Анализ рынка объекта оценки

МОСКОВСКАЯ  ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

курсовая  работа

по курсу  «практика оценки недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: Нагорнов А.Э.

Проверила: Мирзоян  Н.В.

 

 

 

 

 

 

 

МОСКВА-2013

 

«УТВЕРЖДАЮ» Генеральный директор ООО «Оценка»   ________________________...Петров П.П. «31»  июля 2013г.     ОТЧЕТ № 01-13/2013 Об оценке рыночной стоимости  объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Танкистов, 1     Объект оценки: Офисное 2-х  этажное здание, общей площадью 750 кв.м с земельным участком, общей площадью 1520 кв.м, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Танкистов, 1. Заказчик: ООО «ЗАКАЗЧИК» в лице генерального директора Иванова Ивана  Ивановича Исполнитель: ООО «оценка» Дата проведения оценки: 11 июля 2013 года Дата составления отчета: 31 июля 2013 года САРАТОВ – 2013

 

 

Генеральному директору Общества с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК»

г-ну Иванову И.И.

 

Сопроводительное  письмо

 

Уважаемый Иван Иванович!

 

В соответствии с договором  №01-13/13 от «03» июля 2013 г. между ООО «Оценка» и Генеральным директором Общества с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК», специалистами нашей фирмы была произведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Танкистов, 1.

Оценка (в соответствии с Заданием на оценку) проводилась с целью  определения рыночной стоимости  недвижимого имущества. Предполагается, что результаты оценки, изложенные в прилагаемом к настоящему письму отчете, будут использоваться в качестве стартовой цены при продаже имущества на торгах или в качестве цены сделки при продаже по прямому договору.

Оценка выполнена по состоянию  на «11» июля 2013 года в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ (с учетом последующих редакций) и положениями «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки ФСО №1, №2, №3, утвержденными Приказами МЭРТ РФ №№254, 255, 256 от 20.07.2007 г.

При оценке мы исходили из предположения, что объект не заложен и не обременен долговыми обязательствами. Нами не проводилась аудиторская или иная проверка документов финансовой отчетности и иных данных, предоставленных Заказчиком, так же как и легитимности прав собственности на оцениваемый объект.

Обращаем Ваше внимание на то, что  настоящее письмо не является отчетом  об оценке, а только предваряет его. Отдельные части прилагаемого отчета об оценке не могут трактоваться и  использоваться раздельно, а только в связи с полным текстом отчета и с учетом всех содержащихся в нем допущений и ограничений.

На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном  ниже отчете об оценке, мы пришли к заключению, что:

Рыночная стоимость  недвижимого имущества, принадлежащего

Обществу с ограниченной ответственностью «Заказчик»,

 по состоянию на 11 июля 2013 года, включая НДС, округленно, составляет:

16 467 000 (Шестнадцать миллионов четыреста  шестьдесят семь тысяч) рублей.

Основная информация, ее источники, анализ и методика расчетов приведены в соответствующих разделах отчета. В случае необходимости нами могут быть даны дополнительные разъяснения и комментарии.

Благодарим Вас за возможность оказать услугу Вашей  организации.

ООО «Оценка»

Генеральный директор                                                       ______________________       /…………….../

31 июля 2013 г.

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНКЕ

Таблица 1

Сведения о Заказчике
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью
Полное наименование	«ЗАКАЗЧИК»
Фамилия, имя, отчество Генерального директора ООО «ЗАКАЗЧИК»	Иванов Иван Иванович
Основной государственный  регистрационный номер (ОГРН)	1037789046547
Дата присвоения ОГРН	15 декабря 2005 года
Место нахождения и реквизиты	440600, г. Саратов, ул. Танкистов, 1. ИНН 5858585858 КПП 58585858 ОКПО 00585858 ОКОГУ 49111 ОКАТО 585858000.
Сведения о Собственнике
Собственник имущества:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Сведения об Исполнителе
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью.
Полное наименование	«Оценка» (ИНН 6565656565,)
ОГРН	10675437654 от 21.12.2001
Юридический адрес:	440600, Россия, г. Саратов, пр. Ленина, 4.
Почтовый адрес, телефон:	440000, Россия, г. Саратов, а/я 3113; тел.(8452) 22-11-11
Банковские реквизиты:	р/с: 40376548765439875432 в Филиале ВРУ ОАО “МИНБ” в г. Саратов, корр./с: 30746352847362518473  в ГРКЦ ГУ Банка России по Пензенской области ИНН 5454545454, БИК 453625352
Сведения об Оценщиках
Ф.И.О.	Нагорнов Антон Эдуардович.
Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	является действительным членом НП «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки», № по реестру 333 от 14 июня 2010 года., выписка из реестра № 555 от 21.08.2012 г.
Профессиональные знания в области  оценочной деятельности	Диплом МФПА о профессиональной переподготовке ПП № 567432 от 31 марта 2010 г.
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика	Страховой полис ЗАО САК "Информстрах" № 19/08-056515-48 от 22 декабря 2012года. Лимит ответственности 50 000 000  рублей. Срок действия до 13 декабря 2013 года.
Стаж работы в оценочной деятельности	2 года

 

 

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Таблица 2

Объект оценки:	1. Здание офисное, общей площадью 750 кв.м. 2. Земельный участок, общей площадью  1520,0 кв.м, расположенные по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Танкистов, 1
Оцениваемые права: - земельный участок:   - улучшения:	Право аренды на земельный участок (долгосрочная аренда до 26.01.2025 г.), Право собственности  на здание.
Ограничения (обременения) прав:	Отсутствуют.
Цель и задача оценки объекта оценки:	Выражение суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов с целью купли-продажи.
Вид определяемой стоимости:	Рыночная.
Дата определения стоимости  объекта оценки:	11 июля 2013 года.
Дата осмотра объекта  оценки:	11 июля 2013 г.
Дата составления отчета:	13 ноября 2009 г.
Порядковый номер отчета:	01-13/2013
Основание для проведения оценки:	Договор №01-13/13 от «03» июля 2013 г.
Форма отчета:	Полная письменная

 

Для проведения работ  по оценке рыночной стоимости имущества, Заказчиком были предоставлены следующие документы

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
• Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
• Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
• Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.
3. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ

1. К объектам  оценки относятся объекты гражданских  прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

2. При определении  цены объекта оценки определяется  денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая  или уплаченная за объект оценки  участниками совершенной или планируемой сделки.

3. При определении  стоимости объекта оценки определяется  расчетная величина цены объекта  оценки, определенная на дату  оценки в соответствии с выбранным  видом стоимости. Совершение сделки  с объектом оценки не является  необходимым условием для установления его стоимости.

4. Итоговая  стоимость объекта оценки определяется  путем расчета стоимости объекта  оценки при использовании подходов  к оценке и обоснованного оценщиком  согласования (обобщения) результатов,  полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

5. Подход к  оценке представляет собой совокупность  методов оценки, объединенных общей  методологией. Методом оценки является  последовательность процедур, позволяющая  на основе существенной для  данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой  определения стоимости) является  дата, по состоянию на которую  определяется стоимость объекта  оценки.

Если в  соответствии с законодательством  Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

7. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

8. При определении  наиболее эффективного использования  объекта оценки определяется  использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

9. При проведении  экспертизы отчета об оценке  осуществляется совокупность мероприятий  по проверке соблюдения оценщиком  при проведении оценки объекта  оценки требований законодательства  Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

10. Срок экспозиции  объекта оценки рассчитывается  с даты представления на открытый  рынок (публичная оферта) объекта  оценки до даты совершения сделки с ним.

 

4.  ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1. Заключение с заказчиком  договора об оценке. На данном этапе, при заключении договора об оценке Оценщик предоставляет заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а также о стандартах оценки.

2. Установление количественных  и качественных характеристик  объекта оценки. На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку:

• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
• информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
• информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ рынка, к  которому относится объект оценки. На данном этапе Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

4. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

5. Выбор метода (методов)  оценки в рамках каждого из  подходов к оценке и осуществление  необходимых расчетов. На данном этапе Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, рыночный и доходный подходы к оценке:

• Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
• Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
• Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценщик самостоятельно определяет в  рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

6. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. На данном этапе Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов, определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

7. Составление и передача  заказчику отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся Оценщиком воедино и излагаются в виде повествовательного отчета.