Автор: Пользователь скрыл имя, 27 Июня 2014 в 14:12, реферат
Рынок элитного жилья похож на рынок антиквариата, где каждый объект и его потенциал не зависят от других объектов и ситуации на рынке в целом. Несмотря на то, что элитная недвижимость представляет собой достаточно узкий сегмент, он всегда привлекает внимание многих. Даже несмотря на то что такое жилье ему не по карману, человек интересуется рынком жилья бизнес- и премиум-класса. Иначе говоря, элитные квартиры, элитные коттеджи и дома – всё это интересно уже само по себе, не говоря уже о новинках и тенденциях рынка дорогой недвижимости. А особенно, о том моменте, когда приходит время и появляется возможность вложить в элитное жильё собственные деньги.
Введение
Рынок элитного жилья похож на рынок антиквариата, где каждый объект и его потенциал не зависят от других объектов и ситуации на рынке в целом. Несмотря на то, что элитная недвижимость представляет собой достаточно узкий сегмент, он всегда привлекает внимание многих. Даже несмотря на то что такое жилье ему не по карману, человек интересуется рынком жилья бизнес- и премиум-класса. Иначе говоря, элитные квартиры, элитные коттеджи и дома – всё это интересно уже само по себе, не говоря уже о новинках и тенденциях рынка дорогой недвижимости. А особенно, о том моменте, когда приходит время и появляется возможность вложить в элитное жильё собственные деньги. Целью данной работы является получение понятия о положении дел на рынке элитного жилья в городе Ставрополе, а также о динамике изменения цен в этом сегменте. Задачи: сравнить разброс цен по районам города, и проанализировать их изменение с течением времени.
Беспристрастный взгляд В самом понятии «элитный» содержится некий субъективизм и оценочность суждений. Действительно, словосочетание «элитное жильё» является, скорее, обывательским, а профессиональные застройщики и риэлторы этого термина предпочитают избегать. Как правило, внутри «элитного» сегмента рынка чётко выделяются отдельные группы классификации домов и квартир. Понятие «элитное жилье» является субъективным и зависит от личного восприятия человека, его предыдущего опыта и запросов. У различных слоев населения представления об элитном жилье отличаются друг от друга. Соответственно, высота планки, с которой начинается «элитарность», у разных потребителей будет разной. Немаловажное значение имеет и реклама, то, как застройщик подаёт и продаёт свою недвижимость. Следовательно, слово «элитный» в описании нового дома всегда требует расшифровки и конкретизации. Однако, беспристрастный взгляд, действительно, обнаруживает ряд объективных критериев, которым может и должно соответствовать элитное жильё. За последнее десятилетие эти критерии стали более определенными, а требования к качеству строительства и комфортности проживания – выше. Покупатели перестали быть «всеядными» и теперь ведут себя предельно рационально, выбирая высоколиквидные проекты с уникальным местоположением, концепцией и качеством строительства.
Опции плюс цена Существует достаточно верная формула «расчёта элитарности» того или иного объекта рынка жилой недвижимости. Это характеристика месторасположения жилья, наличие большого количества опций и достаточно высокая цена, относительно стоимости квартир для массового спроса. При ближайшем рассмотрении, появляются и дополнительные нюансы, которые подчас могут быть решающими при отнесении жилья к элитному сегменту рынка. Расположение элитной недвижимости в элитном районе города, является ключевым фактором. Обеспеченные люди при выборе городской квартиры уделяют особое внимание окружающей социальной среде. Что касается инфраструктуры, то практически ни один проект класса люкс сегодня не обходится без собственных детских площадок, в идеале, детского сада (а иногда и школы), салона красоты, медицинского центра, аптек, а также ресторанов и магазинов. Покупатели элитного жилья всё чаще обращают внимание на технические детали объекта - сейсмоустойчивость, этажность, инженерные системы, конструкцию лифтов. Обязательное наличие собственной стоянки или паркинга – подземного или расположенного на закрытой охраняемой территории. Важным условием является наличие ограждения, охраны и систем безопасности. Состоятельные клиенты ценят квартиры с контролем доступа при помощи электронных карточек, оснащенные видеонаблюдением, спутниковой системой слежения. Элитная квартира должна иметь функциональную планировку, чтобы площадь была использована по максимуму. Ещё одним существенным условием является наличие точного контроля над расходами управляющей компании. Богатый человек предпочитает знать, за что и сколько он платит. Поскольку спектр критериев для элитного жилья достаточно широк, уместнее говорить о более точной классификации недвижимости в этом сегменте. Профессионалы выделяют следующие категории. Если расположить их в порядке уменьшения цены, то получим такую градацию: жильё премиум-класса, жильё класса люкс и бизнес-класс. Далее идёт эконом-класс, который в сегмент элитного жилья не попадает уже по определению. Этой классификацией успешно пользуются риэлторы и специалисты консалтинговых компаний, делающие оценку рынка недвижимости в регионе в целом. Целью данной работы является получение понятия о положении дел на рынке элитного жилья в городе Ставрополе, а также о динамике изменения цен в этом сегменте. Задачи: сравнить разброс цен по районам города, и проанализировать их изменение с течением времени.
По данным агентства недвижимости Группы компаний «Инсайт», в Ставрополе подавляющее большинство дорогих жилых комплексов и частных домов сосредоточены в центральной части города. Исключение составляют проекты, расположенные в уникальных природно-экологических зонах: на территории парков, по соседству с природными объектами – рощей, родниками, необычным ландшафтом, имеющие красивый обзор с верхних этажей. К таким в Ставрополе можно отнести популярные жилые комплексы «Александровский парк», «Гарден Сити» и ряд других. Для жилья премиум-класса характерно большое количество дополнительных опций комфорта и безопасности наряду с достаточно высоким ценником. Характерным представителем этой категории, по информации агентства недвижимости Группы компаний «Инсайт», в Ставрополе является жилой комплекс «Плаза» на площади Ангела. На примере этого жилого комплекса мы можем наблюдать, какие требования предъявляют к недвижимости покупатели элитных квартир: парковка, охрана, очень качественная отделка мест общего пользования, высокие потолки, центральное кондиционирование во всем здании, лифты высокой ценовой категории, облагороженный и закрытый внутренний двор. Знаменитый «Александровский парк», расположенный в живописном историческом месте краевого центра – это типичный жилой комплекс класса люкс. От категории премиум его отличают, прежде всего, параметры самих квартир. Если в «Плазе» площадь самой маленькой квартиры составляет 70 квадратных метров, то в «Александровском парке» – всего 36. Не может он потягаться с премиумом и по метражу самых больших квартир, которые в «Плазе» достигают 750 кв. м. Нишу люксового жилья в Ставрополе уверенно занимает и «Гарден Сити» – жилой комплекс с развитой внутренней инфраструктурой. По сути, это мини-городок в экологически чистой парковой зоне. Все опции, необходимые для этой категории элитной недвижимости, здесь налицо: экологический район в самом центре города, качественная отделка мест общего пользования, подземный паркинг, огороженная придомовая территория с бассейном, спортивными площадками, скалодромом, высокотехнологичное оснащение квартир. Причём, на Ваш выбор представлены 9 видов квартир площадью от 41,7 до 315,1 кв. м. По мнению многих экспертов, к элитному жилью бизнес-класса можно отнести фактически любой современный жилой комплекс с подземной парковкой и планировкой квартир средней площади. Конечно же, по-прежнему существенным критерием остаётся месторасположение дома. Так, типичным бизнес-классом для краевого центра, по данным агентства «Инсайт», является жилой комплекс на Осипенко, 10. К высокому уровню комфорта самого жилья здесь добавляется положительное влияние расположенного рядом лесного массива. Несмотря на отсутствие подземного паркинга, жильём бизнес-класса может считаться и жилой комплекс «Премиум Плаза» на улице Мира. Наличие развитой социальной инфраструктуры (школа, детский сад, поликлиника, супермаркеты и банки) буквально в шаговой доступности делает эти квартиры чрезвычайно привлекательны ми для семей с высоким уровнем доходов и маленькими детьми. Стоимость жилья в комплексах бизнес-класса, как правило, начинается от 30 тысяч рублей за кв. м. Это нижний ценовой порог для сегмента элитной недвижимости. В других категориях – люкс и премиум – стоимость квартир, соответственно, выше, и может превышать 100 тысяч рублей за один квадратный метр жилой площади. Причём цены могут отличаться в пределах одного комплекса. Пентхаусы и лофты заслуживают особого упоминания, как жильё исключительно элитное. Пентхаус – слово английское, первоначально означавшее особняк на крыше небоскрёба, а затем и отделённую жилую площадь на верхнем этаже здания в целом. В настоящее время пентхаус справедливо ассоциируется с роскошными и дорогими апартаментами, откуда открывается панорамный вид. Пентхаусы в Ставрополе венчают многие элитные жилые комплексы. «Плаза» в историческом центре города, «Гарден Сити» в парковой зоне, жилой комплекс на улице Морозова, современное высотное здание на улице Ленина – представленные в этих домах пентхаусы разнообразны, но имеют ряд общих особенностей. Главная – это выход на открытую террасу. Приветствуются также панорамное остекление, наличие лифта, высокие (порой, до 4 метров) потолки, мощная система кондиционирования. Лофт – переоборудованное под жильё помещение заброшенной фабрики или другого здания промышленного назначения. Имеет американское происхождение, идея использования заброшенных мануфактур под жильё и рабочие помещения возникла в сороковых годах прошлого столетия в фабричном районе Манхэттена. Однако такой вид жилья в Ставрополе пока не представлен. Отчасти, ввиду отсутствия спроса на специфические помещения. К тому же настоящее время в Ставрополе застройщикам подчас проще снести старые фабричные корпуса и построить на освободившемся месте новое здание. По мнению экспертов, спрос на пентхаусы в краевом центре также по-прежнему невелик.
3. Анализ цен и их динамики на рынке элитных квартир
Цена на элитные квартиры в городе Ставрополе определяется, в основном, такими факторами, как:
– тип здания и особенностей его объемно-планировочного решения;
– видам и особенностям устройства;
– район расположения в городе;
Рисунок 1. Стоимость 1 кв. м элитных квартир в г. Ставрополе по годам
Из данного графика видно, что цена на элитные квартиры начала падать в 2008 году, и ценового минимума достигла в декабре 2009 года, где стоимость одного квадратного метра стала равной 30600 р. Это связано с тем, что в 2008 году разразился финансово-экономический кризис, вследствие чего упал спрос на недвижимость, и, хотя спрос на элитную недвижимость сохраняется всегда, кризис отразился и на этом сегменте. Затем рост цен наблюдается с конца 2009 года и начала 2010 года, где средняя цена по городу за 1 квадратный метр достигла 34000-35000р. Ценовой максимум наблюдается к июлю 2013 года, где цена достигла около 45000р. за 1 м2 .
Рисунок 2. Зависимость цен элитных квартир от места расположения за май – июль 2013 года
Из данной таблицы видно, что наиболее дорогой район для покупки элитных квартир является центр города. Это связано с тем, что центр наиболее развит среди других районов города. Прекрасная транспортная развязка и развитая инфраструктура – так же обеспечивают рост цен. Наименее дорогим районом очевидно стал район 204-го квартала, улиц Чехова, Достоевского. Это наиболее молодые и перспективные районы для развития как частной, так и коммерческой недвижимости. Что касается Юго-Западного и Северо-Западного районов, то здесь цена за 1 квадратный метр примерно одинакова, Юго-Западный район незначительно дороже.
Значение брэнда для рынка недвижимости, впрочем, как и для других рынков, трудно переоценить. Брэнд – это качество, сервис, надежность. При создании брэнда объекта необходимо учитывать максимальную простоту его восприятия на любых носителях рекламы. Кроме того, он должен четко передавать смысл, вложенный в брэнд разработчиками маркетингового позиционирования.
Для каждого объекта маркетинговыми службами придумывается узнаваемый логотип, запоминающееся название, слоган и эксклюзивный дизайн рекламной продукции. Кроме внешней составляющей, в брэндинг входит и разработка предложений, интересных для покупателей – рассрочки, ипотеки, ценовой политики.
Во время рекламной компании хороший брэнд не только обращает внимание на объект потенциальных покупателей, но и позволяет повысить стоимость квадратного метра торговой площади.
Основным брэндом строительства элитной недвижимости в Ставрополе является строительная компания «Эвилин».
Строительный холдинг «Эвилин» - один
из лидеров строительного рынка города
Ставрополя - краевого центра Ставропольского
края.
Компания была основана 13 февраля 1996 г.,
и на сегодняшний день в ее активе - свыше
20 реализованных, строящихся и разрабатываемых
проектов в области жилой и коммерческой
недвижимости.
Строительный холдинг «Эвилин» осуществляет девелопмент многофункциональных комплексов, а также последующее управление коммерческой недвижимостью. Сфера деятельности холдинга «Эвилин» - проектирование и строительство жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса, а также коммерческой недвижимости классов А и В. Работая с применением инновационных технологий, новейших материалов и собственных производственных мощностей, «Эвилин» проводит качественную застройку, полностью отвечающую современным требованиям. Среди реализованных холдингом проектов в сегменте элитного жилья жилые комплексы «Александровский парк», «Вертикаль», «№1», «Капитал», «Серебряные ключи».
Направления деятельности строительного холдинга «Эвилин»:
– строительство промышленных, жилищных объектов и объектов коммерческого назначения;
– осуществление инвестиционной и девелоперской деятельности;
– архитектурно-строительное и технологическое проектирование зданий и сооружений I и II уровня ответственности от предпроектных разработок до стадии рабочей документации и авторского надзора;
– производство и монтаж высокотехнологичных строительных конструкции из железобетонных элементов, применяемых в промышленном и общегражданском строительстве;
– технический надзор за строительством объектов, эксплуатация построенных объектов;
– реализация построенных объектов;
– профессиональное управление недвижимостью.
Заключение
Проведенный анализ показал, что в целом развитие рынка недвижимости в г. Ставрополе идет высокими темпами, тенденция единая для всех районов и для всех категорий коммерческой недвижимости – рост средней стоимости 1 в районе 10-12 %.
Разброс цен также велик, что связано с различиями в месторасположении, технических характеристиках и качестве строительства жилья, развитостью инфраструктуры района и др. факторами. Наиболее дорогостоящими являются квартиры в центре города, наименее дорогостоящими – в районе 204-го квартала.
Несмотря на значительное увеличение предложения, спрос все же до сих пор его значительно преуменьшает, что объясняет постоянный рост цен и рост числа спекулятивных сделок.
Список использованной литературы.
Информация о работе Анализ рынка элитных квартир в городе Ставрополе