                                                         10 декабрь 2012                                                                                                  

1 этап. Основание для проведения работ

Договор №1 между ООО “Исток”, генеральный директор Попова Е. О. и      Тулунова Е.С от 19. 09. 2012 года

Объект оценки:

Магазин  город Иркутск улица Ключевая, год ввода в эксплуатацию с 1981 года, площадь здания 36 квадратных метров, площадь застройки 5 соток, этажность 1, фундамент железобетон, стены и перегородки деревянные.

 Оцениваемые права:

 Право собственности на объекты  недвижимости

Правообладатель объектов оценки:

      Объект недвижимости является собственностью и принадлежит Тулуновой Е.С.

Цель оценки:

 Оценка производилась с целью  сдачи в аренду объекта

 Предполагаемое использование результатов оценки и связаны с этими ограничениями

Использование результатов оценки для заключения договоров аренды

Аренда-форма имущественного договора, при котором собственность передается во временное владение и пользование арендатора за арендную плату.

 Вид определяемой стоимости:

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией

 Дата определение стоимости: 

19 сентября 2012 года

 

 Дата проведения работ:

19 сентября- 1 декабря 2012

 Дата составления отчета:

 10 декабря 2012 года

 Форма отчета:

Письменная

Отчет - это сообщение или документ, содержимое которого представляет информацию и отражает суть вопроса или исследования применительно к данной ситуации

 

2 этап.  Методология проведения исследования

1. Заключение договора на оценку

-предварительный осмотр и знакомство  с администрацией,

-определение информации и ее источников, определение комплекта документов, которые должен предоставить заказчик.

-выбирается персонал,специализирующиеся на оценке данного класса объектов

- составляется задание на оценку, содержащие данные: имя заказчика,  имя оценщика, предмет оценки, дату  оценки, цель и функцию оценки, применяемый стандарт стоимости,  календарный план оценки, особые  условия

- составляется календарный план  работ по оценке

-подготовка и подписание договора на оценку

    2) Установление количественных  и качественных характеристик  объекта на данном этапе

         - проводится  идентификация объекта – определение  наименования, местоположение, физические характеристики (его предварительный осмотр,определены основные параметры  составляющих его компонентов)

        -выявление  предмета оценки проведения - установление имущественных прав, связанных с объектом

         - устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по составлению на которую определяется стоимость объекта оценки,

         -определение  цели оценки объекта-от выбора  цели зависит методика оценки  и составление полученных результатов,

         -определение  вида стоимости, который необходимо определить в соответствии к поставленной цели.

         -формируются  ограничивающие условия – заявление  в отчете, описывающие препятствия  или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

3) Сбор общих данных и их анализов – на этом этапе были проанализированы данные, характеризирующие экономические, социальные и другие факторы,  влияющие на рыночнуюстоимость объекта в пределах района его расположения.Анализ рынка к которому относится объект оценки текущей конъюнктуры и тенденций,а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснования.

4) сбор специальных данных и их анализ – на данном этапе была собрана детальная информация, относящая как к оцениваемому объекту.

-правоустанавливающие документы,

-данные бухгалтерского учета и отчетности,относящиеся к объекту оценки,

       -информация о  технических и эксплуатационных  характеристиках объекта оценки,

       -информация, необходимая  для установления количественных  и качественных характеристик, а также другая информация, связанная с объектом оценки.

Сбор данных осуществляется путем  изучения соответствующей документацией, а также анализа имеющихся  баз данных  по ценам предложенным на региональном рынке Иркутской области, в том числе города Иркутска, по аналогичным оцениваемым объектам.

5) Проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использование объекта оценки.

Определяется вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки, причем непременным условием является: физическая возможность, деятельностное обеспечение и финансовая оправданность такого рода действий.

6) Выбор подходов и методов к оценки объекта, проведение оценки объекта в рамках выбранных подходов и методов оценки,

   -затратный подход

   -доходный подход

   -сравнительный подход

7) Получение результатов по применяемым подходам и на их основе конечного результата – рыночной стоимости объекта.

Согласование результатов и  заключение о рыночной стоимости  объекта оценки.

8) Оформление отчета по оценке.

9)  Передача отчета заказчику и его защита.

 

 

3 этап. Обзор социально – экономических условий

 

Основные  характеристики рынка недвижимости:

   Рынок  недвижимости представляет собой   сферу вложений капитала в  объекты недвижимости и систему  экономических отношений возникающих  при операциях  с недвижимостью    другими словами  это механизм, по средствам которого соединяются  права и интересы  покупателя  продавца , а также устанавливаются цены на недвижимость.

Существует  две группы  участников рынка  недвижимости :

• Институциональные  участники –они представляют интересы государства  и действуют от его имени (РосРиестр и др.).
• Неинституциональные участники работают   на коммерческой основе в своих интересах.

  На практике рынки недвижимости  делятся  по способу заключения  сделок на первичные и вторичные.

В силу своей специфики рынки недвижимости  носят ряд особенностей:

• Локализация -  абсолютная  неподвижность и большая зависимость  цены от территории  расположения;
• Вид конкуренции- небольшое число покупателей и продавцов,  уникальность каждого объекта, ограничение цены на объект;
• Эластичность предложения-   это низкая эластичность. При росте спроса и цен . и предложение мало увеличивается;
• Степень открытости –сделки носят частный характер, публичная информация  часто неполная и неточная;
• Условия зонирования- большая взаимозависимость частной собственности от других форм собственности
• Оформление сделки  юридически сложная процедура , со своими условиями и ограничениями .

 

 

 

Классификация рынков недвижимости:

• Вид объекта(земельный участок, здание. с/х и др.);
• Географический (местный, городской, региональный, национальный , мировой);
• По степени готовности  к эксплуатации (новый, существующий. незавершенный);
• По типу участника(индивидуальный, муниципальный, рынок промежуточных продавцов);
• По виду сделки ( купле -продажа, аренда, ипотека);
• По форме собственности (частный, муниципальный, государственный);
• По способу завершения сделки (первичный или вторичный, биржевой не биржевой, и др.)