Контрольная работа по "Экономике"

Стоимость замещения  объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Полная восстановительная  стоимость – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Стоимость объекта  оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).  Данный вид стоимости определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В России в настоящее время оценка в целях налогообложения производится путем рассчитываемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости.

Стоимость объекта  оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Данный вид стоимости определяется на основе либо восстановительной стоимости либо стоимости замещения.

Ликвидационная  стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.  Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до момента совершения сделки с ним.

Утилизационная  стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная

рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с  учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Страховая стоимость – стоимость для целей страхования, рассчитываемая на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Залоговая стоимость – стоимость для целей кредитования, рассчитываемая на основе либо рыночной, либо ликвидационной стоимости.

Факторы, влияющие на стоимость  объектов недвижимости

 

Изменение стоимости любой  недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих  общий характер, не связанных с  конкретным объектом недвижимости и  не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных  факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы  непосредственно связаны с оцениваемым  объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного  окружения) – уровень влияния  факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить  одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся  следующие 4 группы факторов:

• социальные:

- базовые потребности  в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

- тенденции изменения  численности населения, его омоложения  или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

- тенденции изменения  образовательного уровня, уровня  культуры, уровня преступности;

- стиль и уровень жизни. 

• экономические:

- общее состояние мировой  экономики; экономическая ситуация  в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

- факторы спроса: уровень  занятости, уровень доходов и  тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

- факторы предложения:  наличие источников и условия  финансирования строительства и  реконструкции, число объектов, выставленных  на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

• физические:

- климатические условия,  природные ресурсы и источники  сырья, рельеф, топография, почва и др.;

- экология;

• политические (административные):

- политическая стабильность, безопасность;

- налоговая политика, финансовая  политика, предоставление разного  рода льгот; 

- строительные нормы и  правила: ограничительные или  либеральные; 

- услуги муниципальных  служб: дороги, благоустройство,  инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

- наличие и совершенство  законодательства (об ипотеке, о  собственности, об операциях с  недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кре-

дитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной  деятельности.

Ко второму уровню относятся  следующие факторы:

• местоположение:

- по отношению к деловому  центру, местам приложения труда,  жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

- наличие и состояние  коммуникаций;

- размещение объектов  в плане города (района), примыкающее  окружение. 

• условия продаж:

- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей 

- условия финансирования: сроки кредитования; процентные  ставки; условия выделения средств. 

К третьему уровню относятся  следующие факторы:

• физические характеристики:

- физические параметры:  площадь, размеры, форма, материал  постройки, год постройки или  реконструкции, этажность и др.;

- наличие коммунальных  услуг; 

- функциональная пригодность; 

- привлекательность, комфорт. 

• архитектурно-строительные:

- стиль, планировка, конструкции  и т. д.;

• финансово-эксплуатационные:

- эксплуатационные расходы; 

- стоимость строительства;  

Заключение

К недвижимым вещам, иначе  называемым недвижимым имуществом или  просто недвижимостью,относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

Основное внимание было уделено основным методам оценки зданий и сооружений.

Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких этпов:

1) определение проблемы;

2) предварительный осмотр  объекта и заключение договора  на оценку;

3) сбор и анализ данных;

4) оценка земельного участка;

5) применение трех подходов  к оценке стоимости объекта  недвижимости;

6) согласование результатов,  полученных при различных подходах;

7) подготовка отчета и  заключения об оценке;

8) доклад об оценке.

Была рассмотрена специфика оценочной деятельности с использованием различных подходов к оценке стоимости объектов недвижимости.  

Список использованной литературы:

1. Грибовский С.В., Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001
2. Европейские стандарты оценки недвижимости / под ред. Е.И.Тарасевича. М: Российское общество оценщиков, 1999
3. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. М.: КНОРУС, 2008
4. Каминский А., Страхов Ю., Трейгер Е. Анализ практики оценки недвижимости. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2005.
5. Оценка недвижимости. М.: Росийское общество оценщиков, 2007.

 

Задачи

Задача№3. Молодожены решили накопить деньги на квартиру стоимостью 18 000 долл.

Для этого они ежемесячно откладывают на счет 200 долл. Через сколько лет они накопят необходимую сумму, если ставка годовых 12%?

Дано:

S = 18000 $, R = 200 $, p = 12 (ежемесячные вклады), i = 0,12.

Решение:

Формула ренты для m ≠ p:

→

лет.

Задача№8. Через 5 лет у Вас есть возможность перекупить бизнес (небольшой завод) за 150 тыс.долл. Какую сумму Вы должны откладывать на счет в банке ежеквартально, чтобы накопить необходимую сумму, если банк предлагает 16% годовых?

Дано:

S = 150000 $, m = 1, p = 4 (ежеквартальные платежи), n = 5 лет, i = 0,16.

Формула ренты для m ≠ p:

→ долл.

Задача№11. Что выгоднее: получать ежегодно в течении 10 лет в конце каждого года по 25 000 рублей или 125 000 рублей – один раз, но сегодня, если ставка дохода 12%.

Дано:

R = 25000 руб., n = 10 лет, i = 0,12

Решение:

Формула приведенной стоимости:

А = R / (1 + i)¹ + R * (1 + i)² + … + R * (1 + i)¹⁰  = R [1 – (1+i)^-n] / i

A = 25000 [1 – (1 + 0.12)^-10 ] / 0.12 = 141256 руб.

Т.к. приведенная (современная) стоимость рентных платеже больше, чем 125000 руб., то выгоднее рентные платежи.

 

Задача№16. Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик установил, что аналогичный объект в том же секторе рынка недвижимости продан за 350 000 рублей. После реконструкции отчета по этому объекту оценщик установил, что чистый операционный доход по нему 85 000 рублей. Требуется определить общую ставку капитализации.

Решение:

Общая ставка капитализации 

К = Прибыль / Стоимость = 85000 / 350000 = 0,2429

Задача№19. Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 тыс.рублей дороже, чем такая же квартира без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 490 тыс.рублей дороже, чем такая же без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 тыс. дороже, чем такая же без балкона.

Определить величину корректировки  на наличие балкона: М = ?

Решение:

Используем среднюю арифметическую величину:

М = (520 + 490 + 500) / 3 = 503 тыс. руб.

Задача№24. Найти наращенную сумму долга, первоначальная сумма которого 100 тыс.рублей. Срок погашения 1,5 года, годовая учетная ставка определена в размере 10%.

Дано:

Р = 100000 руб., n = 1,5 года, d = 0,10

Решение:

Формула приведенной стоимости:

S = P / (1 – d)¹ = 100000 / (1 – 0.10)^1.5 = 117121 руб.

Задача№27. Определить величину исходного капитала (К=?). Исходные данные: предполагаемая прибыль (П= 1000тыс.рублей), норма доходности Е=10%.

Дано:

R = 1000 тыс.руб., Е = 0,10

Решение:

Формула вечной ренты: К = R / Е.

К = 1000 / 0.10 = 10 000 тыс. руб.