Многофакторный регрессионный анализ стоимости квартир г. Кирова (центр) и г. Кирова (Нововятский район)

Министерство  образования и науки РФ

Федеральное агентство по образованию

Федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

Вятский государственный университет

Факультет экономики и менеджмента

Кафедра “Математическое моделирование в экономике” 
 
 
 
 
 

     Многофакторный  регрессионный анализ стоимости квартир г. Кирова (центр) и г. Кирова (Нововятский район) 

курсовая  работа по дисциплине

«Эконометрика»  и «Эконометрическое моделирование»

ТПЖА. 080116.65.12–КР 
 
 
 

Разработала студентка группы  МИЭ -41    ______________________ (подпись)	______ ( дата)
Руководитель               ______________________ (подпись)	. _______ ( дата)
Работа      ________________________________                    (допущена  или  не допущена)	к защите
Работа  защищена с оценкой ________________	(дата)

 
 
 
 
 
 

Киров, 2011г

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДНИЕ……………………………………………………………...………….3

1. Основные сведения необходимые для анализа………………………..5

1.2 Специфика формирования рынка недвижимости……………..5

1.3 Множественная регрессия и корреляция………………………9

2. Модель множественной регрессии для анализа стоимости квартир.12

1.1 Факторы, оказывающие влияние на стоимость квартир …………..12

1.2 Анализ факторов, влияющих на стоимость квартир ……………....19

1.3 Прогнозирование………….. ………………………………………....22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….24

Список использованной литературы ………………………………………..…25 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1……………………………………………………………….26

ПРИЛОЖЕНИЕ 2…………………………………………………………….…27

ПРИЛОЖЕНИЕ 3……………………………………………………………….28 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение: 

    В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

         Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные, экономические, юридические и другие факторы, влияющие на нее.

   На первый взгляд все квартиры одинаковые, но могут сильно отличаться по стоимости. Назначая цену, необходимо учитывать множество факторов, которые влияют на стоимость квартиры. Среди них можно выделить внешние, то есть те, которые непосредственно не относятся к Вам и Вашей квартире, но, тем не менее, влияют на ее стоимость. Это такие факторы, как: экология района; близость к общественному транспорту; наличие рядом с домом магазинов, детских садов, школ и т.д. Также существуют внутренние факторы, влияющие на стоимость квартиры. Это - история квартиры, качество дома, площадь квартиры, наличие или отсутствие прописанных в квартире жильцов и т.д.

     В данной курсовой работе будет  произведен анализ факторов влияющих  на стоимость квартиры. Так же будет произведен прогноз. Будет выявлена зависимость между факторами, а так же будет представлен соответствующий теоретический материал. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  

1. Основные  сведения, необходимые  для анализа

1. Оценка стоимости квартиры

  Для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать — куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован. На становление и развитие рынка недвижимости на ранних стадиях оказывали влияние следующие моменты.

     Политические  факторы (политическая нестабильность). Специфические факторы (запаздывание с началом становления рынка недвижимости по сравнению с другими секторами экономики; неуверенность в будущем у значительной части населения; экономическая и социальная нестабильность).

     Юридические факторы (отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности; ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации; неотработанный порядок закрепления прав на недвижимость; отсутствие механизмов проверки правового статуса и юридической истории объектов недвижимости; отсутствие ясно очерченных прав по отношению к зданию в целом и к земельному участку, на котором оно расположено).

     Рыночные  факторы (отсутствие рынка земли, начавшаяся приватизация жилья, зарождение и становление рынка аренды, развитие рынка коммерческой недвижимости).

     Финансовые  и экономические  факторы (высокие темпы инфляции, резкая дифференциация в доходах, неразвитость и нестабильность финансовой системы, недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и населения; отсутствие необходимой для функционирования рынка недвижимости финансовой и рыночной инфраструктур).

     Административные  факторы (распределение квартир по ордерам — функционировала так называемая административно-распределительная система; очень низкая оплата жилья по сравнению с общим уровнем заработной платы; строительство жилья для населения и его содержание являлись прерогативой государства).

     Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

     Первый  уровень (региональный) - уровень влияния  факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

     Второй  уровень (местный) - уровень влияния  локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

     Третий  уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных  с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

     Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться  последовательно, в зависимости  от степени детализации оценки и  вида оцениваемой стоимости. Оценщик  недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

     К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов: социальные:

     -  базовые потребности в приобретении  объектов недвижимости, в варианте  их использования; базовые потребности  в общении с окружающими, отношение  к соседним объектам и их  владельцам, чувство собственности;

     -  тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

     -  тенденции изменения образовательного  уровня, уровня культуры, уровня преступности;

     -  стиль и уровень жизни, экономические:

     -  общее состояние мировой экономики;  экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

     -  факторы спроса: уровень занятости,  уровень доходов и тенденции  его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной  платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

     -  факторы предложения: наличие  источников и условия финансирования  строительства и реконструкции,  число объектов, выставленных на  продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

     В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста  инфляции национальной валюты и темпа  прироста ВВП (обычно около 1-3%).

     Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту в стране, опосредовано влияет на рынок недвижимости. Если же цена на нефть сильно упадет до того, как экономика Росси станет более диверсифицированной, то платежеспособный спрос сильно снизится, что окажет понижающее влияние на цены.

     Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к  образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.

     физические:

     -  климатические условия, природные  ресурсы и источники сырья,  рельеф, топография, почва и др.;

     -  экология;

     -  сейсмические факторы.

     политические (административные):

     -  политическая стабильность, безопасность;

     -  налоговая политика, финансовая  политика, предоставление разного рода льгот;

     -  зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

     -  строительные нормы и правила:  ограничительные или либеральные;

     -  услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба; 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Множественная регрессия и корреляция

  Спецификация  модели:

• Уравнение множественной регрессии

 
  

• Цель  множественной регрессии:

  построить модель с большим числом факторов, определив влияние каждого из них в отдельности, а также  совокупное их воздействие на моделируемый фактор.