Контрольная работа по "Экономике"

Причины функционального  износа:

• недостатки, требующие  добавления элементов;

• недостатки, требующие  замены или модернизации элементов;

• сверхулучшения.

Методом капитализации  потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парные продажи). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. В отечественной практике методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Причины сноса:

• необходимость перепланировки;

• расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое  состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволило бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи.

2. Маркетинговые  исследования необходимой информации  для оценки недвижимости. Технология оценки.

В мировой практике применяются  три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д.

Методы оценки недвижимости – конкретные способы  применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

Проанализируем возможности  каждого этапа процесса оценки недвижимости.

1. Определение  задачи и заключение договора  на оценку объекта недвижимости. Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инвестиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем. При оценке объекта недвижимости, важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера и т.д. При решении этих проблем оценщик, как правило, исходит из оценочных принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют оценщику установить, какие части (доли) недвижимости следует объединить (разделить) или в какой последовательности их реализовывать, и все это должно быть осуществлено в интересах заказчика. После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости. Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком ели он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки. Стоимость оценки объекта недвижимости зависит от трудности проблемы, суммы ожидаемых расходов и от набора предоставляемых услуг. Оплата может быть в виде единовременной выплаты, почасовой ставки, в виде процента от итоговой суммы оценки стоимости объекта недвижимости. Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

2.  План оценки. После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:

а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.

б) План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.

в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что  требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации недвижимого имущества на первый план выдвигается не экономические, а социальные и политические требования.

В соответствии со стандартами  оценки объектов недвижимости применяются  все три подхода и в крайнем случае – два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат оценки выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае.

3. Сбор  и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система в отборе необходимой информации. Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

– непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т.е. конкретными;

– быть подтверждены личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

– быть сопоставимы с  данными о сходных объектах, имеющихся  на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих доходов;

–    предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

–    соотноситься  с профессиональным опытом оценщика.

Поскольку излишняя информация редко повышает доверие к отчету, то собранные данные не должны перегружать  отчеты оценщиков

Квалифицированный отбор  необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий данному случаю подход к оценке недвижимости.

4. Подходы  к оценке стоимости объектов  недвижимости.

З а т р а т н ы й   п о д х о д предусматривает  оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную  стоимость земельного участка, как незастроенного. Важным и сложным элементом затратного подхода является определение износа. Известно, что износ – это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин. Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:

1) определение рыночной  стоимости земельного участка,  на котором находится объект  недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);

2) определение стоимости  замещения;

3) расчет всех видов  износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и 

внешнего и определение  стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ  объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);

4) расчет общей стоимости  объекта недвижимости путем добавления  к чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.

Первая операция - оценка рыночной стоимости земельного участка на котором находится объект недвижимости - представляет собой изучение:

-     права собственности на земельный участок;

-     физические характеристики земельного участка;

-     данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;

-    экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок.

Источниками этой информации могут быть городские районные земельные  комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками (например, агентство недвижимости «Прогаль» и др.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости  земельных участков, основанных на трех базисных подходах:

-                метод по сопоставимым продажам;

-                метод соотнесения (переноса);

-                метод капитализации земельной ренты;

-                метод техники остатка для земли;

-                метод развития земельного участка.

Вторая операция – определение валовой стоимости  замещения.

Существуют три основных метода определения восстановительной  стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости.

1. М е т о д   с р а в н и т е л ь н о й   е д и н и ц ы  (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта недвижимости.

Единицами измерения могут  быть  квадратные или кубические метры. 1 место и пр. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.

2. М е т о  д   р а з б и в к и   п о  к о м п о н е н т а м, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели.

В качестве компонентов могут  выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут быть рассчитаны на 1 м³, 1 м², 1 погонный метр,1 норма-час и т.д.

3. М е т о  д   к о л и ч е с т в е н н о г о   о б с л е д о в а н и я заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если имеются старые сметы оцениваемого объекта, по которым он строился или эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает заново смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой документации. Обычно косвенные затраты составляют 10 – 15 процентов от региональной стоимости строительства.

Третья операция – определение износа объекта  недвижимости.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для  учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это  своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете – это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, как весь срок его службы, без определения его текущей стоимости.

Как известно, существуют три  виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Рис. 1. Срок жизни здания или сооружения

2.    Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3.    Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Связь между износом, восстановительной  стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей формулой:

 
где И – износ объекта недвижимости; 
А_восст – восстановительная стоимость объекта недвижимости; 
ЭВ – эффективный возраст; 
ТС_эж – типичный срок экономической жизни.

Экономический износ  или износ внешнего воздействия – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа могут являться как общий упадок района в котором находится объект, так и действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам – болотам, очистным сооружениям ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр. Благоприятные и неблагоприятные факторы окружающей среды могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости в большей мере, чем на аналогичные, но не оцениваемые объекты. Такое влияние непосредственно отражается на мнении оценщика о стоимости объекта и фиксируется в отчете. На оцениваемый объект могут и не оказывать существенного влияния факторы загрязнения среды, хотя на аналогичные, но не оцениваемые в настоящее время объекты это влияние может быть достаточно сильным.

Четвертая операция – добавление стоимости земли  к стоимости замещения. Данная операция является математической операцией в чистом виде и основана на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта недвижимости.