Контрольная работа по "Экономике"

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧЕРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

УФИМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  АВИАЦИОНЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

РАСЧЕТНО-ГРАФИЧЕСКОЙ, КОНТРОЛЬНая РАБОТа (С КОМПЛЕКТОМ ЗАДАНИЙ)

  ПО ДИСЦИПЛИНЕ:

«ЭКОНОМИКА  НЕДВИЖИМОСТИ»

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент гр. Э-312

Овчинникова К.О.

                                                                                   Проверил преподаватель

                                                                                               Иванова Е.Ю.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Уфа 2012

Содержание

Введение 3

1  Принципы  оценки недвижимости и выбор  методов оценки 4

Выбор методов  оценки 6

2. Маркетинговые  исследования необходимой информации  для оценки недвижимости.   

Технология  оценки. 15

3 Виды стоимости  недвижимости и факторы, влияющие  на нее. 26

Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости 28

Заключение 31

Список использованной литературы: 32

Задачи 33

 

 

 

Введение

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной экономике возродили принципы частной собственности, распространяющиеся на здания, сооружения, а в ряде случаев и на земельные участки. Вместе с принципами частной собственности появилась и специфическая терминология, присущая ее объектам. Так постепенно в экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины «недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и т.п.

Термины «недвижимость» и  «оценка недвижимости» возникли лишь с процессом перехода к рыночной экономике, поэтому теория этого вопроса применительно к России находится в стадии развития.

«Оценка недвижимости» – учебная дисциплина, актуальность которой вызвана переходом народного хозяйства к рыночной экономике, развитием в России института оценки как важной составной части рыночной системы. Задача курса состоит в изучении экономической сущности назначения и порядка проведения оценки недвижимого

 

1  Принципы оценки недвижимости  и выбор методов оценки

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных  факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на  представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с  объектом недвижимости (прежде всего  с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с  рыночной средой;

Особое место  занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции.

 Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе. Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

-  остаточной продуктивности земли;

-  предельной продуктивности (принцип вклада);

-  возрастающего и уменьшающего дохода;

В нормальных условиях экономическая  деятельность требует наличия четырех  факторов производства, каждый из которых  должен быть оплачен из доходов, создаваемых  данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

- труд как фактор производства, который должен компенсироваться  заработной платой,

-  капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

- предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться  прибылью,

-  земля, которая компенсируется  рентой.

Поскольку земля физически  недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов. Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства. Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли. Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте. «Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества. Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции. Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости». Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости. Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться. Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости. Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

Выбор методов оценки

 

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

В рамках доходного  подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямая капитализация  доходов;

• дисконтированные денежные потоки.

В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

- потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

, (3.1)

где V – стоимость оцениваемого объекта;

NOI – чистый операционный доход (ЧОД);

R – коэффициент капитализации.

Таким образом, метод  капитализации доходов представляет собой определение стоимости  недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

• нестабильность потоков доходов;

• недвижимость, которая может находиться в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода.

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. когда в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основные проблемы, с которыми сталкивается оценщик, – «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего, отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

-  предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих,

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер,

- оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект,

- объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в действие.

Метод ДДП позволяет оценить  стоимость недвижимости на основе текущей  стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Для расчета ДДП необходимы следующие данные:

• длительность прогнозного  периода;

• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• ставка дисконтирования.

При оценке недвижимости методом  ДДП рассчитывается несколько видов  дохода от объекта:

1) потенциальный валовой  доход;

2) действительный валовой  доход;

3) чистый операционный  доход;

4) денежный поток до  уплаты налогов;

5) денежный поток после  уплаты налогов.

В западной практике для  расчета ставки дисконтирования  применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного  построения;

2) метод сравнения альтернативных  инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.